Indblik er i denne uge skrevet af advokat (H) Kristian Dreyer, partner i Galst.
Der er afsagt to nye spændende landsretsdomme af interesse for både ejerboligejerne og andelshaverne.
1. Det er ikke en mangel, at genboerne er flygtninge
Østre Landsret har den 20. september 2018 afsagt dom i en ankesag fra Frederiksberg, hvor spørgsmålet var, om en køber kunne ophæve købsaftalen med sælger, da han fandt ud af, at villaen overfor – ejet af kommunen og tidligere anvendt til vuggestue – for fremtiden skulle bebos af 4-6 personer med flygtningestatus. Parterne havde netop indgået købsaftale, og advokatforbeholdet og fortrydelsesretten var endnu ikke udløbet.
Sælgerne modtog en naboorientering fra kommunen om den påtænkte anvendelse, da kommunen var forpligtet til at placere nogle flygtninge i kommunens tomme ejendomme, og denne villa var perfekt til formålet. Sælgerne læste ikke deres E-boks før efter nogle uger i en juleferie og orienterede køber herom, hvorefter køber straks ophævede købet.
Dog fastholdte sælgerne, og retssagen var en realitet. Byretten frifandt sælgerne fordi retten ikke mente, at det var en mangel, og selv hvis det var en mangel, ville den ifølge byretten ikke være så væsentlig, at køber kunne ophæve aftalen. Køber ankede, og Østre Landsret har i sin dom stadfæstet afgørelsen, men nu endeligt slået fast, at det slet ikke var en mangel. Og når det ikke var en mangel ved den solgte ejendom, var det heller ikke et forhold, som sælgerne skulle informere køber om.
Afgørelsen lægger sig i slipstrømmen af tidligere afgørelser. Blandt andet en retssag om et boligkøb, hvor der i nærheden blev etableret misbrugscenter, og selvom man i den sag kunne påvise et mindre prisfald på ejendommen, var det fortsat ikke en mangel, som en køber kunne påberåbe sig overfor sin sælger.
I den netop afsagte sag blev det også lagt til grund, at køber kendte området, og at placeringen af nogle flygtninge og anvendelsen af kommunens tomme villa, ikke adskilte sig fra områdets anvendelse.
Afgørelsen synes at være helt rigtig og samfundsmæssig fornuftig. Men afgørelsen viser også, at man kan få diskussion mellem køber og sælger om ikke blot retlige eller fysiske forhold ved den konkrete ejendom, der handles, men også om forhold der ligger uden for ejendommen – altså, vedrørende omgivelserne. Og det aktualiserer diskussionen om, hvor langt en sælgers loyale oplysningspligt kan strækkes overfor køberen.
For sælgeren må have pligt til at oplyse om alle væsentlige forhold ved ejendommen, men der må også være en grænse herfor. Er der forhold, som en boligkøber lægger særlig vægt på, må boligkøberen ved handlens indgåelse udtrykkeligt gøre disse forhold klart for sælger, og betinge sit køb heraf.
2. Alle i andelsboligforeningen skal betale
Østre Landsret har ved dom af 29. juni 2018 ligeledes i en ankesag slået fast, at en andelsboligforening gyldigt i henhold til sine vedtægter kunne træffe beslutning om at udvide nogle af bygningernes altaner i forbindelse med altanrenovering, men således at alle andelshavere skulle bidrage hertil – også de der boede i andre bygninger, og som ikke fik altanudvidelser.
Da det lå inden for andelsboligforeningens formål og konkret fandtes at være en saglig beslutning, der lå i tråd med tidligere beslutninger i foreningen, kunne minoritetsbeskyttelsesprincipper og ligebehandlingsprincippet ikke føre til, at udgiften alene skulle afholdes af de, der fik udvidet sin altan. Alle skulle bidrage. Landsretten valgte således at ændre byrettens dom. Byretten havde fundet, at det stred i mod ligebehandlingsprincippet.
Udgangspunktet er, at andelsboligforeningen ejer hele ejendommen, og skal vedligeholde denne. Klart er det, at vedligeholdelsesudgifter skal fordeles blandt alle medlemmer, og uanset hvor vedligeholdelsen finder sted, eller hvem der i det daglige oplever at få gavn heraf. Faktuelt er det noget, som hele foreningen og alle medlemmer har gavn af.
Der vil således aldrig forekomme situationer, hvor ovenstående problemstilling bliver aktuel, hvis det omhandler helt sædvanlig og nødvendig vedligeholdelse.
Spørgsmålet bliver interessant, hvor der sker en ændring af status quo, og man anskaffer sig nye installationer i foreningen. Det kunne være elevatorer i en bestemt bygning, men ikke i alle. Eller som her altanudvidelser på to ud af fem bygninger tilhørende andelsboligforeningen.
Nogle medlemmer vil synes, at det er uretfærdigt, at de skal bidrage, hvis ikke de selv får gavn af beslutningen. Indirekte får de øvrige imidlertid gavn af investeringen, hvis det bidrager til værdiforøgelse af den samlede andelsboligforenings ejendoms værdi.
Er beslutningen båret af saglige hensyn, og ikke udtryk for, at nogle på urimelig måde drager nytte af beslutningen på bekostning af andre, vil det ikke bryde med ligebehandlingsprincippet, men det vil altid være en helt konkret vurdering, der ikke altid er nem at foretage, men som må vurderes konkret fra sag til sag.
Det interessante er, om dommen var faldet anderledes ud, hvis der havde været tale om en ejerforening. Det taler en hel del for, men det vides ikke med sikkerhed. I andelsboligforeninger, er det foreningen, der ejer den samlede ejendom, og her må grænserne for, hvad fællesskabet skal bidrage til, formentlig være større end i ejerforeninger, hvor hver enkelt medlem ejer sin egen ejerlejlighed.