Inden du sætter til salg

Når du har besluttet dig for at sælge din bolig, er der mange ting, du skal have styr på, inden din bolig kan blive sat til salg. Heldigvis kan en ejendomsmægler klare det meste for dig.

Når du skal vælge, hvilken ejendomsmægler der skal hjælpe dig med at sælge boligen, er det afgørende, at I tager en dialog om dine forventninger til boligsalget for eksempel i forhold til pris, salgstid og markedsføring af boligen. Tag snakken med et par mæglere. Det giver dig det bedste grundlag at vælge ud fra. Når du har fundet den mægler, du ønsker at bruge, indgår I en aftale.

Derefter starter mæglerens opgaver ellers, mens du i det store hele kan læne dig tilbage. Læs mere om boligsalgets indledende fase nedenfor.

Valg af ejendomsmægler til boligsalg

Hvem skal du vælge til at hjælpe dig med at sælge din bolig? Det er et svært valg, for der er mange ejendomsmæglere, der kender lige præcis dit lokalområde og derfor gerne vil sælge dit hus.

Mange sælgere kontakter to-tre ejendomsmæglere og lader dem hver især vurdere ejendommen og komme med et bud på, hvad de mener, den kan sælges til. Herefter vælger sælger ofte den mægler, som kommer med den højeste pris. Det er ikke nødvendigvis en fornuftig fremgangsmåde.

Det er nemt for en useriøs ejendomsmægler at foreslå en høj pris for din bolig i håb om, at du vælger ham til at hjælpe dig med at sælge den. Når din bolig efter nogle måneder ikke er solgt, kan mægleren så foreslå at sætte prisen ned.

En nedsættelse til “den rigtige pris” efter to-tre måneder er desværre ikke altid nok til at få boligen solgt, idet køberne enten kan blive mistroiske eller får blod på tanden i forhold til at forhandle et stort nedslag, hvis en ejendom har været sat ned mange gange. Det kan betyde, at du bliver nødt til at sælge din bolig til en lavere pris end den, den kunne være solgt til, hvis den var udbudt til den rigtige pris fra starten.

Det er derfor vigtigere at vælge en ejendomsmægler, du har tillid til, og som har dokumenterede resultater i nærområdet, end en som “tilbyder” en høj pris. Ejendomsmægleres pris er jo ikke et tilbud, men et kvalificeret gæt på, hvad en køber vil betale for ejendommen.

For at finde en god ejendomsmægler kan du tale med venner, familie og kollegaer, om de har gode erfaringer med en lokal ejendomsmægler. I Find mægler her på Boligsiden kan du se, hvor mange boliger den enkelte mægler har solgt, og hvordan andre sælgere rater disse ejendomsmæglere.

Du bør også besøge ejendomsmæglerens butik og vurdere, hvordan boligerne bliver præsenteret, og hvordan salgsmaterialet ser ud.

Hvis du vælger en ejendomsmægler, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (MDE), vil du få en professionel ejendomsmægler, der ud over de lovmæssige krav også er underlagt et sæt etiske regler. Du kan finde ejendomsmæglere, der er MDE på Find mægler eller på Dansk Ejendomsmæglerforenings hjemmeside.

Ejendomsmæglerens besigtigelse

For at værdisætte ejendommen inden salg skal ejendomsmægleren besigtige den. Det sker på et tidspunkt, som du aftaler med ejendomsmægleren. I forbindelse med besigtigelsen vil en ejendomsmægler normalt gennemgå hele ejendommen og herefter tale med dig om den. I den forbindelse er det vigtigt, at du er ærlig over for ejendomsmægleren og fortæller, hvilke fejl og mangler du kender til.

Du har en loyal oplysningspligt over for køber og kan blive erstatningsansvarlig, hvis du ikke opfylder den. Det fornuftigste er at oplyse det, du ved og overlade til ejendomsmægleren at vurdere, hvordan og i hvilket omfang de enkelte forhold omkring ejendommen skal videregives til køber.

I forbindelse med besigtigelsen vil ejendomsmægleren normalt også fortælle lidt om, hvordan en handel foregår, og hvad der videre skal ske, ligesom det normalt også er det tidspunkt, hvor I drøfter ejendomsmæglerens salær og handlens øvrige omkostninger.

Ejendomsmægleren vil normalt også bede om at låne en del af dokumenterne på ejendommen. Det er nødvendigt for, at ejendomsmægleren kan vurdere den grundigt og præcist, så den kan blive udbudt til den rigtige pris.

Såfremt du ikke er i besiddelse af enkelte af dokumenterne, vil ejendomsmægleren efterfølgende – når ejendommen skal til salg – fremskaffe dem for din regning.

Ejendomsmægleren har brug for følgende dokumenter:

  • servitutter og deklarationer
  • kopier af private pantebreve
  • kvitteringer vedrørende private pantebreve
  • kopier af pantebreve vedrørende realkreditlån
  • kvitteringer vedrørende realkreditlån og årsopgørelse
  • ejendomsskattebillet og kvittering
  • eventuel opgørelse over renovation, kloakafgifter m.v., hvis disse opkræves separat
  • matrikelkort
  • eventuelt tidligere udarbejdet tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke
  • grundejerforeningens vedtægter og kvittering for betalt kontingent
  • referat fra seneste generalforsamling i grundejerforening
  • forsikringspolice og kvittering for betalt præmie
  • BBR-ejermeddelelse
  • bygningstegninger
  • bygningsattester/ibrugtagningstilladelser
  • vurderingsmeddelelse fra SKAT
  • eventuel lejekontrakt.

Ved en ejerlejlighed har ejendomsmægleren også brug for:

  • ejerlejlighedskort
  • kvittering for betalte fællesudgifter
  • vedtægter for ejerforeningen
  • referat fra seneste generalforsamling i ejerforeningen
  • sidste årsregnskab for ejerforeningen
  • budget for ejerforeningen
  • eventuelt opførelsesregnskab (hvis det er en nyopført bygning)
  • kopi af eventuel sikkerhedsstillelse til ejerforeningen
  • eventuel husorden.

Der gælder særlig regler for andelsboliger. Ud over flere af de ovenstående dokumenter, vil ejendomsmægleren skulle bruge:

  • vedtægter og eventuel husorden for foreningen
  • seneste regnskab og budget for foreningen
  • seneste generalforsamlingsreferater
  • eventuel udarbejdet vurderingsrapport eller lignende.

Ejendomsmæglerens vurdering

På basis af sin besigtigelse af ejendommen, kendskabet til hvad ejendomme af den art omsættes til samt en nærlæsning af ejendommens dokumenter, udarbejder ejendomsmægleren et forslag til en kontantpris. Kontantprisen er den pris, som anføres i annoncer og i salgsopstillingen.

Ejendomsmægleren vil præsentere dig for prisen på et efterfølgende møde, der kan finde sted på ejendommen eller i ejendomsmæglerens forretning. Bor du i udlandet, eller er du på anden måde forhindret i at mødes fysisk med ejendomsmægleren, er der ikke noget til hinder for, at I taler om det i telefonen og eventuelt sender materialet på mail.

Det er vigtigt at understrege, at det er dig som sælger, der bestemmer prisen – ikke ejendomsmægleren. Den pris, ejendomsmægleren foreslår, er alene ejendomsmæglerens værdiansættelse. Det er den pris, som ejendomsmægleren vurderer, at ejendommen kan sælges til.

Visse ejendomme er i besiddelse af en såkaldt liebhaverværdi, hvilket betyder, at der vil være et antal mulige købere, som vil være villige til at give en højere pris end den pris, gennemsnitskøberen vil give. Har din bolig liebhaverværdi kan I derfor aftale, at den bliver sat til salg til en højere pris end ejendomsmæglerens værdiansættelse.

Hvis ejendommen ikke er solgt inden for en nærmere fastsat periode, det vil sige at man ikke har fundet en af de såkaldte liebhavere, kan I sætte prisen ned til den pris, I forventer, gennemsnitskøberen vil betale.

Formidlingsaftale og salgsbudget

Når du er blevet enig med ejendomsmægleren om prisen, indgår I en formidlingsaftale – en aftale om, at ejendommen bliver sat til salg. Når du underskriver formidlingsaftalen, har du naturligvis ikke solgt din bolig, og du kan til enhver tid trække dit salgsønske tilbage.

I formidlingsaftalen er det nedskrevet, hvilken pris boligen bliver sat til salg til, hvilket salær og andre omkostninger ejendomsmægleren har krav på, når og hvis boligen bliver solgt. Der er også et afsnit om, hvilke omkostninger, du skal betale, selv hvis boligen ikke bliver solgt.

Desuden skal vilkårene for aftalens opsigelse være anført, og endelig kan I i formidlingsaftalen aftale, hvilke forpligtelser du og ejendomsmægleren har i forbindelse med salget. Dine forpligtelser kan for eksempel være, at du sætter dele af boligen i stand, at du ordner haven eller lignende.

I forbindelse med fastlæggelse af kontantprisen udarbejder ejendomsmægleren også et salgsbudget, som du får udleveret i forbindelse med indgåelse af formidlingsaftalen. Budgettet viser, hvilke indtægter og udgifter der vil være i forbindelse med handlen.

Udgivet: 29. august 2019
Opdateret: 6. september 2019