Lejekontrakten er din juridisk bindende aftale med udlejer, og det er her, alle detaljerne for din lejebolig fastlægges. Her får du tjeklisten til, hvad du bør være opmærksom på, inden du skriver under på lejekontrakten.
Uanset om du lejer bolig for første gang, eller du har været på markedet ad flere omgange, er lejekontrakten omdrejningspunktet for de vilkår, som du bor til leje under.
Det er her, lejeperiode, økonomi og regler for brug af boligen fastlægges, og derfor er det vigtigt, at du bruger tid på at gennemgå aftalen grundigt, så du undgår efterfølgende overraskelser.
Vi har lavet en guide til at gennemgå din lejekontrakt, så du kan vurdere, om lejeboligen passer til dig og din situation.
Hvad er en lejekontrakt?
En lejekontrakt er en juridisk aftale mellem dig og udlejer.
I lejekontrakten bliver alt det formelle fastlagt, så du ved, hvilke rettigheder og pligter du har som lejer. Og hvilke opgaver og rettigheder din udlejer har.
Det er i lejekontrakten, det for eksempel beskrives:
- Hvad er huslejen?
- Hvad skal du betale i depositum?
- Hvordan og hvornår kan du opsige lejeboligen?
- Hvilke forpligtelser har du, når du skal flytte?
- Hvordan må du bruge lejeboligen i den periode, du bor der?
Derfor er det vigtigt, at du læser lejekontrakten grundigt, før du skriver under.
Hvad koster det at flytte ind?
Når du lejer en bolig, er huslejen kun én del af det økonomiske regnestykke.
Du skal typisk betale:
- Depositum (op til 3 måneders husleje)
- Forudbetalt leje (op til 3 måneder)
- Første måneds husleje
Det betyder, at når du flytter ind i lejeboligen, skal du regne med en del flere udgifter end blot den første måneds husleje.
Lad os tage et eksempel:
Er den månedlige husleje for eksempel på 5.000 kroner om måneden, skal du ved indflytning i det nævnte eksempel betale:
- Depositum: 3 x 5.000 kroner = 15.000 kroner (Et beløb, du betaler som sikkerhed for istandsættelse ved fraflytning)
- Forudbetalt leje: 3 x 5.000 kroner = 15.000 kroner (dækker typisk din husleje i de sidste tre måneder efter opsigelse af boligen)
- Første måneds husleje: 5.000 kroner
Samlet indflytningspris: 35.000 kroner
Nogle af pengene får du måske igen ved fraflytning, men du skal være klar til at kunne betale alle pengene ved indflytning.
Hvad betaler du hver måned?
Efter indflytning kommer dine månedlige udgifter, og det er vigtigt at forstå, hvor meget det drejer sig om.
I lejekontrakten kan du tjekke:
- Hvad er den månedlige husleje?
- Er varme, vand og el inkluderet i den månedlige husleje?
- Eller betaler du aconto for forbrugsudgifter?
Hvis du betaler vand, varme og el aconto, betyder det, at du skal regne med et beløb udover huslejen til denne del, og at du senere kan få en ekstra regning eller penge tilbage. Det afgøres, når du kender dit samlede forbrug på året.
Kan huslejen stige?
Det beløb, som står angivet som din husleje i lejekontrakten, kan potentielt ændre sig over tid. Det sker, hvis der kommer huslejestigninger – eller for den sags skyld – huslejesænkelser.
I lejekontrakten bør du se efter, om huslejen kan stige som følge af:
- Regulering efter nettoprisindeks
- Andre former for lejeforhøjelse
Er lejemålet tidsbegrænset?
En anden vigtig ting, du bør undersøge, er, hvor længe du kan bo i lejeboligen?
I lejekontrakten står det om lejeboligen er:
- Tidsbegrænset leje
- Ubegrænset leje
Er lejeboligen ubegrænset, er det op til dig, hvornår du ønsker at opsige lejeboligen og dermed afslutte lejeperioden.
Er der i stedet tale om tidsbegrænset leje, vil det fremgå af lejekontrakten hvor lang en periode, der er tale om.
Der kan for eksempel stå: ”Lejemålet løber fra 1. august 2026 til 31. juli 2027.” Men perioden kan være alt lige fra få måneder til flere år.
I det tilfælde vil lejeperioden automatisk ophøre ved slutdatoen.
Vær opmærksom på, at der i Danmark er regler for, at tidsbegrænsning kun er gyldig, hvis udlejer har en saglig grund. Det kan f.eks. være:
- Arbejde i udlandet
- At boligen skal sælges efter lejeperioden
Må du have dit kæledyr boende?
Det er op til udlejeren at afgøre, om du må have kæledyr i boligen. Så hvis du har hund, kat eller andet kæledyr, så husk at tjekke, om det et tilladt i lejeboligen.
Der findes ikke deciderede regler for husdyr i lejeloven, men det vil typisk fremgå af lejekontraktens §10 eller §11 eller i husordenen.
Det kan også være udspecificeret hvilke dyr, der er tilladt af have i lejeboligen.
Selvom du ikke har husdyr nu, kan det være værd at overveje, om du vil have det i fremtiden, og om det så er tilladt i boligen. Det kan være, du har børn, der i de kommende år skal have deres første kæledyr.
§11 – nærlæs dette afsnit
Lejekontraktens §11 er typisk et af de vigtigste afsnit i lejekontrakten, for det er her, de særlige vilkår bliver beskrevet.
Hvis der er nogle vilkår, som er anderledes end standardvilkårene i en lejekontrakt, vil det fremgå her.
Hvis lejeboligen er tidsbegrænset, vil det stå under §11, eller hvis det for eksempel er forbudt at ryge i lejeboligen, står det også her.
Udlejer kan også kræve, at lejeboligen skal være istandsat, når du flytter fra den, og i så fald vil det fremgå under §11. Tilsvarende står det også, hvis lejeboligen er i særlig stand ved indflytning.
Der kan være andre forhold, der også er beskrevet under §11, men det er vigtigt at være opmærksom på, at de særlige forhold ikke må være i strid med de ufravigelige regler i lejeloven.
Du må som lejer altså ikke blive stillet dårligere, end hvad loven dikterer.
Hvem står for vedligeholdelse?
Spørgsmålet om, hvem der skal sørge for at holde lejeboligen i stand, er væsentlig for din økonomi.
Det handler blandt andet om, hvem der skal betale, når ting går i stykker, og om du for eksempel skal male boligen, når du flytter.
Jo større ansvar du har, jo flere udgifter skal du regne med, der kommer.
Det kan også være, at udgifterne til for eksempel maling ved fraflytning bliver trukket fra dit depositum, og at du derfor får færre penge tilbage, når du flytter fra lejeboligen.
Hvordan opsiger du lejeboligen?
Selvom dagen måske synes langt ude i fremtiden, når du er ved at finde din kommende lejebolig, er det afgørende, at du allerede inden indflytning har styr på, hvordan du opsiger lejeboligen.
Her handler det blandt andet om at undersøge:
- Hvor langt et opsigelsesvarsel har du?
- Hvordan skal opsigelsen ske: skriftligt, særligt system eller andet?
- Er der eventuelle bindinger, som du skal overholde i forbindelse med opsigelse?
Alt afhængig af din situation er det vigtigt, at du finder en lejebolig, der passer til dit liv.
Ved du, at du skal bo i lejeboligen i mange år fremover, er det måske ikke afgørende, om opsigelsesfristen er tre eller én måned.
Men det kan omvendt blive afgørende, hvis du skal bruge lejeboligen i en kortere periode. Skal du for eksempel bruge en midlertidig bolig i en kortere periode, kan et opsigelsesvarsel på 3 måneder være lang tid.
Så undersøg, hvad der står i lejekontrakten og overvej, om det passer til dine behov.
Hvad sker der ved fraflytning?
Dette punkt er et område, som mange overser og derfor bliver overraskede over.
Kræver udlejer, at du istandsætter hele lejeboligen, når du flytter, så den ser ud præcis, som da du flyttede ind? Så er det en opgave, der kan blive dyr for dig.
I flere tilfælde er det for eksempel ikke nok at male væggene. Mange udlejere kræver også, at gulvet er nyslebet, og at lofterne er malet og uden synlige spor efter lamper o.lign.
Skal det hele fikses, løber udgifterne hurtigt op.
Det er her, dit depositum kommer på banen. For i mange tilfælde vil udgifterne til istandsættelsen blive fratrukket fra det depositum, som du har indbetalt ved indflytning. Så undersøg, hvordan depositummet bliver gjort op.
Og få et klart overblik over hvor meget, du har ansvar for at ordne den dag, du skal flytte fra lejeboligen, og afsæt allerede ved indflytning penge til opgaven, hvis det ikke er dækket af dit depositum.
Dokumentér boligen stand
Billeder og skrift er din ven. Så tag gerne mange billeder ved indflytning, så du har bevis for, hvordan lejeboligen ser ud, når du flytter ind.
Det gælder alle rum og alle flader.
Tjek at afløb fungerer
Tjek stikkontakter
Tag billeder af gulv og vægge
Hører der kælderrum eller depotrum med til lejeboligen, så få også dokumenteret standen af dem.
Sørg for at alle aftaler står på skrift i lejekontrakten, og at der laves en indflytningsrapport, hvor eventuelle fejl og mangler bliver skrevet ned.
Dokumentationen kan være afgørende den dag, du skal flytte, så du ikke ender med at skulle udbedre skader, som allerede var opstået ved indflytning.
Tjekliste: Før du skriver under
Husk at tjekke følgende før du skriver under på lejekontrakten. Og selvfølgelig også alt det andet i kontrakten.
- Jeg kender min samlede indflytningspris
- Jeg ved, hvad jeg betaler hver måned
- Jeg ved, om lejemålet er tidsbegrænset
- Jeg har tjekket regler om husdyr
- Jeg har læst § 11
- Jeg forstår vedligeholdelsespligten
- Jeg kender reglerne for opsigelse og fraflytning
Kort sagt, handler det i høj grad om forberedelse, så du er sikker på, at du har fået alle detaljer i lejekontrakten læst og undersøgt.
Derudover handler det også om at overveje din egen hverdag, økonomi og fremtidsplaner grundigt, så du ved, hvad lejeboligen skal kunne leve op til, så du ikke ender i en bolig, der ikke matcher dine behov.
Brug gerne lidt ekstra tid på at undersøge tingene, inden du skriver under på lejekontrakten. Det er i mange tilfælde tid, der er givet rigtig godt ud. Det sikrer dig nemlig en tryg start i din nye lejebolig.