Skal du låne penge til at købe en bolig, er det blevet væsentligt dyrere det seneste halve års tid. Så hvordan skal du egentlig forholde dig som boligkøber? Få svarene fra Jyske Realkredits boligøkonom Mikkel Høegh.
Er du på markedet for at købe bolig, så har du nok også hørt, at renterne på boliglån er steget betragteligt, men hvad gør du egentlig med den viden?
Det sætter vi fokus på i denne artikel, hvor vi sammen med boligøkonom Mikkel Høegh fra Jyske Realkredit besvarer nogle af de spørgsmål, du kunne have.
Inden vi når dertil, er det vigtigt at understrege, at de stigende renter ikke har ført til faldende boligpriser – endnu i hvert fald. Boligsidens Markedsindeks viser nemlig en prisstigning fra januar til februar på 0,8 procent.
Det betyder altså, at du som køber endnu ikke har fået udlignet de stigende renteudgifter af lavere boligpriser.
Men lad os få Mikkel Høegh til at forklare situationen nærmere samt komme med bud på, hvad der vil ske den kommende tid.
Hvad skal køberne være opmærksomme på ifm. de stigende renter?
”Lige nu stiger renten, hvilket gør det dyrere at finansiere en bolig. Så man kan stifte mindre gæld for sine penge, og bliver derfor også godkendt til at købe for et mindre beløb. Det betyder alt andet lige, at man enten må byde lidt mindre for drømmehuset eller nedskalere sine forventninger lidt.”
Hvad betyder de stigende renter for et boligbudget? Kan du give et eksempel?
”For et år siden kunne man få et 0,5 procentslån. Nu er renten tre procent, når vi taler fast rente med 10 års afdragsfrihed. Det betyder, at hvor man før skulle betale 10.000 kroner i rente på et sådant lån, skal man nu betale 60.000 kroner før skat. Efter skat er forskellen knap 40.000 kroner mod 6.600 kroner. Så det er en årlig udgiftsstigning på godt 30.000 kroner. Det er omkring 2.500 kroner om måneden. En udgift der kan mærkes, når vi samtidig ved, at det også er blevet dyrere at leve.”
Hvis man har aftalt med sin bank for et halvt år siden, hvad man kan låne til et boligkøb, kan man så stadig regne med, at man kan købe for det beløb?
”Har man lavet en aftale, har man jo lavet en aftale. Det er dog vigtigt, at man lige genbesøger tingene og sikrer, at man rent faktisk har råd til det. Så det mest seriøse er lige at regne det hele igennem en ekstra gang og tale om konsekvenserne. Alle har interesse i, at det kan hænge sammen, og ingen har interesse i, at en boligkøber sætter sig for dyrt.”
Hvad vil det sige at kurssikre? Og er det en god ide i den nuværende situation?
”Kurssikring betyder, at man låser kursen fast den dag, man henvender sig for at få et realkreditlån. Det kan være, at man kan hjemtage et lån til kurs 98, selv om man først får lånet udbetalt om en måned. Vælger man ikke kurssikring, risikerer man, at kursen er faldet, og at man dermed får lånet udbetalt til for eksempel kurs 95. Så vil man få udbetalt 3 kroner mindre for hver 100 kroneseddel, man låner. Det lyder måske ikke af meget, men regner vi med de beløb et boligkøb kan koste, bliver det til mange penge. Det er en forskel på 30.000 kroner for hver million, du låner.”
”Derfor anbefaler vi også altid kurssikring, når man vælger fastforrentede lån. Det er så ærgerligt at stå i den situation, at der pludselig ikke er penge nok til boligkøbet. Og det er en reel risiko, hvis man ikke kurssikrer. Er lånet variabelt forrentet, er situationen lidt anderledes. Her er der tale om et kontantlån, hvorfor der ikke mangler penge. Til gengæld bliver lånet måske dyrere, men den risiko har man jo på en måde købt ind på fra start ved at vælge et variabelt forrentet lån.”
Bliver bankerne mere eller mindre villige til at låne penge ud til boligkøb, når renterne stiger?
”Vi kreditvurderer med udgangspunkt i det aktuelle fastforrentede 30 årige realkreditlån. Så når renten stiger, så strammes kreditappetitten automatisk.”
Vil de stigende renter blive udlignet af faldende boligpriser på lidt længere sigt?
”Renten er en meget vigtig parameter for boligprisudviklingen. Så når vi ser stigende renter, falder lysten til at købe, og folk bliver godkendt til at købe for mindre beløb. Alt i alt er det med til at dæmpe efterspørgslen, og dermed giver det alt andet lige et prisfald. Jokeren i den nuværende situation er, at udbuddet af boliger til salg er meget lavt. Så lige nu er alt andet ikke lige, for så længe at udbuddet er så lavt, har vi modsatrettede bevægelser. I den forbindelse er det i øvrigt værd at huske, at renten stadigvæk er meget lav i et historisk perspektiv. Da vi første gang fik 3 procentslån i Danmark måbede vi over, at renten kunne blive så lav. Nu hvor vi har haft 0,5 procentslån, synes vi tre procent er højt. Sådan er der også et psykologisk bedrag.”
Hvilken betydning har invasionen i Ukraine på renteudviklingen?
”Situationen i Ukraine gør det hele mere usikkert. Jeg kan bedst beskrive det som en vippe. Lige nu er der to ting, som markedet dealer med og som balancerer om overtaget. Den ene side er usikkerhed og recession. Det giver i sig selv lave renter. Den anden er det inflationære pres, og der har konflikten med stigende råvarepriser gjort det hele værre. Aktuelt er det inflationen, der er oppe og fylder i markedet. Det har den europæiske centralbank understøttet ved at varme op til renteforhøjelser i efteråret.”
Hvad forventer du, der sker med renten fremadrettet?
”Vi ser ind i en økonomi, der må bremse op som følge af udsigten til lavere økonomisk vækst, højere priser og højere renter. Forbrugerne vil opleve reallønsnedgang. Herudover har mange fremrykket boliginvesteringer under corona. Så jeg tror vi vil se en opbremsning i boligmarkedet og en økonomi, der bøjer af. Når det er sagt, har danskerne stadigvæk en ganske robust privatøkonomi i gennemsnit. De mest sårbare vil dog komme i problemer på grund af de høje energipriser. Derfor tror jeg også, vi vil se flere tvangsauktioner.”
