Køb og salg af bolig: Kend de vigtige dokumenter

Med en bolighandel følger også en række vigtige dokumenter for både køber og sælger. Boligsiden guider dig her igennem de vigtigste.

Det kan betale sig at være grundig i sin research, når man har med bolighandler at gøre. Uanset om du er køber eller sælger, er der flere fremtrædende dokumenter, som du bør kende til.

Vi gennemgår dem sammen med dig her.

Salgsopstillingen

Når du som køber har fundet en bolig, du er interesseret i, kan du bede om en salgsopstilling for ejendommen. Det er sælgers ejendomsmægler, der laver denne, og for sælgeren er det en udførlig beskrivelse af ejendommen med alle de faktuelle oplysninger, der er vigtige at vide for køberen.

En salgsopstilling indeholder derfor:

  • en beskrivelse af ejendommen samt oplysning om kontantprisen.
  • ejerudgifter pr. måned og pr. år.
  • oplysning om forbrugsafhængige forhold, herunder typisk det beregnede varmeforbrug fra energimærkningsrapporten.
  • seneste ejendoms- og grundværdi i henhold til den offentlige ejendomsvurdering med angivelse af årstal for vurderingen.
  • grund-, bygnings- og boligareal (BBR-arealer) samt eventuelt fordelingstal.
  • ejendommens matrikelnummer, beliggenhed, nuværende benyttelse samt hidtidige benyttelse, hvis denne afviger fra ejendommens nuværende benyttelse, og oplysningen i øvrigt er relevant.
  • ejendommens nuværende forsikringsforhold, herunder eventuelle særlige forhold som for eksempel, at ejendommen ikke er forsikret mod svamp og insekter.
  • byrder og gæld, som måtte påhvile ejendommen eller sælger personligt, og som en køber skal overtage uden for købesummen.
  • ejendommens energimærkning, hvis sælgeren har pligt til at udlevere dette i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
  • særlige eller væsentlige begrænsninger i udnyttelsen af ejendommen i kraft af planbestemmelser (lokalplan m.v.) og servitutter med mere.
  • forurening kortlagt på vidensniveau 1 eller vidensniveau 2 eller oplysninger om lettere forurenet jord efter lov om forurenet jord.
  • oplysning om forskellige udgifter, du som køber skal være opmærksom på i forbindelse med en ejendomshandel – dog ikke nødvendigvis med anførte beløb.
  • eventuelt oplysning om sælgers indestående lån, som kan overtages af køber.
  • eventuelt standardfinansieringsforslag og forudsætningerne for beregning af andre forhold af væsentlig betydning.

Derudover vil langt de fleste salgsopstillinger også indeholde en række udvendige og indvendige fotos samt en plantegning af boligen.

Ejendommens fysiske tilstand

Sælger har normalt et 10-årigt ansvar for fysiske mangler på ejendommen. Det ansvar har sælger mulighed for at gøre sig fri af ved hjælp af huseftersynsordningen.

For at sælger skal kunne frigøre sig for sit ansvar, skal du som køber modtage følgende, før du underskriver købsaftalen:

  • Tilstandsrapport.
  • El-installationsrapport.
  • Oplysning om ejerskifteforsikring.
  • Sælgers skriftlige og bindende løfte om at indbetale et beløb til køber svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, såfremt køberen tegner denne eller en anden forsikring, som opfylder lovens betingelser.
  • Oplysning om retsvirkningerne af huseftersynsordningen.

Huseftersynsordning

Huseftersynsordningen er til for at beskytte både dig og sælger mod økonomiske overraskelser i forbindelse med køb og salg af huse.

Sælger har ansvar for husets tilstand i 10 år efter salget, men med en tilstandsrapport, en el-installationsrapport og et tilbud om en ejerskifteforsikring, hvor sælger tilbyder at betale halvdelen af forsikringspræmien, kan han eller hun blive fritaget for det ansvar.

Ordningen giver altså dig et vist værn mod bygningsmæssige overraskelser, og – hvis de alligevel indtræffer – en økonomisk sikkerhed i form af forsikringen.

Huseftersynet er frivilligt, men det er en forudsætning, hvis sælger vil undgå at hæfte for skjulte skader ved boligen, og hvis du som køber vil tegne en ejerskifteforsikring, når du køber.

Tilstandsrapporten

En tilstandsrapport er en rapport over boligens synlige skader. Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, der gennemgår boligen og giver et objektivt billede af boligens synlige skader.

Det er sælger, som bestiller og betaler tilstandsrapporten. Den bliver lavet på en standardformular, der både indeholder sælgers oplysninger om ejendommen og den bygningssagkyndiges gennemgang. Den bygningssagkyndige vurderer skader, tegn på mulige skader og forhold, der giver nærliggende risiko for synlige skader.

Der kan laves tilstandsrapport og el-installationsrapport på for eksempel et hus, et rækkehus, en villalejlighed og et sommerhus.

Til gengæld laves der sjældent rapporter på ejerlejligheder, medmindre det er i små ejendomme. Det skyldes, at det ikke er tilstrækkeligt at gennemgå selve lejligheden, det vil også være nødvendigt at gennemgå hele ejendommen og ejerforeningens fællesareal. Den type gennemgang er typisk meget omfattende og dyr.

LÆS MERE: Hvad er en tilstandsrapport?

El-installationsrapport

En el-installationsrapport er et uvildigt billede af, om boligens elektriske installationer er funktionsdygtige og lovlige. En autoriseret el-installatørvirksomhed vurderer de tilgængelige installationer og foretager også stikprøver undervejs.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen er en forsikring, der dækker udgifterne, hvis der viser sig at være fejl og mangler ved boligen, som var til stede inden overtagelsen af ejendommen, og som ikke fremgår af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber ikke på anden vis er blevet oplyst om.

Det er sælger, der sørger for at indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring, og det kræver, at der er lavet en stadigt gældende tilstandsrapport og elinstallationsrapport for boligen.

Udgivet: 7. maj 2021
Opdateret: 7. maj 2021

Læs også

Tilmeld dig vores nyhedsbrev