I denne uge er Indblik skrevet af boligøkonom i Nykredit Markets Joachim Borg Kristensen
Danskere med overvejelser om at købe bolig har for alvor smidt tøjlerne i 2015. Rentefaldet i januar åbnede et hidtil uåbnet vindue, hvor der var adgang til 30-årige fastforrentede realkreditlån med en rente på 2%. Besparelsen i den månedlige nettoydelse var mærkbar og gav mange et ekstra skub i boligsøgningen. Vi registrerede da også, at 27% flere boliger skiftede hænder i årets første tre måneder i sammenligning med samme periode sidste år.
Samtidig accelererede prisstigningerne på boligmarkedet; handelspriserne for landets villaer og rækkehuse er i juni steget til i gennemsnit 12.350 kr. pr. m2 ifølge Boligsiden.dk. Det er 7% højere end ved årsskiftet. I sammenligning med juni 2014 er priserne nu 7,6% højere. Det er et tegn på, at boligmarkedet efterhånden har fundet vej ud af en årelang krise, som i 2008-2011 sendte huspriserne ned med næsten 20% i gennemsnit.
Udbudspukkel truer
Men accelerationen i 2015 bør ikke forveksles med, at et nyt boligopsving har ramt hele det danske boligmarked. Til trods for at huspriserne i 82 kommuner er højere end for et år siden (juni-juni), er efterspørgslen fortsat svag i mange landdistrikter. Her har særligt industrien og landbruget haft svært ved at koble sig på det økonomiske opsving, som ellers har rodfæstet sig i hovedstadsområdet og de regionale vækstcentre i resten af landet.
Flere landdistrikter står samtidig med en udbudspukkel, hvor mange boliger er til salg eller endda står tomme. I 16 kommuner står flere end 10% af boligerne således tomme, og på landsplan er der flere end dobbelt så mange villaer og rækkehuse til salg som for 10 år siden. Dette mismatch mellem udbud og efterspørgsel betyder, at udgangspunktet derfor også er lavt med huspriser, der nogle steder er 35-45% lavere end på toppen i 2007.
Urbaniseringen har været undervejs i årtier
Det har gennem adskillige år stået klart, at urbaniseringen og forskydninger mellem land og byer tegner de store linjer på boligmarkedet. Unge søger mod byerne for at uddanne sig. De får foden inden for på arbejdsmarkedet, og det vil ofte være i København eller omkring de regionale vækstcentre, hvor jobskabelsen er størst. De etablerer sig med familie, og kun få vender tilbage til deres fødeegn.
Få de vigtigste bolignyheder i indbakken
Urbaniseringen er ikke et nyt fænomen, da befolkningen i landets fire største byer er vokset med i alt 243.000 indbyggere over de seneste 25 år. I samme periode har yderområderne formået næsten at fastholde befolkningens størrelse på ca. 1,46 mio. indbyggere (jf. Det Økonomiske Råds forårsrapport). I hvert fald frem til 2009. I de seneste seks år har yderområderne imidlertid haft en egentlig nedgang i befolkningen på ca. 32.000 indbyggere.
Men affolkningen i yderområder er nyt
Affolkningen af yderområderne er derfor et nyt fænomen, som blandt andet udfordrer boligmarkedet, da færre indbyggere reducerer behovet for boliger. Det har også skubbet til alderssammensætningen, da flertallet af fraflyttere er unge. I 54 kommuner har hver fjerde indbygger således rundet 65 år, hvilket gjaldt for bare 11 kommuner i 2009. Det har konsekvenser for aktiviteten på boligmarkedet, da ældre generationer typisk skifter bolig sjældnere i sammenligning med de yngre.
Det er store forskydninger i løbet af en relativt kort periode, som taler for, at udbudspuklen fortsat vil begrænse potentialet for højere boligpriser i mange landdistrikter. Udfordringen vil formentlig ikke blive mindre. Hvis Danmarks Statistik får ret i sine fremskrivninger, vil affolkningen bide sig fast, og yderområderne vil miste yderligere 25.000 indbyggere frem mod 2025.
Landdistrikter kan se frem til en forholdsvis stabil prisudvikling
Vi må sande, at der er områder, som ikke vil koble sig på boligopsvinget. Til trods for at konjunkturerne tegner lysere, er udfordringerne grundlæggende de samme for boligmarkedet i mange landdistrikter. Urbaniseringen er strukturel og udbudspuklen vil ikke blive afviklet hen over natten. Priserne er dog allerede faldet til et lavt niveau, og der er en række faktorer, der indikerer, at bunden er rundet og at boligpriserne vil stabilisere sig.
Ser vi ud over det samlede boligmarked, forventer vi i Nykredit, at boligopsvinget vil brede sig fra byerne til større dele af landet i både 2015 og 2016. Blandt andet bliver der handlet mærkbart flere boliger i større dele af landet, hvilket er positivt, eftersom en vending i handelsaktiviteten normalt går forud for en vending til stigende priser.
Boligopsvinget har ikke nået hele landet
Siden midten af 2011 er ejerlejlighedspriserne steget kraftigt i København og de større byer (Aarhus, Odense og Aalborg), mens huspriserne viser stigninger i flere dele af landet.
Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets
Udbudspukkel truer i flere landdistrikter
I 2014 var ca. 62.200 helårsboliger i gennemsnit udbudt til salg, svarende til 3,2% af bestanden.
Kilde: Boligsiden.dk, Danmarks Statistik, Nykredit Markets