Sværere og dyrere at være boligkøber i hovedstaden og Aarhus

Foretrækker du et realkreditlån med fast eller variabel rente, og vil det ikke være en god idé, at du starter med en afdragsfri periode på dit realkreditlån, så du kan afvikle din dyre bankgæld først?

De spørgsmål har hidtil været standard, når en familie har henvendte sig i banken med ønsket om at købe bolig. Men fra 1. oktober er det slut. Fra den dato vil mange boligkøbere i hovedstaden og Aarhus blive tvunget til at ”vælge” fast rente og afdrag, også selvom de har anden og dyrere gæld ved siden af, som de med fordel kunne afvikle først. Det er ny regulering, der gør udslaget.

Fremover må realkreditinstitutterne ikke længere give alle købere frit valg på lånehylderne, som vi kender det i dag. Heller ikke selvom køberne har en sund økonomi, som godt kan klare større udsving i renten eller boligpriserne.

I stedet skal realkreditinstitutterne undersøge den konkrete families gæld, og hvis den er mere end fire gange så stor som husstandsindkomsten, skal realkreditinstituttet fjerne de normale valgmuligheder, og i stedet meddele, at der kun kan blive tale om fastforrentet lån med afdrag.

Nye boligkøbere rammes hårdt

Når gælden opgøres, skal alle skyldige poster medtages. Hvis man for eksempel tager udgangspunkt i en familie, der ønsker at købe et hus i København eller Aarhus til 3,5 millioner kroner, kan familiens samlede gæld hurtigt løbe op i 3,8 millioner kroner – også sel om familien har sparet 260.000 kroner op på forhånd jf. eksemplet i tabellerne nedenfor.

I det konkrete eksempel er der taget udgangspunkt i, at familien har sparet 260.000 kroner op. Det betyder, at familien kan ligge den obligatoriske udbetaling på fem procent af købesummen, og ikke behøver at låne til at få skødet tinglyst eller til almindelige flytteomkostninger som advokat, delvis ejerskifteforsikring, flyttebil maling mv.

Opsparing:

Udbetaling på 5 % af købesummen på 3,5 mio. kr.	175.000 kr.
Tinglysning af skøde	58.000 kr.
Øvrige omkostninger bl.a. advokat, delvis ejerskifteforsikring, flyttebil, maling mv.	27.000 kr.
Opsparing i alt	260.000 kr.

Yderligere er det antaget, at familien låner de resterende 95 procent af købesummen i bank og realkreditinstitut, og at de endvidere optager et banklån, som dækker tinglysning af pantebreve og gebyrer til optagelse af lånene. Det er også antaget, at familien har et billån på 200.000 kroner, et SU-lån på 150.000 kroner og to kassekreditter med en samlet trækningsret på 50.000 kroner.

Gæld:

Bank og realkreditlån på 95 pct. af købesummen på 3,5 mio. kr.	3.325.000 kr.
Tinglysning af pantebreve og gebyrer ved låneoptagelse	75.000 kr.
Billån	200.000 kr.
SU-lån	150.000 kr.
Trækningsret på kassekredit	50.000 kr.
Gæld i alt	3.800.000 kr.

Alt i alt løber familiens gæld op i cirka 3,8 millioner kroner, og det betyder, at hvis familien tjener mindre end 950.000 kroner om året (svarende til næsten 40.000 kroner pr. person pr. måned), vil gældsgraden overstige 4, og dermed hedder standardfinansieringen et 30-årigt lån med fast rente og afdrag.

Enkelte familier kan blive undtaget fra kravet. Realkreditinstitutterne har nemlig fået mulighed for at give variabel rente og/eller afdragsfrihed til familier, der har en gældfaktor over 4, i 15 procent af deres nyudlån.

Det betyder, at hvis realkreditinstitutterne udsteder nye lån for 100 millioner kroner i de berørte kommuner, kan de 15 millioner kroner gives til familier med en gældsfaktor over 4, som ønsker variabel rente og/eller afdragsfrihed. Det siger dog sig selv, at undtagelsen langt fra dækker alle familier.

Vi vurderer, at de nye regler særligt vil få betydning for de unge, de ældre, singlerne, og de skilsmisseramte.

De nye regler får dog også betydning for allerede eksisterede boligejere. Fremover kan højtbelånte familier ikke længere være sikre på, at de ”bare” kan omlægge deres fastforrentede realkreditlån til en variabel rente, at de kan skifte ubesværet mellem F5- og F3-lån, eller at de kan tilvælge afdragsfrihed, hvis behovet skulle opstå.

Stigende boligpriser forklarer stramning

Baggrunden for den nye regulering skal findes i de seneste års voldsomme boligprisstigninger i Hovedstaden og Aarhus. I Nordea er vi enige i, at det er fornuftigt at modvirke eventuelle prisbobler, men vi er ikke helt enige i værktøjet.

For eksempel mener vi, det er dårlig rådgivning at tvinge nystiftede familier til at afdrage det billige realkreditlån før den dyre bankgæld, eller at forhindre familier, der rammes af midlertidig arbejdsløshed i at omlægge til en variabel rente eller afdragsfrihed, som det kommer til at ske med de nye regler.

Tager man udgangspunkt i eksemplet, så ligger den månedlige boligydelse efter skat på 12.420 kroner, hvis der er tale om et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag kombineret med et 30-årigt banklån. Var man i stedet startet ud med et fastforrentet lån uden afdrag kombineret med et 10-årigt banklån, havde ydelsen ligget på 10.230 kroner. Og var der tale om et F5-lån uden afdrag igen kombineret med et 10-årigt banklån, ville den månedlige ydelse ligge på 7.700 kroner. Det er en forskel, der er til at mærke.

Regulering vil presse priserne ned

De nye regler betyder ikke, at boligkøberne i hovedstaden og Aarhus ikke længere kan blive kreditgodkendt til at købe de samme huse, men det er sandsynligt, at nogle af de højt belånte købere vil betakke sig, da de nye regler tvinger dem til at vælge en dyrere finansieringsløsning, end den de havde foretrukket.

Konsekvensen kan blive, at flere købere søger udenfor landsdelene Københavns By og Københavns omegn samt Aarhus kommune, hvilket i givet fald vil presse priserne i hovedstaden og Aarhus ned til fordel for omegnskommunerne, der i øjeblikket ikke er indbefattet af den nye regulering.