Indblik er i denne uge skrevet af Søren V. Kristensen, der er cheføkonom i Sydbank.
Det danske boligmarked har i 2020 og 2021 haft nogle forrygende år. Efter lidt indledende vanskeligheder i begyndelsen af 2020 har vi set både priser og antal handler stryge voldsomt i vejret. Samtidig er liggetiderne faldet til de laveste niveauer i mange år, og selvom det vanen tro har været mest udtalt i de store byer, har stort set hele landet i et eller andet omfang været inviteret med til festen.
De seneste måneder tyder dog på, at boligmarkedet er ved at nærme sig mere normale tilstande. Priserne stiger ikke længere så kraftigt og udbuddet af både huse og lejligheder er stoppet med at falde og er endda steget lidt. Det varsler i min optik, at vi nærmer os mere normale tilstande. Det er en af flere årsager til, at jeg forventer boligmarkedet vil arte sig mere forsigtigt i 2022.
Mindre festlige friværdier
Meget tyder på, at COVID-19 og nedlukninger fik danskerne til at prioritere boligen højere. Det har jeg tidligere skrevet om her på boligsiden, som du kan læse her. Derfor har de seneste måneder i grove træk udviklet sig helt som ventet, og i fraværet af nye langvarige og omfattende nedlukninger, er det en proces, som jeg forventer vi fortsætte ind i 2022. Det alene kan gøre, at 2022 målt på friværdierne bliver mindre festligt end de foregående år.
Der er dog også andre faktorer, som kan trække i den retning. Det gælder blandt andet stigende renter. De lange renter har været stigende igennem størstedelen af 2021, og det kan meget vel fortsætte i 2022. Stiger de lange renter med 1 procentpoint vil det for den gennemsnitlige boligkøber reducere beløbet, man kan låne, med 75.000 kroner. Det svarer til knap 3,5 procent af prisen på et gennemsnitligt hus. Derfor kan stigende renter altså også bremse festen på boligmarkedet.
Renter og boligskatter spiller også ind
Den Europæiske Centralbank (ECB) er dog ret klare i spyttet, hvad angår renteforhøjelser i 2022. Det virker lige nu temmelig urealistisk, og derfor er der heller ikke udsigt til, at de korte renter skal stige i 2022. Det vil altså ikke i udgangspunktet ramme eksisterende boligejere med lån med meget kort rentebinding, men kreditvurderingen tager udgangspunkt i renten på et fastforrentet 30-årigt lån. Blandt andet derfor kan salgspriserne stå i skudlinjen.
Den sidste udfordring for boligmarkedet kan blive de nye boligskatter. Her er der dog udsigt til en udfordring, som stort set udelukkende vil ramme de dyreste områder. De nye boligskatter skal nemlig ledsages af nye ejendomsvurderinger, som skal råde bod på, at de gamle ejendomsvurderinger nu er meget langt fra de reelle salgspriser. Derfor er der udsigt til, at skatterne kommer til at stige og priserne kommer til at falde i og omkring de store byer.
Det gælder altså særligt ejerlejlighederne. Også selvom de nye boligskatter, hvis de ikke endnu engang bliver forsinket, først træder i kraft i 2024. For allerede i 2022, vil usikkerheden begynde at have en påvirkning på boligmarkedet i de store byer. Derfor ser det særligt for ejerlejlighederne ud til, at der venter udfordringer i 2022.
Der er stadig masser af momentum i økonomien, tårnhøj beskæftigelse og udsigt til solide lønstigninger. Derfor er det ikke sådan, at jeg tror boligpriserne vil falde. Lige nu tyder alt dog på, at prisstigningerne i 2022 bliver noget mere afdæmpede end i 2020 og 2021. Jeg tror fortsat på stigende priser på boligmarkedet som helhed, mens det for ejerlejlighederne vil minde mere om stilstand.