I denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark
Lånevarianten FlexLån® T har traditionelt været overset på realkreditmarkedet, hvor lånevalget typisk har drejet sig om enten fast rente eller variabel rente. Det er egentligt lidt ærgerligt. Med kombinationen af større sikkerhed for den fremtidige ydelse i forhold til et traditionelt FlexLån® samt præcis samme lave rente som på FlexLån®, bør FlexLån® T appellere til boligejere, der vakler i valget mellem fast rente og traditionelle FlexLån®. Ligeledes er FlexLån® T særdeles interessant for boligejere, der ønsker at sætte turbo på afviklingen af deres realkreditgæld.
Selv om låntypen som nævnt generelt er overset i diskussionerne om lånevalget, har en del danskere alligevel fundet frem til denne låntype. Godt 5 % af vores udlån til boligejerne er FlexLån® T, og FlexLån® T udgør næsten hvert fjerde FlexLån®, hvor der betales afdrag.
Sådan fungerer FlexLån® T i praksis
FlexLån® T fungerer på mange områder som et almindeligt FlexLån®. Det er karakteriseret ved, at renten løbende fastsættes gennem lånets løbetid i forbindelse med en refinansiering. Hvor ofte lånet skal rentetilpasses, bestemmer man selv – det kan eksempelvis være hvert år, hvert tredje år eller hvert femte år.
FlexLån® T adskiller sig til gengæld fra et almindeligt FlexLån® ved, at man til en start fastsætter sin månedlige ydelse på et højere niveau end på et traditionelt FlexLån®. Denne ”merbetaling” er til en start rent afdrag. Det betyder, at der afvikles hurtigere på lånet end ellers, og ens løbetid vil i udgangspunktet være noget mindre end 30 år.
Jo højere en månedlig ydelse, man til en start vælger på FlexLån® T, desto mere presses løbetiden ned på lånet og jo bedre beskyttet er man mod, at eventuelt fremtidige rentestigninger medfører stigninger i den oprindeligt fastsatte ydelse. På FlexLån® T er det nemlig løbetiden og ikke ydelsen, der ændrer sig, når renten på lånet ændrer sig. Konkret vil det medføre, at hvis renten ved efterfølgende refinansiering stiger, så forlænges løbetiden på lånet, og når renten falder, så forkortes løbetiden.
Få de vigtigste bolignyheder i indbakken
Med FlexLån® T kender man altså som udgangspunkt den månedlige ydelse i lånets løbetid, men man ved ikke hvor lang tid, det tager, at afdrage lånet. Kun i de tilfælde, hvor renten stiger så meget, at en forlængelse af løbetiden ikke kan rummes indenfor de maksimalt tilladte 30 år fra optagelsestidspunktet, vil den månedlige ydelse skulle reguleres op. Det betyder, at jo længere tid der går, før renten stiger, des mere kan renten efterfølgende stige, før ydelsen også stiger.
Skulle man på et senere tidspunkt fortryde størrelsen på den månedlige ydelse, man til en start har fastsat, har man – ved hver rentetilpasning – mulighed for at ændre ydelsen i både op- og nedadgående retning; igen blot under forudsætning af, at løbetiden på de 30 år fra optagelsestidspunktet overholdes.
Det er klart, at selv om FlexLån® T giver højere rentebeskyttelse end et traditionelt FlexLån®, er det stadig et lån med variabel rente. Stiger renten betydeligt over de kommende år, vil et fastforrentet lån i sagens natur være et bedre valg, da man har fuld sikkerhed mod rentestigninger og muligheder for restgældsreduktion ved rentestigninger.
Et konkret eksempel
Optager man i dag et realkreditlån med 1 mio. kroner i provenu som FlexLån® T med 5 år mellem rentetilpasningerne (et såkaldt FlexLån® F5T) til en rente på 0,75 % og vælger en ydelse efter skat på 3.920 kroner svarende til ydelsen efter skat på et 30-årigt fastforrentet 2,5 % lån, vil løbetiden på lånet være 25 år. Ved næste rentetilpasning – om 5 år – må renten stige med 3,3 %-point til lige over 4 %, før ydelsen på lånet ændrer sig som følge af, at løbetiden rammer de maksimalt tilladte 30 år.
