Indblik er i denne uge skrevet af Kristian Dreyer, der er ejendomsadvokat og partner af afdelingen for fast ejendom og byggeri hos GALST Advokataktieselskab.
Når der handles boliger i Danmark, ser vi ofte købsaftaler, hvor sælgeren fraskriver sig ansvaret for ejendommens og dens bygning eventuelle fejl og mangler eller forsøger at gøre det. Det kan være ansvarsfraskrivelser vedrørende boligarealets størrelse eller grundens forhold – for eksempel forurening.
Men ansvarsfraskrivelser af generel karakter vil sjældent være gyldige ved private ejendomshandler. Den 23. juni 2020 afsagde Højesteret en dom (U2020.2945H), der er et godt eksempel herpå.
I sagen var der anvendt en standardfrase, der angav, at sælger var ansvarsfri, hvis det måtte vise sig, at boligarealerne oplyst i BBR-ejerregistret, ikke var korrekte. Men Højesteret fandt, at sådan en generel ansvarsfraskrivelse, der mere eller mindre standardmæssigt indsættes i købsaftalerne landet over, ikke er gyldig, når køber efterfølgende konstaterer arealmangler.
Køberen kunne derfor kræve et afslag i købesummen, da det viste sig, at boligarealet var mindre end forudsat, og fordi reduktionen ville have påvirket prisen, hvis køberen havde kendt de korrekte arealer, da købsaftalen blev indgået.
Det er kun de helt specifikke ansvarsfraskrivelser, som er aftalt mellem parterne, der er gyldige, og hvor køberen således kan overskue konsekvensen og rækkevidden heraf.
Huseftersynsordningen sætter en særlig ramme
Hvis sælgeren kan gøre brug af huseftersynsordningen ved sit salg, og derigennem frigøre sig for sit almindelige sælgeransvar for bygningsmangler, følger det af forbrugerbeskyttelseslovens § 21a, at sælgerens generelle ansvarsfraskrivelser er uden gyldighed. Her følger ugyldigheden altså af loven.
Med andre ord indebærer bestemmelsen, at hvis sælger kan gøre brug af huseftersynsordningen, kan han ikke undlade at benytte ordningen ved i stedet at indsætte en generel ansvarsfraskrivelse. Han skal da anvende huseftersynsordningen for at opnå ansvarsfrihed for bygningsmangler. Man kan kalde § 21a som en bestemmelse, der skal hindre omgåelse af huseftersynsordningen.
En generel ansvarsfraskrivelse er eksempelvis, at ”sælgeren ikke hæfter for mangler ved ejendommens tag”. Da det ikke er konkret anført, om der er en mangel ved taget, og hvad den nærmere består i, og da ansvaret for taget kunne være undgået ved at anvende huseftersynsordningen, vil sælger således fortsat hæfte for mangler ved taget.
Helt specifikke og konkrete forhold, som sælgeren loyalt oplyser om, og ansvarsfraskriver sig ud af, vil være gyldige, hvis køber så at sige kan overskue konsekvenserne og omfanget af de pågældende forhold.
Dette skal sælger være opmærksom på ved nedrivning
Når en bolig sælges med det formål at den skal rives ned, indsættes der med jævne mellemrum en frase i købsaftalen om, at ejendommen sælges til købers nedrivning, og at købesummen svarer til grundens værdi. Det sker i et forsøg på at undgå udgifter til at få lavet en tilstands- og elinstallationsrapport samt for at slippe for at betale for en halv ejerskifteforsikring.
Men problemet ved sådan en klausul er, at huset ofte de facto har en værdi, og det kan ske, at køber ombestemmer sig og næppe kan tvinges til at rive bygningen ned efter sit køb.
I den situation risikerer sælger fortsat at hæfte overfor køber, hvis der er mangler ved bygningen. Også selvom det kan være sværere for køber at påstå, at der er mangler ved noget, som parterne var enige om ingen værdi havde, og som skulle være revet ned.
Der er også en anden og ofte uset risiko for sælger, fordi skattemyndighederne kan indtage det synspunkt, at der reelt sælges en byggegrund og ikke en helårsbolig eller et fritidshus. Det er den faktiske anvendelse på salgstidspunktet (underskriftstidspunktet), der er afgørende for, hvorvidt ejendommen klassificeres som henholdsvis fritidsbolig, helårsbolig, grund eller andet. Dette følger af SKM2003.11.DEP.
Har parterne derfor i deres købsaftale skrevet, at bygningen er uden værdi, og at købesummen alene svarer til grundens værdi, kan skattemyndighederne argumentere for, at der reelt kun overdrages en byggegrund. Og da opstår der risiko for, at sælger beskattes af avancen, selvom han eller hun de facto har anvendt helårsboligen eller fritidshuset til brug for sig selv og sin husstand, og i udgangspunktet kunne sælge skattefrit.
Disse klausuler omkring nedrivning, bør man som sælger derfor anvende med allerstørste varsomhed. Et godt råd vil være at indhente bindende svar fra SKAT eller anvende huseftersynsordningen og opnå ansvarsfritagelse herigennem for bygningsmangler, hvor det overhovedet er muligt. Det er ærgerlige penge at spare ved at forsøge at undgå at anvende huseftersynsordningen. Sælger kan eventuelt supplere med en særskilt sælgeransvarsforsikring, hvis der kan opnås en sådan med tilfredsstillende dækning for sælger.