2022 blev endnu et usædvanligt år på boligmarkedet. Første halvdel af året var fortsat præget fremgang, imens andet halvår bød på den første reelle prisnedgang i nyere tid. Boligsiden ser her tilbage på udviklingen i handlen med huse lokalt i alle landsdele, og i dag går turen til Østsjælland.
2022 lakker mod enden, og her på årets sidste dage kan vi se tilbage på en udvikling, der har været særdeles usædvanlig på det danske boligmarked.
Efter to år med decideret handelsboom blev 2022 åbnet med en fortsat stor handelsaktivitet.
”Vi så en stigende lyst til at handle hus i årets første tre måneder, hvilket også førte til stigende priser i særligt første kvartal 2022 og ind i andet kvartal 2022. Men efter sommerferien skete der et markant skifte i handelsaktiviteten, hvilket har ført til de prisfald, som vi har været vidne til i efteråret,” forklarer Birgit Daetz, der er boligøkonom og kommunikationsdirektør hos Boligsiden.
Det er især det stigende renteniveau samt den uro, der er opstået i kølvandet på invasionen af Ukraine tilbage i februar, som har ført til den generelt ændrede situation, der hersker på boligmarkedet netop nu.
Men én ting er udviklingen på boligmarkedet i Danmark generelt, og noget andet er, hvordan det ser ud mere lokalt i de enkelte landsdele.
Derfor ser Boligsiden her nærmere på, hvordan udviklingen har været i de enkelte landsdele målt på forskellige nøgletal.
I dag ser vi nærmere på Østsjælland.
Læs med og bliv opdateret på året der gik.
Priser på niveau med sidste år trods dalende salg
I landsdelen Østsjælland, der dækker over kommunerne Greve, Køge, Lejre og Roskilde kommuner, er salget af villaer og rækkehuse faldet i løbet af 2022, ligesom det er tilfældet på landsplan.
Konkret er der i Østsjælland tale om, at der i januar blev solgt 211 huse, hvilket er reduceret til 126 solgte huse i november.
”På landsplan så vi et stigende antal salg af huse i løbet af første kvartal 2022, hvorefter salget fladede mere ud for derefter at falde i efteråret. Det er nogenlunde det samme mønster, der gør sig gældende i de fem østsjællandske kommuner, selvom vi her også har set enkelte udsving i for eksempel maj og august måned, hvor der skete stigninger i salget,” forklarer Birgit Daetz.
Men hvor salgstallene i høj grad læner sig op ad de landsdækkende tendenser, ser det lidt anderledes ud for salgspriserne i Østsjælland.
For selvom de gennemsnitlige salgspriser for villaer og rækkehuse også steg i begyndelsen af året for derefter at dykke en smule, så har priserne i Østsjælland ikke haft helt så meget fart på ned ad bakke, som det er tilfældet for de landsdækkende priser.
Sammenligner vi de seneste tal fra november måned med samme tidspunkt sidste år, er priserne i Østsjælland stagneret, og den årlige ændring er på 0 procent. Til sammenligning er der på landsplan tale om et fald i huspriserne på fire procent i samme periode.
”Det er interessant, for ser vi længere bagud i tiden, er salgspriserne for huse i Østsjælland også steget med over 20 procent sammenlignet med tiden inden coronapandemien, men hvor priserne begyndte at falde i juni på landsplan, så fortsatte stigningen i Østsjælland frem til august, og i modsætning til mange af de øvrige landsdele ligger priserne i Østsjælland i november fortsat en lille smule over niveauet på samme tidspunkt sidste år,” forklarer Birgit Daetz.
Fra sælgers til købers marked
Kigger vi på nogle af de øvrige nøgletal, er der dog meget, der tyder på, at boligmarkedet lokalt i Østsjælland er i forandring, og at ændringerne formentlig også vil påvirke priserne i den kommende tid.
Først og fremmest er udbuddet af huse fordoblet i Østsjælland siden januar måned. Dermed har køberne fået væsentlig flere valgmuligheder at vælge imellem, når de begiver sig ud på boligjagten.
Samtidig er størrelsen på det gennemsnitlige nedslag, som typisk gives i forbindelse med en hushandel, også mere end fordoblet i løbet af 2022.
Konkret er der tale om, at huskøberne tilbage i januar forhandlede sig frem til et nedslag på 480 kroner per kvadratmeter, og i november var det beløb steget til 1.218 kroner per kvadratmeter.
For et standardhus på 140 kvadratmeter svarer det til, at der i januar blev givet et nedslag i pris på cirka 67.000 kroner, hvilket er vokset til cirka 170.000 kroner i november.
”2022 blev året, hvor der skete en forskydning i forholdet mellem køber og sælger. I de foregående år har det især været sælgerne, der har haft trumfen. Dengang blev husene solgt på rekordtid, udbuddet var begrænset, og køberne stod bogstaveligt talt i kø mange steder. I 2022 har det billede ændret sig markant,” siger Birgit Daetz og tilføjer:
”Boligkøbernes budget er i 2022 blevet gevaldigt udfordret som følge af stigende renter, høj inflation og generelt stigende omkostninger i forhold til at bo i boligen. Dermed får køberne sværere ved at finansiere deres nye bolig, og samtidig har køberne fået flere valgmuligheder i det stigende udbud. Med andre ord er det nu sælgerne, der skal have flere redskaber op fra værktøjskassen for at få handlen i hus. Og det sker blandt andet gennem et større nedslag og en reducering af udbudsprisen.”
Netop udbudsprisen er også et område, som der er sket ændringer for i Østsjælland i løbet af 2022.
I januar var det kun 18 procent af hussælgerne, der havde set sig nødsaget til at sænke udbudsprisen i salgsforløbet. Den andel er i november steget til 43 procent.
Se alle nøgletallene for handlen med villaer og rækkehuse i Østsjælland herunder.
Udviklingen på markedet for villaer/rækkehuse i Østsjælland i 2022:
| Måned | Antal solgte | Salgspris (kr. pr. kvm.) | Antal til salg (ultimo måneden) | Nedslag (kr. pr. kvm.) | Salgsprocent | Andel med sænket udbudspris |
|---|---|---|---|---|---|---|
| November | 126 | 26.223 | 1.426 | 1.218 | 54% | 43% |
| Oktober | 119 | 26.453 | 1.358 | 1.029 | 52% | 42% |
| September | 140 | 26.943 | 1.263 | 962 | 62% | 40% |
| August | 198 | 27.069 | 1.138 | 827 | 73% | 33% |
| Juli | 164 | 26.949 | 1.101 | 748 | 81% | 33% |
| Juni | 180 | 26.926 | 1.024 | 535 | 75% | 32% |
| Maj | 237 | 26.575 | 901 | 449 | 81% | 27% |
| April | 186 | 26.641 | 843 | 397 | 86% | 24% |
| Marts | 239 | 26.570 | 753 | 414 | 84% | 22% |
| Februar | 258 | 26.641 | 679 | 436 | 93% | 20% |
| Januar | 211 | 26.566 | 710 | 480 | 86% | 18% |
(Kilde: Boligsiden)
Disse kommuner hører under landsdelen Østsjælland:
- Greve
- Køge
- Lejre
- Roskilde
- Solrød
Vil du se udviklingen lokalt i din kommune eller dykke ned i flere tal, kan du finde tallene her på Boligsidens Markedsindeks.