Andelsboligen som forældrekøb

Der er ingen regler i andelsboligloven, der forhindrer forældre i at købe en andelsbolig, og udleje den sit til barn (såkaldt “forældrekøb”). Det ses imidlertid i mange andelsboligforeningers individuelle vedtægter, at man internt i foreningen ikke tillader forældrekøb. Det skyldes, at der i mange foreninger gælder en bopælspligt for andelshaveren, og at der er forbud mod længerevarende udlejning af andelsboligen. Dispensation fra vedtægten kræver en generalforsamlingsbeslutning, og kan ikke blot gives af bestyrelsen.

Fordelen ved den klassiske forældrekøbsmodel er, at forældrene køber en ejerlejlighed, der udlejes til barnet, og denne udlejningsvirksomhed kan drives og beskattes igennem eksempelvis virksomhedsskatteordningen. Fordelen er, at forældrene kan opnå højere skatteværdi af rentefradrag på lån, ved at renteomkostningen kan fradrages i den personlige indkomst. Dertil kommer, at overskud ved udlejningen kan blive stående i virksomhedsordningen, ligesom i et selskab, hvorved skatten spares op og udskydes om man vil, og det kan der være flere fordele ved. En anden skattemodel er den såkaldte kapitalafkastordning.

Køber man en andelsbolig, køber man ikke en fast ejendom. Man køber reelt et andelsbevis i en forening, og det er andelsboligforeningen, der formelt ejer ejendommen. Derfor kan man skatteretligt ikke anvende hverken virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen ved forældrekøb af andelsboliger. Disse skatteordninger forudsætter, at man ejer og udlejer fast ejendom til helårsbolig, og når man ikke ejer ejendommen, kan ordningen ikke anvendes. Det vil stadig sprogligt være et forældrekøb, når forældrene køber en andelsbolig til barnet, men der er blot ikke nogen skattemæssige fordele derved.

Nogle advokater argumenterer for, at man kan omgå andelsboligforeningens forbud mod forældrekøb ved at lade forældrene og barnet købe lejligheden sammen. Alene barnet skulle så bebo andelsboligen. Dette mener jeg ikke er korrekt, og det vil være en omgåelse af mange af landets andelsboligforeningsvedtægter.

Har forældrene købt andelen, udlejet den til barnet, og skal den efter nogle års sælges til barnet, er udgangspunktet, at der skal handles til den værdi, som andelsboligen maksimalt kan handles for efter andelsboligloven, medmindre andelsboligen bevisligt er mindre værd. I givet fald kan den lavere værdi anvendes. Opstår der fortjeneste hos forældrene ved salget af andelsbeviset, skal denne fortjeneste beskattes som aktieindkomst. Fortjeneste ved salg af en ejerlejlighed til barnet beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Det er min opfattelse, at man derfor bør undlade at gennemføre forældrekøb i klassisk forstand, når det angår en andelsbolig. Der er ingen skattemæssige fordele derved, og det vil som regel være forbudt efter andelsboligforeningsvedtægten. I stedet bør man gøre følgende: lad barnet købe andelen, og lån barnet pengene dertil ved et rente- og afdragsfrit familielån. Lånet kan optages i forældrenes eventuelle friværdi i deres egen lejlighed eller hus og ved et billigt realkreditlån. Barnet kan da tilbagebetale lånet efter sit salg af andelsboligen, og der opstår heller ingen beskatning for barnet, hvis andelsbeviset er steget i værdi. Forældrene kan i øvrigt minimere boafgiften ved, at de hvert år yder en afgiftsfri pengegave til barnet (inden for visse økonomiske grænser). Pengegaven kan de give ved at nedskrive gælden på lånet, de ydede til brug for barnets køb af andelsboligen. På den måde vil forældrene ad åre og uden afgiftsbetaling reelt minimere den boafgift, der ellers skal betales, når forældrene dør, og barnet skal arve, fordi der simpelthen er mindre at arve. Der skal søges advokatbistand, når der skal laves rente- og afdragsfrie familielån samt ydes afgiftsfrie gaver m.v.