Indblik er i denne skrevet af Mikkel Høegh, boligøkonom hos BRFkredit.
Hvor svært kan det være, og har I printet en hel regnskov? Det er spørgsmål, jeg og mine kollegaer tit møder i vores dagligdag i et realkreditinstitut, når kunderne bliver præsenteret for et lånetilbud. Indrømmet; mængden af papirer, der skal læses, og som man skal forholde sig til, er ikke lille. Årsagen er, at det faktisk ikke er helt så nemt at vælge lån, som det nogle gange gøres til.
Til brug for at vælge lån er der en række nøgletal. Problemet ved disse nøgletal er, at de er skæve og dermed altid falder ud til fordel for variabelt forrentede lån. Det betyder også, at de låntagere, der bruger tid på at undersøge sagen, ofte per definition har forkærlighed for en bestemt type lån.
Taler for lån med variabel rente
Et ofte brugt nøgletal er førsteårsydelsen. Idet den korte rente hovedsageligt er lavere end den lange rente, og der ikke betales nogen præmie for en konverteringsret på variabelt forrentede lån, vil førsteårsydelsen typisk være lavest på variabelt forrentede lån. Det er den på trods af, at der betales højere bidrag og kursskæring ved refinansiering på variabelt forrentede lån. Disse omkostninger fanges ikke særligt godt af dette nøgletal.
Derfor har man fra politisk hold udstyret branchen med andre nøgletal. Et af dem er debitorrenten. Dette begreb tager højde for rentes rente-effekt. Af ovennævnte årsager vil rentes rente-effekten af en lavere rente altid være et mindre tal end rentes rente-effekten af en høj rente. Derfor vil debitorrenten altid falde ud til fordel for variabelt forrentede lån.
Årlige omkostninger i procent (Åop) tager højde for alle omkostninger på lånet i lånets løbetid. Begrebet tager højde for alle ekstraomkostninger, der er ved et variabelt forrentet lån i form af kursskæringer ved refinansiering. Disse fremtidige omkostninger bliver tilbagediskonteret til nutidskroner. Da penge i dag er mere værd end penge i morgen, trods en lav inflation, vil Åop falde ud til fordel for variabelt forrentede lån. Særligt hvis man betragter lån med afdrag, idet den lavere korte rente her vil betyde, at man afdrager relativt mere i starten af lånets løbetid, end man gør med fast rente. Begge lån er godt nok tilbagebetalt efter 30 år, men forskellen på afdragenes størrelse over tid er større på fastforrentede lån, end de er på variabelt forrentede lån.
De fleste lånetagere går, forståeligt nok, kolde i den slags teknikaliteter, og hvad skal man så tro? De nøgletal, som realkreditinstitutterne er forpligtiget til at vise, viser entydigt, at variabelt forrentede lån er billigst.
Er fastforrentede lån bedre?
Hvorfor skal må så overhovedet vælge et fastforrentet lån? Er det, fordi det er risikofrit? Nej, det er en stor misforståelse, at fastforrentede lån er risikofrie. Risikoen viser sig bare på en anden måde end på lån med variabel rente.
Godt nok er ens rente og eventuelle afdrag kendt i hele lånets løbetid, men man betaler, som nævnt, også en præmie for muligheden for at kunne lægge sit lån om. Den betaling kan imidlertid være spildt, hvis muligheden for omlægning af den ene eller anden grund aldrig viser sig, eller at man aldrig fik slået til, da muligheden opstod. Man skal gøre sig klart, hvis man gerne vil se på fast rente, at man selv skal være aktiv for at udnytte eventuelle muligheder, man up front har betalt for.
Et mere retvisende nøgletal
Kan man opstille et mere retvisende nøgletal? Ja, det kan man godt. Det er lidt mere teknisk. Man bør se på horisontomkostninger og dermed se på, hvad det koster at holde et lån i en given periode – eksempelvis otte år. Så kan man antage, at der sker noget med rente undervejs. Den kan stige – det mest sandsynlige i forhold til hvor vi står nu – og den kan falde. Mange gange, når man laver horisontomkostninger, antages det, at renterne skifter parallelt. Det vil sige, at den korte og den lange rente stiger eller falder lige meget. Spørgsmålet er, om det er fair? Det giver i hvert fald igen de variabelt forrentede lån et godt udgangspunkt. Særligt fordi de historiske erfaringer er, at udsvingene i den korte rente typisk er større end i den lange rente.
Summa summarum: Skal man hele vejen rundt om det rigtige valg af lån, er det ikke en helt triviel øvelse. Baserer man sit valg af lån på nøgletal, taler alt for variabel rente. Derfor kan det være godt at gå mere teknisk til værks. Alternativt kan man bare stille sig selv spørgsmålet, om man er villig til at betale lidt ekstra for, at man kender sin rente i hele lånets løbetid.