Boligkøberens guide til forberedelse, forhandling og færdig bolighandel

At købe ny bolig er en stor beslutning, og har man ikke prøvet det før, er der mange nye ting at forholde sig til. Vi guider dig her igennem de vigtigste dele af processen, så du bliver klædt godt på til dit boligkøb.

Det begynder med de første strøtanker. Måske et tilfældigt blik på et hus, der kunne blive dit. Som kan erstatte livet i lejligheden. Eller omvendt er det måske tanken om et liv tæt på byens puls, der begynder at røre på sig. Og langsomt udvikler de første spæde ideer sig til et mere dybfølt og seriøst ønske om at købe bolig. Men hvordan griber du det an?

Inden du står med nøglerne til din nye bolig, er der nemlig mange ting at forholde sig til. Og har du ikke prøvet det før, kan det virke uoverskueligt. Men vi tager dig ved hånden og guider dig her igennem de vigtigste dele af processen.

Først og fremmest er det vigtigt at finde ud af, hvad dine behov egentlig er.

Den første tanke om en penthouselejlighed i hjertet af storbyen er fristende for mange. Men du skal huske på, at et boligkøb er en langsigtet investering, og hvis du drømmer om familie og børn inden for nærmeste fremtid, er penthouselejligheden måske ikke den rigtige beslutning i længden.

Det handler om, at du tænker over, hvad der skal ske i dit liv de kommende 5-10 år. Vil du bo i lejlighed, hvor du som oftest ikke har lige så mange forpligtelser i forhold til at holde boligen i stand, som du har i et hus? Eller er det vigtigt for dig, at du får et hus med have? Og hvor skal boligen ligge henne? Skal det være i byen tæt på dit job? Eller vil du gerne bo lidt uden for centrum, hvor du typisk får adgang til mere natur og luft omkring dig.

Et simpelt redskab til at gøre dig klogere på dine prioriteringer kan være den gode gammeldags for-og-imod metode. Find et stykke papir og skriv fordele og ulemper ned for hver boligtype og beliggenhed. Det kan give dig et visuelt overblik over hvilken løsning, der passer bedst til dig. Og husk at tænke langsigtet.

Få et realistisk tjek af din økonomi

Når du har dine prioriteringer nogenlunde på plads, har du samtidig et mere afgrænset billede af, hvilket hjørne af boligmarkedet, du skal kigge i. Det sparer dig for en masse tid og fejlsøgninger.

Inden du kan bevæge dig rigtigt ud på boligmarkedet, er det dog vigtigt, at du får en snak med din bank. Aftal et møde med din bankrådgiver, som kan hjælpe dig med at skabe overblik over din økonomiske situation og dermed give dig et realistisk bud på, hvilket beløb du vil kunne købe bolig for.

Hvis din økonomi tillader dig at købe bolig for eksempelvis tre millioner kroner, er der ingen grund til, at du ser på boliger, der er dyrere. Det vil kun være spild af din tid.

Det beløb, som du kan låne, beregnes ud fra din gældsfaktor. Tommelfingerreglen er, at du kan låne din husstandsindkomst ganget med fire. Men du kan læse meget mere om gældsfaktoren og finansieringen af dit boligkøb her.

Som forberedelse til dit møde med banken, kan du på forhånd tjekke, hvad det cirka vil koste dig at låne penge til din bolig. Prøv for eksempel beregneren på Tjekboliglån, hvor du kan sammenligne priser på boliglån.

Samtidig kan din bankrådgiver hjælpe dig med at få lavet en forhåndsgodkendelse, så du har et bevis på, at du er godkendt til at kunne låne det beregnede beløb og derfor kan handle hurtigt, når den rigtige bolig viser sig.

Der er hjælp at hente til at finde den rigtige bolig

Med det økonomiske overblik og din personlige prioritering af dine boligbehov er du nu klar til at gå på boligjagt.

Måske har du allerede scrollet rundt på Boligsiden og set på tilfældige boliger. Men med forhåndsarbejdet på plads, kan du nu sætte dine specifikke søgekriterier op og dermed gå målrettet på jagt.

Du ved, hvilken boligtype, du ønsker. Du ved nogenlunde i hvilket område, du gerne vil bo i. Du ved, hvor meget plads, du har brug for. Og du ved, hvor meget boligen må koste. Så få oprettet en søgeagent med disse krav, så du hurtigt får besked, når der kommer nye boliger på markedet. Det gør du under Opret Profil på Boligsiden.

Det er også en god ide at blive skrevet op i ejendomsmæglernes køberkartoteker, så du også får de boliger at se, som ikke når at komme på markedet, men som ligger som skuffesager hos den enkelte ejendomsmægler.

Mange boligkøbere har også rigtig god gavn af et samarbejde med en købermægler, der har den specifikke opgave at rådgive og vejlede køberen i modsætning til den ejendomsmægler, der har boligen til salg, og som er sælgers mand.

Købermægleren har den fordel, at vedkommende kender boligmarkedet og derfor lettere kan vurdere priser, områder og dokumenter. Han eller hun kan derfor hjælpe dig med at:

  • Søge efter en relevant bolig (oprettelse i køberkartoteker).
  • Se og gennemgå den bolig, som du vil se nærmere på.
  • Forhandle med sælger og/eller dennes ejendomsmægler om pris, betingelser med mere.
  • Indhente og gennemlæse dokumenterne i forbindelse med bolighandlen.
  • Gennemføre og afslutte handlen på dine vegne.

Der findes i dag forskellige firmaer, der har specialiseret sig i køberrådgivning, ligesom ejendomsmæglerkæderne også har købermæglere ansat.

Detektivarbejdet begynder

Umiddelbart er det måske udseendet, der i første omgang lokker dig ind i en bolig til salg. Eller måske prisen. Uanset hvilke drivkræfter, der fører dig videre i din boligsøgning, er det vigtigt at sætte god tid af til det undersøgelsesarbejde, som begynder, når du kigger mere seriøst på boliger.

For det første er det selvfølgelig altid en god ide at tage til flere fremvisninger af boliger. Selvom den enkelte bolig måske ikke er præcis det, som du har drømt om, kan det omvendt betyde, at du bliver mere sikker i dine valg. Ved at se, hvad det ikke skal være, bliver du mere sikker på dine prioriteringer. På den måde har alle fremvisninger sin berettigelse.

På et tidspunkt kommer du ind i en bolig – hus, sommerhus eller lejlighed – hvor alt falder i hak. Ofte taler vi her på Boligsiden om, at mavefornemmelsen er der. For når det sker, er du ofte slet ikke i tvivl. Så ved du, at du har fundet den rette bolig.

Her har du følelsen af, at du hver morgen kan vågne afslappet op med et smil på læben. Her får du lyst til at invitere dine venner og familie hjem. Her kan du se dig selv bo i mange år.

Men inden du skriver under på købsaftalen, er det en god ide, at du undersøger både boligens stand samt boligmarkedet i området nærmere. For eksempel er det en fordel for dig at vide, hvad andre boliger er blevet solgt for og hvornår.

På Boligsiden finder du den statistik, som du har brug for. Her kan du undersøge de gennemsnitlige salgspriser i området, finde andelen for det gennemsnitlige nedslag i pris og tjekke, hvor mange andre lignende boliger, der er til salg i området. Det er alt sammen nyttige oplysninger til din forhandling med sælger.

Derudover skal du selvfølgelig undersøge den konkrete bolig, så godt som du kan.

Du kan bede om at få udleveret salgsopstillingen, der er den skriftlige præsentation af boligen. Den indeholder oplysninger som varmeforbrug, energimærke, BBR-oplysninger, nuværende forsikringer og meget mere.

Er det et hus, som du er interesseret i, bør du også kigge nærmere på den tilstandsrapport og el-installationsrapport, som der er lavet for huset. Du kan læse mere om begge dele i linket, men kort sagt handler det om at undersøge, hvilken stand huset er i, og hvad du skal forvente af eventuelle reparationer.

Det er også i denne fase, du skal koncentrere dig om en eventuel ejerskifteforsikring.

Lad forhandlingen begynde

Nu hvor du har indsamlet alle oplysningerne om ejendommen og området, er du klar til at afsende dit bud til sælger. Og dermed til at indlede forhandlingen.

Enten gør du det selv, eller også har du en rådgiver til at hjælpe dig.

Under alle omstændigheder er det ofte denne del af processen, der er den mest nervepirrende. Du vil gerne have boligen, men omvendt er det en god ide at sætte din egen grænse for hvilke vilkår, der skal opfyldes, før du vil være med i handlen.

Vil du have boligen for en enhver pris, skal du gøre op med dig selv, om du vil betale hele udbudsprisen og måske endda mere. Er der nogle ting, som du kan forhandle med – for eksempel overtagelsesdatoen, møbler eller andet udstyr, som du ønsker at overtage?

Når du forhåbentlig er blevet enig med sælger, er det tid til at lave og underskrive købsaftalen, som er den endelige kontrakt mellem dig og sælger om handelen af ejendommen. Det er sælgerens ejendomsmægler, der laver købsaftalen, og den skal underskrives af begge parter. Først af dig som køber og derefter af sælger.

Når begge parter har underskrevet købsaftalen, har du ret til at fortryde handlen i op til seks hverdage. Det betyder dog, at du skal betale én procent af købesummen til sælger. Derimod er sælgerens underskrift bindende, og de kan ikke fortryde handlen.

Læs mere om vilkårene i købsaftalen her.

Tilbage er der kun at få skruet din aftale med banken sammen, så du får din finansiering på plads. I praksis plejer det at være noget, som din bankrådgiver tager sig af på baggrund af de aftaler, som I sammen har lavet. Men det kræver, at du underskriver diverse dokumenter.

I slutningen af bolighandlen bliver der også lavet en refusionsopgørelse, som du kan læse mere om her.

Herefter kan du som boligkøber læne dig tilbage og lade tankerne kredse om indretningen i dit kommende hjem. Brug tiden indtil overtagelse på at finde dig mentalt til rette i dit nye hjem. Det er nu, det rigtig sjove begynder. Nu hvor du skal bygge din rede og finde hjem på ny.

Held og lykke med din boligsøgning.

Udgivet: 20. august 2019
Opdateret: 7. maj 2021

Læs også

Tilmeld dig vores nyhedsbrev