Et nyt år, et nyt årti, men boligmarkedet 2020 vil til forveksling ligne 2019

Mira Lie Nielsen. Foto: Nykredit
Indblik er i denne uge skrevet af Mira Lie Nielsen. Foto: Nykredit
Skrevet af Indblik-forfatter
GEM ARTIKEL    Indblik i Boligmarkedet   27. januar 2020   ·   3 MIN

Indblik er i denne uge skrevet af Mira Lie Nielsen, chefanalytiker & bolig- og formueøkonom i Nykredit.

Danskerne købte i 2019 huse i et omfang, som ikke er set siden før finanskrisen, og det er ikke kun i byerne, at mange husnøgler får ny ejer – det er et bredt funderet boligmarkedsopsving, vi er vidne til.

De mange hussalg sørger for, at priserne på huse på landsplan har haft pil op i mere end syv år og fortsat har det. Baggrunden for de mange hussalg, og dermed de fortsatte stigninger i huspriserne, er en hel buket af positive økonomiske faktorer.

Det går endnu godt i dansk økonomi, rigtig mange danskere har fast arbejde, og samtidig har yderligere rentefald i 2019 skubbet finansieringsomkostningerne ved huskøb ned mod det laveste niveau nogensinde. Mange danske familier har det økonomisk set så godt, at de har mulighed for at opgradere huset eller blive husejere for første gang.

Stigningen i huspriserne har i 2019 øget værdien af et gennemsnitligt hus på 140 m2 med godt 55.000 kr. Det svarer til en stigning på 2,8 procent.

 Ejerlejligheder i sommerlig slutspurt

Ejerlejlighedspriserne steg på landsplan med 1,8% i 2019. Prisstigningerne på landsplan dækker over m2-priser, som er faldet eller kun steget lidt i de største byer som København, Aarhus og Aalborg, mens der har været større prisstigninger på ejerlejligheder i stort set alle provinsbyerne. I byer som Vejle, Roskilde og Lyngby er der skudt mange nye ejerlejligheder op de senere år, og det har været med til at trække priserne op.

Ejerlejlighedsmarkedet kom svagt fra start i 2019 med fald i både antal handler og priser, men da renterne for alvor faldt i sommermånederne, steg salget af ejerlejligheder i de store byer.

Udviklingen ses især i København og Frederiksberg kommuner, hvor antallet af solgte ejerlejligheder steg markant fra sensommeren og frem til årsskiftet, udbuddet faldt, og priserne steg.

2019 endte samlet set med en lille prisfremgang på 0,1 procent i København og prisfald på 0,7 procent på Frederiksberg.

Generationsskifte på sommerhusmarkedet

I de første 11 måneder af 2019, som vi på nuværende tidspunkt har data for, blev der solgt 9.700 sommerhuse, hvilket er det højeste i 12 år. De mange handler var med til at sikre, at prisen på et gennemsnitligt sommerhus steg med 3,7 procent i 2019, og som året skred frem, måtte vi da også opjustere vores prisforventninger for sommerhusmarkedet.

I disse år sker der et generationsskifte på sommerhusmarkedet. I årene efter finanskrisen måtte mange familiers sommerhusdrømme sættes på pause, og den stod på økonomisk smalhals oven på kriseårene.

Efter år med fremgang i dansk økonomi og på boligmarkedet har fx mange børnefamilier i dag igen mulighed for at erhverve sig et sommerhus. I kobling med de lave renter og muligheden for at finansiere købet med op til 75 procent realkreditbelåning sikrer husholdningernes solide økonomi fortsat mange købere – og sommerhuspriser, som stiger.

Fortsatte stigninger på boligmarkedet i det kommende år

Vi er trådt ind i et nyt årti, men boligmarkedet i 2020 kommer ikke til at adskille sig meget fra boligmarkedet i 2019. De gode tider i dansk økonomi ser ud til at fortsætte, omend væksten forventes at ske i et lidt lavere tempo.

Vi forventer fortsat mange bolighandler og stigende priser, men efter syv års kontinuerlig fremgang på boligmarkedet er der grænser for, hvor meget yderligere fart der er at komme efter. I 2. halvår 2019 fik boligmarkedet ekstra medvind fra det overraskende rentefald.

Vi forventer ikke nye rentefald i 2020, snarere små rentestigninger, og i kobling med lavere beskæftigelsesfremgang forventer vi prisstigninger på huse i omegnen af 3 procent i 2020.

For ejerlejlighederne betyder løftet i priserne i 2. halvår 2019, at 2020 startes på højt niveau, og det vil i sig selv løfte prisudviklingen. Salget af sommerhuse har nu ligget rigtig højt i flere år og ligger i dag meget tæt på tidligere rekordsalg i 2005/2006.

Et kig i krystalkuglen

På den baggrund forventer vi ikke yderligere markant handelsfremgang i 2020, men danskernes store appetit på sommerhuse har overrasket flere gange i de senere år. På nuværende tidspunkt forventer vi, at sommerhuspriserne stiger 3-4 procent i 2020.

Når jeg her ved årets start kigger i boligmarkedskrystalkuglen, er det altså yderligere fremgang, jeg ser. De senere år har dog, især på rentefronten, lært os, at virkeligheden kan vise sig anderledes, og vi må revidere vores forudsigelser.

Der kan ske ting på den verdenspolitiske scene, som ikke kan forudsiges. Øget usikkerhed i verden har i de senere år sikret danske boligejere historisk lave renter, og i 2020 skal der også nok dukke overraskelser op, som kommer til at trække boligmarkedet i den ene eller anden retning. For ingen kan som bekendt spå, hverken om boligmarkedet eller om fremtiden generelt.