Indblik er i denne uge skrevet af Thomas Buus Pedersen, der er advokat og partner i BuusMark advokatfirma I/S.
Tilbage i maj 2020 forudså jeg, at coronaepidemien ville medføre en stigning i antallet af tvangsauktioner. Min vurdering var, at man formentlig i slutningen af 2020 og starten af 2021 ville kunne se en stigning i antallet af tvangsauktioner på grund af coronakrisen, men hvordan er det så gået?
Forsat lavt antal tvangsauktioner
Danmarks Statistik offentliggør løbende tal for antallet af tvangsauktioner i Danmark. Tallene for december 2020 foreligger ikke, men tallene for september, oktober og november 2020 er tilgængelige.
Disse tal viser ikke en stigning i antallet af tvangsauktioner. I september var der 180 tvangsauktioner, i oktober 154 tvangsauktioner, og i november var der 131 tvangsauktioner, hvilket er det laveste tal for november siden 2007.
Ved udgangen af oktober måned har der derfor samlet set i gennemsnit været 183 tvangsauktioner per måned indtil videre i 2020, hvilket er stort set identisk med gennemsnittet for 2019, hvor der var 187 tvangsauktioner per måned.
Udbuddet falder, og priserne stiger
Coronakrisen har med andre ord ikke indtil videre haft en målbar indflydelse på antallet af tvangsauktioner, men det kan formentlig tilskrives udviklingen på boligmarkedet siden coronakrisens startede.
De sidste seks måneder har boligpriserne generelt været stigende, og ved udgangen af oktober 2020 var der på 10 måneder solgt flere boliger i Danmark, end der blev solgt i hele 2019, hvor der blev solgt et historisk højt antal boliger.
Det store antal salg af boliger i fri handel har påvirket udbuddet af boliger, idet der bliver solgt flere boliger end der bliver sat boliger til salg.
Udbuddet af huse er faldet med 21 procent, udbuddet af lejligheder med 25 procent og udbuddet af sommerhuse er faldet med hele 41 procent.
Det lave udbud af boliger har samtidig haft en positiv indvirkning på priserne på fast ejendom. Indenfor de sidste 12 måneder er priserne på parcelhuse steget med 4 procent, sommerhuse med 11 procent og lejligheder med 5,9 procent.
Coronakrisens begrænsninger omkring rejser til udlandet i sommerferien medførte en voldsom efterspørgsel efter sommerhuse, hvilket igen medførte en markant prisstigning på fritidsboliger.
Købelysten lægger en dæmper på tvangsauktionerne
Den store købelyst i 2020 har formentlig haft en positiv indvirkning på antallet af tvangsauktioner, idet en del ejendomme har kunnet sælges i fri handel frem for via tvangsauktion.
Det er min vurdering, at de rekordhøje salgstal i 2020 omfatter en del nødlidende ejendomme, som normalt ville være endt på tvangsauktion, men som i stedet er solgt i fri handel.
Herudover har det meget lave renteniveau også haft indflydelse på antallet af tvangsauktioner, idet en del boligejere, som er kommet i økonomiske problemer, fortsat kan betale deres terminer grundet den lave rente, eller har haft mulighed for at omlægge lån til en lavere rente og dermed bevare boligen på trods af eventuel arbejdsløshed, sygdom, skilsmisse med videre.
Corona-epidemien har medført en stigning i arbejdsløsheden, hvilket normalt medfører en stigning i antallet af tvangsauktioner. En del af de personer, som har mistet deres arbejde siden coronakrisen startede, har formentlig ikke været eksponeret på boligmarkedet eller har haft mulighed for at få solgt inden risikoen for tvangsauktion opstod.
Vil coronakrisen så medføre flere tvangsauktioner fremadrettet?
I maj 2020 var mit svar uundgåeligt ja.
Det er fortsat min vurdering, at corona-epidemien vil få indvirkning på antallet af tvangsauktioner, som jeg forudså i maj 2020. Men pt. kender vi kun kender udviklingen i tvangsauktioner til og med oktober 2020.
Den normale sammenhæng imellem stigning i antallet af ledige og stigning i antallet af tvangsauktioner har vi ikke set, hvilket i høj grad kan tilskrives, at boligmarkedet 2020 har udviklet sig i en meget gunstig retning, ligesom renteniveauet er lavt, hvorfor arbejdsløse, som ejer fast ejendom, på trods af indkomstnedgang, fortsat har kunne betale deres terminer.
Det bliver meget afgørende, om coronakrisen er en kortvarig krise, som med en vaccine vil medføre, at vi får ”normale” tilstande igen – både indenlands og udenlands. Eller om coronakrisen udvikler sig til en langvarig krise, som vil påvirke hele verdensmarkedet.
Lang tid til normale forhold
Under finanskrisen var der flest tvangsauktioner i årene 2010 – 2012. Restanceprocenten, som er udtryk for realkreditinstitutternes opgørelse over manglende betaling på realkreditlån, var højest ved udgangen af 2009, men kunne først måles på antallet af tvangsauktioner flere måneder senere. Det skyldes, at der går flere måneder fra en boligejer kommer i restance med sit realkreditlån, og indtil selve ejendommen bliver begæret og solgt på tvangsauktion.
Selvom der er kommet en vaccine, vil der gå en længere periode, før vaccinen er udbredt, og vi igen får normaliseret forholdene.
Det er min vurdering, at der vil komme en økonomisk krise på verdensplan, som formentlig vil være kortvarig, men som uundgåeligt vil bevirke, at den gunstige udvikling på boligmarkedet vil sætte sig og muligheden for at få solgt sin nødlidende ejendom i fri handel mindskes.
Dette vil efter min vurdering medføre en stigning i antallet af tvangsauktioner. Om min vurdering fra maj 2020 omkring stigning i antallet af tvangsauktioner i slutningen af 2020 og starten af 2021 holder stik, får vi snart afklaring af, når Danmarks Statistik offentliggør tallene for tvangsauktioner for december 2020 samt når tallene for 1. kvartal 2021 kendes.
Da antallet af tvangsauktioner for november 2020 var rekord lavt, er det intet der tyder på en stigning i antallet af auktioner for december 2020, hvorfor en eventuel stigning i antallet af tvangsauktioner formentlig først kan ses i løbet af 1. kvartal 2021.
