Indblik er i denne uge skrevet af Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom hos Realkredit Danmark.
Hvor dyrt er boligmarkedet egentlig for tiden?
Det har været et af de store temaer de seneste år efter en hektisk periode med meget høj aktivitet og kraftige prisstigninger.
For at finde svar på spørgsmålet har vi set nærmere på den såkaldte boligbyrde – altså omkostningerne ved at købe og eje en bolig i forhold til de disponible indkomster.
I omkostningerne indgår blandt andet renteudgifter efter skat for både boliglån i banken og realkreditlån samt boligskatter.
Ingen prisboble på det samlede boligmarked
Først og fremmest kan vi konkludere, at boligbyrden har haft en pæn pil opad gennem coronaperioden. På landsplan nåede boligbyrden et historisk lavpunkt tilbage i første kvartal 2020, men er siden gået i vejret med små 12 procent. Stigningen er primært drevet af de markant stigende huspriser, og på det seneste har mindre rentestigninger også bidraget til stigningen.
På landsplan er boligbyrden dog fortsat små 20 procent under det historiske gennemsnit over de seneste cirka 35 år. Der er derfor overordnet set stadig ikke tegn på en boligboble på det danske boligmarked.
Storkøbenhavn skiller sig ud
Ser vi på nogle af de områder, hvor boligpriserne er steget mest over de senere år, fortæller boligbyrden dog en lidt anden historie.
På parcelhusmarkedet i Storkøbenhavn kom vi i årets andet kvartal for første gang siden 2016 over indeks 100 – helt præcist indeks 107,2 – og dermed er vi nu godt 7 procent over det historiske gennemsnit.
Med andre ord er parcelhusmarkedet i Storkøbenhavn nu til den dyre side i en historisk kontekst – og det vel at mærke med et stadig meget lavt renteniveau. Her er boligbyrden gået i vejret med næsten 20 procent siden starten af 2020.
Endnu dyrere ser det ud på det københavnske marked for ejerlejligheder, hvor boligbyrden nu er næsten 25 procent over det historiske gennemsnit.
Her skal vi helt tilbage til slutningen af 2008 – da finanskrisen rasede for fuld styrke – for at finde et højere niveau for boligbyrden. Alligevel er der stadig et stykke vej op til den tidligere top fra sommeren 2006. Dengang lå boligbyrden næsten 70 procent over det historiske gennemsnit.
Det er svært at komme ind på det københavnske boligmarked
Boligbyrden inddrager ikke afdragsbetalinger. Det er i teoretisk forstand helt efter bogen, da afdragsbetalinger ikke er en økonomisk omkostning men derimod opsparing til en selv.
Ikke desto mindre vil mange boligkøbere nok i en eller anden forstand betragte det som en belastning i privatøkonomien, da likviditeten påvirkes negativt. Samtidig kommer man heller ikke uden om, at afdragsbetalingerne indgår i kreditvurderingen og dermed spiller en vigtig rolle i forhold til potentielle køberes adgang og købemuligheder på boligmarkedet.
Udbygger vi boligbyrden til at inkludere afdragspåvirkningen – det kan vi kalde for afdragsbyrden – får vi et ekstra mål, der giver os et indblik i, hvorvidt adgangen til boligmarkedet kan opfattes billigt eller dyrt i en historisk kontekst.
Først og fremmest viser afdragsbyrden, at boligmarkedet ikke længere er meget billigt i en historisk kontekst, som boligbyrden ellers indikerede.
I stedet er vi nu meget tæt på indeks 100, og målt på afdragsbyrden er boligmarkedet hverken billigt eller dyrt.
For det andet kan vi se, at adgangen til det københavnske boligmarked er noget mere vanskelig end indikeret af boligbyrden. Den kan også opfattes som relativ svær af potentielle boligkøbere – især på markedet for ejerlejligheder i København.
Det er i sig selv ikke en stor overraskelse, da kombinationen af høje nominelle boligpriser, der skal afdrages til en lav rente, trækker afdragsbyrden op.
Ser vi på afdragsbyrden på huse i Storkøbenhavn er vi godt 30 procent over det historiske gennemsnit, mens vi på markedet for ejerlejligheder i København er i omegnen af 50 procent over det historiske gennemsnit.
På markedet for ejerlejligheder er vi nu derfor ikke langt fra top-niveauerne på afdragsbyrden fra før finanskrisen – dengang lå vi kortvarigt på lidt mere end 60 procent af det historiske gennemsnit.
Grænser for prisstigninger på det københavnske marked
Samlet set understreger beregningerne, at boligmarkedet på landsplan ikke ser anstrengt ud rent prismæssigt, men at der kan være grund til bekymringer i de dyreste dele af boligmarkedet – særligt det københavnske marked for ejerlejligheder, men også parcelhusmarkedet i de såkaldte vækstområder.
Her er boligmarkedet udsat, hvis renterne springer pænt i vejret. Under alle omstændigheder bør prisstigningspotentialet over de kommende år være begrænset.
Denne konklusion understøttes ligeledes af udsigten til den kommende boligskattereform, som især ventes at være hård ved det københavnske marked for ejerlejligheder.
Som potentiel boligkøber i de dyreste områder af landet, kan man i en vis udstrækning gardere sig mod prisfald på boligmarkedet drevet af stigende renter ved at få et fastforrentet lån.
Her vil værdien af ens gæld således også blive mindre, hvis renterne stiger. Ellers er det – som altid – vigtigt at have en længere tidshorisont i boligen, da man mindsker risikoen for kortsigtede prisudsving på boligmarkedet.
Endelig bør man sikre sig, at man har god plads i den daglige økonomi efter et boligkøb, så det hele ikke bliver alt for surt i hverdagen, og man samtidig har noget råderum i sin økonomi, hvis man midlertidigt rammes af indtægtsnedgang.