Hvad er en tilstandsrapport?

Denne guide er en del af vores klimatema
Gå til tema

Der bliver lavet tilstandsrapport i forbindelse med de fleste bolighandler, men hvad er det nu lige, en tilstandsrapport er? Hvad koster en tilstandsrapport? Og hvem er det, der udarbejder den? Få svar på alle dine spørgsmål her.

Hvad er en tilstandsrapport?

Når du skal sælge din bolig, er det en god ide at få lavet en tilstandsrapport, for den fritager dig for ansvar for skader på boligen 10 år frem i tiden.

En tilstandsrapport bliver udarbejdet af en byggesagkyndig, der gennemgår huset for fejl og mangler, som bliver nedfældet i en rapport, som du kan vise potentielle købere af din bolig.

Der findes forskellige typer tilstandsrapporter – som tillæg til de traditionelle rapporter, kan man også få en visuel rapport, så man kan se billeder af fejl og mangler, og hvor de er placeret.

Den byggesagkyndige gennemgår hele dit hus og noterer derfor også fejl eller eventuelle skader på kælder, fundament, sokkel, gulve, trapper, vinduer, døre, badeværelser, indervægge, ydervægge, lofter og tag. Kort sagt: Huset bliver undersøgt fra kælder til kvist og såkaldte sekundære bygninger, som kan være overdækninger, carporte med mere.

Den byggesagkyndige vil dog ikke ødelægge gulv eller lignende for at komme til. For at komme hele vejen rundt vil den byggesagkyndige spørge boligejeren ind til huset. Det gør den byggesagkyndige gennem de såkaldte sælgeroplysninger, som boligejeren skal udfylde før besigtigelsen.

Frem til 1. oktober 2020 blev skader eller fejl på boligen kategoriseret efter, hvor kritisk problemet er: K0, K1, K2 eller K3, med K3 som den mest kritiske skade. Desuden kunne en skade få betegnelsen UN, hvis den ikke kan kategoriseres, men bør undersøges nærmere.

Men per 1. oktober 2020 har tilstandsrapporten fået ny form, og i den forbindelse er der også blevet introduceret en ny karakterskala, der erstatter de klassiske K-system.

Fremover bliver skader eller fejl på boligen nu kategoriseret efter en farveskala, hvor rød angiver de kritiske skader, som skal udbedres her og nu. Skader markeret med gul i tilstandsrapporten er skader, der skal laves, men som kan vente et par år, imens mindre alvorlige skader får farven grå. Endelig angiver farven sort de skader, som skal undersøges nærmere.

Se et eksempel på, hvordan den nye tilstandsrapport ser ud.

Tilstandsrapporten er både din og købers garanti for, at der ikke er fejl på boligen, som I ikke kan se med det blotte øje. Den giver et overblik over boligens stand og minimerer antallet af ubekendte faktorer og styrker derfor også muligheden for, at I kan blive enige om en pris.

Hvad koster en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport koster mellem 4.000 og 10.000 kroner ifølge Erhvervsstyrelsens website boligejer.dk, hvor du kan finde navne og kontaktoplysninger på byggesagkyndige i den kommune, du bor i.

På websitet 3byggetilbud.dk kan du få hjælp til at finde en billig tilstandsrapport. Her kan du nemt og hurtigt indhente tre tilbud på tilstandsrapporter og vælge det firma, der tilbyder den bedste pris eller den bedste løsning for dig.

Mange af de firmaer der udbyder tilstandsrapporter har også energikonsulenter og el-installatører ansat, og de tilbyder derfor ofte en samlet pris for tilstandsrapport, eleftersyn og det obligatoriske energimærke.

Hvem skal betale for tilstandsrapporten?

Det er sælger, der skal betale for at få udarbejdet tilstandsrapporten, og det er derfor også sælgeren, der skal indhente tilbud på priser og vælge byggesagkyndig. Når køber spørger om tilstandsrapporten, er det typisk mægler, der sender den til køber.

En tilstandsrapport ikke lovpligtig i forbindelse med en bolighandel, men langt de fleste vælger at få lavet en. Dels fordi køber efterspørger den, og dels fordi en tilstandsrapport, selv om den ikke er lovpligtig, er afgørende for at kunne tegne ejerskifteforsikring. Og med ejerforsikringen i hånden kan du som sælger blive fritaget for ansvar.

Hvad siger reglerne om tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporten er en del af huseftersynsordningen, men det er ikke en ordning, du er forpligtet til at benytte dig af i forbindelse med en bolighandel. Hvis du vælger at få lavet en tilstandsrapport, er der nogle helt overordnede regler, som du skal være opmærksom på:

• En tilstandsrapport skal være udarbejdet af en beskikket byggesagkyndig.
• Den er gyldig i seks måneder.
• Den fritager dig for ansvar for de i rapporten anførte skader i 10 år.

Reglerne er beskrevet nærmere i bekendtgørelse nummer 1426 af 30/11/2016 om beskikkelse af bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter som led i huseftersynsordningen.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder, så hvis dit boligsalg trækker ud, kan du blive nødt til undervejs at købe dig til en fornyelse af tilstandsrapporten, hvis gyldigheden udløber. Det gør du ved at kontakte den byggesagkyndige, der har udarbejdet den første rapport.

Prisen på en fornyelse er typisk et par tusinde kroner, men nogle firmaer annoncerer med, at fornyelsen efter seks måneder er inkluderet i prisen på den første tilstandsrapport.

Hvem laver tilstandsrapport?

En tilstandsrapport må kun udarbejdes af beskikkede byggesagkyndige. Alle beskikkede byggesagkyndige har en byggeteknisk grunduddannelse og mindst fem års erhvervserfaring fra de seneste 10 år.

Desuden har de gennemgået et kursus i huseftersynsordningen, hvor de lærer, hvad det vil sige at være beskikket byggesagkyndig. Kurset afsluttes med en skriftlig eksamen.

Hvordan bliver en tilstandsrapport lavet?

Når du har bestemt dig for, hvem der skal udarbejde din tilstandsrapport, kommer den byggesagkyndige ud til din bolig. Gennemgangen tager normalt et par timer. Han eller hun gennemgår boligen og noterer åbenlyse skader.

Den byggesagkyndige bruger sine øjne og laver ikke deciderede undersøgelser af boligen, men på grund af sin erfaring og uddannelse er han eller hun trænet i at opdage skader og fejl i en bolig.

Når den byggesagkyndige har været på besøg hos dig, udfylder du – som regel i samarbejde med den byggesagkyndige – et sælgeroplysningsskema.

Ud fra dette skema og selve besigtigelsen udarbejder den byggesagkyndige den endelige tilstandsrapport, som du typisk vil få tilsendt tre til fem dage senere.

Hvad betyder rød, gul og grå i tilstandsrapporten?

Den byggesagkyndige vurderer skaderne på din bolig ud fra den nye karakterskala, hvor skaderne og fejl kategoriseres med nye symboler og farver. Skalaen er beskrevet på sikkerhedsstyrelsens hjemmeside og de ser i store træk sådan her ud:

• Rød: Kritiske skader. Karakteren bruges ved skader, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt. Det kan betyde, at der er allerede er sket skader eller vil ske skader på andre bygningsdele.
• Gul: Alvorlige skader. Angiver skader ved boligen, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt.
• Grå: Mindre alvorlige skader. Denne karakter gives ved skader, der ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.
• Sort: Mulige skader. Her angives de dele eller forhold ved bygningen, som bør undersøges nærmere for at afklare, om der er en reel skade. Det kan være en kritisk eller en alvorlig skade, og derfor bør den undersøges nærmere for at klarlægge omfang og mulige konsekvenser. Hvis du vælger at købe ejendommen uden at forholdet er undersøgt nærmere, er det dig, der bærer risikoen.

Det er vigtigt at understrege, at der ikke er tale om en prisskala, og at der ikke indgår nogle økonomiske forhold i vurderingen af skaderne.

Tilstandsrapport til sommerhus. Er det en god ide?

Foto: Boligsiden

Nøjagtig ligesom når du skal sælge et hus, er det en god ide at få lavet en tilstandsrapport, når du skal sælge dit sommerhus. Det er nemlig nøjagtig de samme regler, der gælder for sommerhuse, tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapporten og eleftersynet er afgørende at have for at kunne tegne en ejerskifteforsikring.

Til gengæld er det ikke obligatorisk, som ved huse, at have energimærke til dit sommerhus, og derfor tilbyder flere udbydere særlige pakker til sommerhuse, der inkluderer tilstandsrapport og eleftersyn. Det koster typisk mellem 7.000 og 10.000 kroner.

I disse situationer undlader man at lave tilstandsrapport

Det er ikke i alle tilfælde, at man vælger at lave tilstandsrapport. Det gælder især for:

• Andelsboliger: Du udarbejder ikke tilstandsrapport, når du skal sælge din andelsbolig, fordi tilstandsrapporter kun gælder ved salg af ejerboliger. Dit andelsboligbevis omfatter kun en del af ejendommen, og hvis I vil lave tilstandsrapport, skal I gøre det sammen i jeres forening på hele ejendommen.Det er imidlertid meget dyrt, og det vil typisk kun være aktuelt i forbindelse med salg af hele ejendommen eller større renoveringsprojekter.
• Ejerlejligheder: En tilstandsrapport er kun aktuel, hvis du får den lavet for hele ejendommen og alle ejendommens lejligheder. Så når du sælger din ejerlejlighed, vil det med meget stor sandsynlighed ikke kunne betale sig at lavet en tilstandsrapport. I praksis sker det sjældent.Dermed må du som sælger acceptere at have ansvar for fejl og mangler i 10 år, men uden en tilstandsrapport vil det være svært for køber at bevise, hvornår en fejl er opstået.Er du køber, er det derfor også en god ide at få en byggesagkyndig eller en håndværker med ud for at se på lejlighedens stand, inden du skriver under.
• Når et hus eller sommerhus er i meget dårlig stand: Er huset eller sommerhuset i meget dårlig stand, vælger sælger typisk ikke at få lavet tilstandsrapport. Her kan udgiften til tilstandsrapporten reelt udgøre en stor del af boligens samlede værdi.I mange tilfælde vil køber formentlig også være interesseret i huset eller sommerhuset med henblik på at rive det ned og bygge noget nyt, hvorfor en tilstandsrapport ingen egentlig værdi vil have.

Overvej en førsynsrapport for at udbedre de hyppigste skader

Der er nogle skader på et hus, der er helt klassiske og som ofte fylder meget i en tilstandsrapport. Ifølge Ebas, der blandt andet udarbejder tilstandsrapporter, drejer det sig primært om:

• Taget: Fylder ofte en del i tilstandsrapporten. Det kan være nedslidt. Der kan være gamle plader, revner i taget eller dårlige inddækninger. Det kan være ventilationen indefra og isoleringen, der er dårlig. Det spænder ret bredt, og det er dyrt at udbedre.
• Badeværelset: Løse klinker er en klassisk fejl. Der kan være mange af dem i ældre bygninger, hvor vedhæftningerne mangler, så betonen mellem gulvafløb og gulv er blottet.
• Vinduerne: Det er ikke alle boligejere, der er lige gode til at vedligeholde deres vinduer løbende, og det lønner sig ikke, når boligen skal sælges, og rammerne omkring vinduerne er rådne eller trænger til udskiftning.

Hvis der er helt åbenlyse skader, som også er relativt lette og billige at reparere, er det en god ide at få dem udbedret, inden tilstandsrapporten bliver lavet, for er der mange anmærkninger i tilstandsrapporten, kan de skræmme potentielle købere væk.

Ofte kan det være svært at regne ud, hvilke fejl og mangler der vil blive anmærket i tilstandsrapporten, og derfor giver det i nogle tilfælde god mening at få lavet en førsynsrapport. Den koster omkring 2.000 kroner og vil få øje på, hvilke fejl der vil blive beskrevet i tilstandsrapporten.

Med den i hånden kan du udbedre nogle af fejlene, så antallet af anmærkninger i den endelige tilstandsrapport ikke bliver så lang.

Udgivet: 14. maj 2019
Opdateret: 18. november 2020