Det skal du vide om hjemfaldspligt

Ungt par skal købe bolig. Foto: Boligsiden.dk

Foto: Boligsiden.dk

Hvis du søger bolig og finder én, hvor der står, at der er hjemfaldspligt, hvad betyder det så egentlig? Her får du svar på dine spørgsmål om hjemfaldspligt.

Hvad er hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligt er en tinglyst tilbagekøbsret, som der er mere eller mindre udbredt i landets kommuner. Reelt betyder hjemfaldspligten, at kommunen efter en årrække kan tilbagekøbe den grund, ejendommen ligger på, til en lav pris – i mange tilfælde den oprindelige salgssum.

Hvis der er hjemfaldspligt på din bolig eller den bolig, du overvejer at købe, fremgår det af Tingbogen. Ved du ikke, om der er en tinglyst tilbagekøbsklausul på boligen, er det en god ide at finde ud af det.

For er der mindre end 30 år tilbage på tilbagekøbsretten, kan boligen ikke længere belånes med de sædvanlige 30-årige realkreditlån. Derfor bliver boligen sværere at låne penge til for køber, og derfor er den også langt sværere at komme af med for sælger.

Mange boligejere forsøger derfor at frikøbe eller udskyde hjemfaldspligten. Køber man udskydelse af hjemfaldspligten, gør man det for op til maksimalt 35 år. Og gør man det ikke, så hjemfalder boligen til kommunen.

I forbindelse med en regelændring i 2017, vedtog Københavns Kommune, at frikøb af en hjemfaldspligt skulle baseres på den egentlige markedsværdi frem for den offentlige ejendomsvurdering, som ellers hidtil havde været praksis. De ændrede regler for beregning gjorde det væsentlige dyrere for boligejeren at slippe af med hjemfaldspligten.

For de fleste almindelige mennesker er reglerne for frikøb eller udskydelse af hjemfaldspligt så komplekse, at det er nødvendigt at hyre en boligadvokat til at hjælpe med at gennemføre manøvren.

Hvad koster det at købe boligen fri af hjemfaldspligten?

Det er forskelligt fra kommune til kommune, hvad det koster at købe en bolig fri af hjemfaldspligten. Derfor skal du kontakte din kommune, hvis du ønsker at udskyde en hjemfaldspligt eller købe boligen helt fri.

I Københavns Kommune, hvor de fleste boliger med hjemfaldspligt ligger, opererer man med et eksempel på, hvordan en beregning af frikøb kan se ud.

Eksempel på beregning af frikøb:
– Ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2

  • Mæglervurdering: 1.490.254 kr.
  • Tilbagekøbssum: 222 kr.
  • Tilbagekøbsår: 2030

På grundlag af oplysninger om ejerlejligheden kan frikøbsbeløbet beregnes sådan her:

Frikøbsbeløb: (1.490.254 kr. – 222 kr.)/(1+1,7 %)^11 år = 1.237.842 kr.

Læs flere detaljer om regnestykket nederst på siden her.

På hvor mange boliger er der tinglyst hjemfaldspligt?

De fleste boliger med hjemfaldspligt ligger i København, omegnskommunerne til hovedstaden og i Aarhus, og der florerer forskellige tal for, hvor mange boliger der er tilbage med denne type tilbagekøbsklausul.

Ifølge Bolius var der i 2017 cirka 1.500 ejendomme tilbage i Københavns Kommune med hjemfaldspligt, mens Aarhus Stiftstidende samme år skrev, at der er 1.500 ejerlejligheder i ejendomme i Aarhus Kommune med hjemfaldspligt, hvor kommunen altså har tilbagekøbsret.

Hos nogle kommuner kan du finde en oversigt over, hvor der er hjemfaldspligt. Det gælder for eksempel Ballerup Kommune.

Du kan se i Tingbogen, om der er en tinglyst tilbagekøbsklausul på din bolig eller på den bolig, du overvejer at købe. Det fremgår også af salgsopstillingen, hvis der er hjemfaldspligt.

Kommunerne sælger ikke længere byggegrunde med hjemfaldspligt. Derfor er det samlede antal boliger med hjemfaldspligt faldende.

Bør jeg købe lejlighed med hjemfaldspligt?

Det er afgørende, at du undersøger, hvor lang tid der er tilbage, før lejligheden hjemfalder til kommunen. Og når du ved det, er det vigtigt, at du tænker over, hvor meget du kan og vil betale for lejligheden.

For to ejerlejligheder bør koste noget forskelligt, hvis den eneste forskel på dem er, at der er hjemfaldspligt på den ene og ingen hjemfaldspligt på den anden. Faktisk har Bolius regnet ud, at prisen i mange tilfælde er for høj på ejerlejligheder med hjemfaldspligt.

Der er altså ikke noget klart svar på, om du bør eller ikke bør købe lejlighed med hjemfaldspligt. Det er bare afgørende, at du træffer en beslutning på så oplyst et grundlag som muligt.

Derfor er det også en rigtig god ide at alliere dig med en købermægler eller boligadvokat, der har erfaring med at håndtere boliger med hjemfaldspligt. På den måde kan du få hjælp til at regne ud, hvad det vil koste dig at udskyde eller købe dig fri af hjemfaldspligten.

Udgivet: 6. juni 2019
Opdateret: 6. juni 2019