Indblik er i denne uge skrevet af Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank.
Den kommunale valgkamp spidser til, det er nu slutspurten skal sættes ind i kampen om borgmesterkæderne. På tirsdag åbner valgstederne, og krydset skal sættes på den lokale stemmeseddel. Et kryds der faktisk har ganske stort boligøkonomisk potentiale.
Det er lokalpolitikerne, der dels skal levere på opførelsen af mere klimavenligt byggeri, og dels spiller lokalpolitikerne en afgørende rolle i ambitionerne om at opføre flere billige boliger.
Over årene er det ad flere omgange lykkedes visse steder i landet at vinde en valgkamp på at love flere billige boliger. Det forsøges også i denne valgkamp.
Et valgløfte, der er svært et opfylde
Problemet er bare, at det er en vanskelig strategi at levere på, når borgmesterkæden tynger om halsen. De billige boliger er ikke sådan at stampe op af jorden, idet byggemoden jord er en mangelvare og dermed også en dyr vare.
Det betyder, at man meget hurtigt når loftet for opførelsesomkostninger i forhold til at opføre almennyttigt byggeri. Så enten skal man gå på kompromis med kvaliteten af byggeriet og dermed risikere at skabe morgendagens ghettoer. Alternativt skal man gå på kompromis med beliggenheden, og dermed rammer man måske ikke målgruppen.
Der er ingen tvivl om, at der skal bygges mere i de store byer, hvis ikke vi i al evighed skal diskutere boligbobler, hver gang boliglånsrenten falder. Det er dog lettere sagt end gjort, når det kommer til den praktiske opførelse.
Skal man bygge i byerne, er der tre ting, man kan gøre. Man kan bygge i højden, byfortætte eller gå på hugst i byernes rekreative områder. Ingen af disse løsninger er særlig velegnet til at erobre dagsordenen i en valgkamp. Det kræver i hvert fald politisk mod.
Magten ligger hos medianvælgeren
Udfordringen opstår, fordi den politiske magt ligger hos medianvælgeren. Denne vælger vil typisk være en boligejer eller andelshaver, der tilsammen er de mest udbredte boligformer. Disse vælgere kan nok synes om, at der skal bygges flere billige boliger i byerne, så politimanden, sygeplejersken med flere også har mulighed for at bosætte sig i byerne.
Det skal bare ikke ske ved, at der opføres en masse nye, billige boliger i ens egen baghave. Enten ved at der bygges højt, at det arkitektoniske landskab ændrer sig, at det rekreative område tæt på ens bolig forsvinder, eller at der bliver større kamp om parkeringspladserne i nærområdet.
Alt sammen noget, der er med til at forringe værdien af vælgerens nuværende bolig. Dermed vil medianvælgeren, der er etableret på boligmarkedet, have et ganske betydeligt økonomisk incitament til at bremse nybyggeri i eget lokalområde og modsætte sig ændringer i lokalplanerne.
Faktisk vil de have incitament til decideret at modsætte sig udvidelse af boligmassen, da det i takt med befolkningstilvæksten vil give større prisstigninger på deres nuværende bolig.
Det at dem, der er inde på boligmarkedet, er stærkere end dem, der står uden for boligmarkedet målt på den politiske kraft, betyder, at det bliver uhyre vanskeligt at levere flere billige boliger. Det viser historiske erfaringer.
De gange det er forsøgt, er der blevet opført væsentligt færre boliger end lovet. Dermed har strategien ikke rigtig haft effekt på boligmarkedet, hverken i forhold til at afbøde det store boligbehov ej heller i forhold til at dæmpe prisudviklingen på allerede opførte boliger.