2022 blev endnu et usædvanligt år på boligmarkedet. Første halvdel af året var fortsat præget fremgang, imens andet halvår bød på den første reelle prisnedgang i nyere tid. Boligsiden ser her tilbage på udviklingen i handlen med huse lokalt i alle landsdele, og i dag går turen til hovedstadsområdet.
2022 lakker mod enden, og her på årets sidste dage kan vi se tilbage på en udvikling, der har været særdeles usædvanlig på det danske boligmarked.
Efter to år med decideret handelsboom blev 2022 åbnet med en fortsat stor handelsaktivitet.
”Vi så en stigende lyst til at handle hus i årets første tre måneder, hvilket også førte til stigende priser i særligt første kvartal 2022 og ind i andet kvartal 2022. Men efter sommerferien skete der et markant skifte i handelsaktiviteten, hvilket har ført til de prisfald, som vi har været vidne til i efteråret,” forklarer Birgit Daetz, der er boligøkonom og kommunikationsdirektør hos Boligsiden.
Det er især det stigende renteniveau samt den uro, der er opstået i kølvandet på invasionen af Ukraine tilbage i februar, som har ført til den generelt ændrede situation, der hersker på boligmarkedet netop nu.
Men én ting er udviklingen på boligmarkedet i Danmark generelt, og noget andet er, hvordan det ser ud mere lokalt i de enkelte landsdele.
Derfor ser Boligsiden her nærmere på, hvordan udviklingen har været i de enkelte landsdele målt på forskellige nøgletal.
I dag ser vi på hovedstadsområdet, nærmere bestemt landsdelene København By, Københavns Omegn og Nordsjælland.
Læs med og bliv opdateret på året der gik.
Prisudviklingen følger den landsdækkende tendens
Starter vi med at se på prisernes udvikling det seneste år i hovedstadsområdet, minder det i høj grad om den nationale prisudvikling.
Således fortsatte boligpriserne i hovedstadsområdet de stigende takter, der gjorde sig gældende i 2021, i årets første måneder, indtil der i forsommeren kom de første prisfald, som sidenhen er fortsat frem til og med november.
Den udvikling gælder både for København By, Københavns Omegn og Nordsjælland.
De konkrete prisfald for de tre landsdele varierer, men fælles for dem alle er, at prisfaldene er større end landsgennemsnittet.
”Sammenligner vi huspriserne fra november i år med samme måned sidste år, er de faldet med fire procent i hele landet. Men for København By, Københavns Omegn og Nordsjælland lyder prisfaldet i samme periode på henholdsvis fem, syv og otte procent – altså et godt stykke over landsgennemsnittet,” siger Birgit Daetz og fortsætter:
”Generelt set har kommunerne omkring hovedstadsområdet været hårdere ramt af de seneste måneders prisfald end resten af landet. Det hænger sammen med, at prislejet her typisk er en del højere end i det øvrige Danmark, og det var også i hovedstadsområdet, at vi så de største prisstigninger under corona. Altså var det i forvejen få, der havde økonomien til at købe hus i boligmarkedet omkring København, og det er nu blevet til endnu færre som følge af rentestigninger og øgede leveomkostninger, der især blev en realitet i årets 3. kvartal.”
Selv om priserne er faldet betydeligt i hovedstadsområdet i løbet af det seneste år, er det dog værd af hæfte sig ved, at de seneste priser fra november i år fortsat er over niveau sammenlignet med november-tallene fra 2020 og 2019.
Eksempelvis er salgspriserne for november i år 19 procent over niveau i forhold til samme måned i 2019 i København By, 18 procent i Københavns Omegn og 17 procent i Nordsjælland.
Flere boligsælgere justerer prisen
Boligsidens tal viser, at størrelsen på det gennemsnitlige prisnedslag er mere end fordoblet i Københavns Omegn og Nordsjælland fra januar til november i år, mens der for København By er tale om en stigning på hele 224 procent i perioden.
Det svarer eksempelvis til, at et hus på 150 kvadratmeter i København By i gennemsnit blev solgt med et nedslag i prisen på knap 140.000 kroner i januar i år, som nu er steget til knap 452.000 kroner i november.
”Foruden den store stigning i nedslagets størrelse, som i øvrigt også gælder for resten af landet, kan vi også se, at boligsælgerne i højere grad justerer i udbudsprisen. Andelen af sælgere, der ændrer udbudsprisen, er steget med omkring 20 procentpoint i hver af de tre landsdele nær hovedstadsområdet,” siger Birgit Daetz og fortsætter:
”Det bakker op om en generel udvikling, der løbende har gjort sig mere gældende i 2022. For kort tid siden var der i høj grad tale om sælgers marked, hvor køberne flere steder – især omkring København – nærmest stod i kø for at erhverve sig en ny bolig. Nu er det i højere grad købers marked, hvor det i stedet er sælgerne, der må tilpasse sig de nye vilkår. Og det kan tage noget tid at finde den rette pris i et foranderligt marked, hvorfor vi ser større nedslag og flere prisjusteringer.”
Færre solgte huse
De tre landsdele nær hovedstadsområdet deler igen samme karakteristika som resten af landet, når det kommer til antallet af solgte boliger.
Således er der blevet solgt betydeligt færre villaer og rækkehuse i København By, Københavns Omegn og Nordsjælland, når man sammenligner salgstallene fra årets indgang og frem til de seneste tal – et fald, der ligger mellem 31 og 48 procent for de tre landsdele fra januar til november.
”Grundlæggende er handelsaktiviteten dalet markant i hele landet, men især i hovedstadsområdet. Vi kan også se, at salgsprocenten – altså andelen af boliger, der reelt er blevet solgt, og ikke er taget af markedet af anden grund – er faldet med omkring 20 procentpoint fra januar til november for hver af de tre landsdele i hovedstadsområdet, hvilket også er en indikator for, at det er blevet sværere at sælge en bolig, end det tidligere har været tilfældet,” siger Birgit Daetz.
Med til historien hører også, at når der sælges færre boliger, vil udbuddet alt andet lige også stige.
Det er tilfældet både i hele landet, men også i København By, Københavns Omegn og Nordsjælland, hvor udbuddet af huse er steget med omkring 130 procent fra januar til november for hver af de tre landsdele.
Udviklingen på markedet for villaer/rækkehuse i København By i 2022:
| Måned | Antal solgte | Salgspris (kr. pr. kvm.) | Antal til salg | Nedslag (kr. pr. kvm.) | Salgsprocent | Andel med sænket udbudspris |
|---|---|---|---|---|---|---|
| November | 72 | 43.707 | 750 | 3.012 | 61% | 48% |
| Oktober | 66 | 45.187 | 750 | 2.755 | 51% | 48% |
| September | 64 | 46.670 | 702 | 2.411 | 53% | 47% |
| August | 74 | 48.185 | 640 | 1.941 | 65% | 40% |
| Juli | 76 | 48.070 | 594 | 1.574 | 68% | 37% |
| Juni | 82 | 48.232 | 550 | 1.146 | 74% | 36% |
| Maj | 120 | 48.348 | 451 | 1.044 | 83% | 30% |
| April | 107 | 48.351 | 402 | 989 | 89% | 29% |
| Marts | 120 | 47.271 | 377 | 915 | 83% | 25% |
| Februar | 105 | 48.220 | 328 | 906 | 85% | 26% |
| Januar | 104 | 47.319 | 329 | 930 | 81% | 25% |
Kilde: Boligsiden
Udviklingen på markedet for villaer/rækkehuse i Københavns Omegn i 2022:
| Måned | Antal solgte | Salgspris (kr. pr. kvm.) | Antal til salg | Nedslag (kr. pr. kvm.) | Salgsprocent | Andel med sænket udbudspris |
|---|---|---|---|---|---|---|
| November | 166 | 35.950 | 1.812 | 2.433 | 61% | 50% |
| Oktober | 141 | 37.285 | 1.783 | 2.273 | 52% | 47% |
| September | 172 | 37.586 | 1.624 | 1.894 | 60% | 43% |
| August | 217 | 38.335 | 1.443 | 1.686 | 69% | 38% |
| Juli | 155 | 38.499 | 1.355 | 1.487 | 67% | 36% |
| Juni | 214 | 39.456 | 1.276 | 1.263 | 75% | 35% |
| Maj | 267 | 39.298 | 1.099 | 1.108 | 76% | 31% |
| April | 265 | 39.364 | 1.002 | 1.012 | 81% | 27% |
| Marts | 305 | 38.670 | 934 | 921 | 83% | 25% |
| Februar | 272 | 38.461 | 844 | 942 | 87% | 23% |
| Januar | 296 | 38.377 | 834 | 1.030 | 86% | 23% |
Kilde: Boligsiden
Udviklingen på markedet for villaer/rækkehuse i Nordsjælland i 2022:
| Måned | Antal solgte | Salgspris (kr. pr. kvm.) | Antal til salg | Nedslag (kr. pr. kvm.) | Salgsprocent | Andel med sænket udbudspris |
|---|---|---|---|---|---|---|
| November | 220 | 27.300 | 2.584 | 1.548 | 55% | 43% |
| Oktober | 211 | 28.238 | 2.520 | 1.340 | 58% | 43% |
| September | 232 | 28.981 | 2.379 | 1.161 | 61% | 40% |
| August | 308 | 30.118 | 2.172 | 1.017 | 76% | 35% |
| Juli | 246 | 30.333 | 1.964 | 956 | 79% | 33% |
| Juni | 324 | 30.579 | 1.858 | 786 | 79% | 31% |
| Maj | 422 | 30.201 | 1.622 | 666 | 86% | 25% |
| April | 374 | 30.041 | 1.528 | 592 | 86% | 22% |
| Marts | 437 | 29.866 | 1.363 | 631 | 87% | 20% |
| Februar | 425 | 29.393 | 1.160 | 663 | 90% | 21% |
| Januar | 426 | 29.396 | 1.122 | 691 | 87% | 21% |
Kilde: Boligsiden
Disse kommuner hører under de tre landsdele i hovedstadsområdet:
- København By: Dragør, Frederiksberg, København og Tårnby Kommuner.
- Københavns Omegn: Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Høje-Taastrup, Hvidovre, Ishøj, Lyngby-Taarbæk, Rødovre og Vallensbæk Kommuner.
- Nordsjælland: Allerød, Egedal, Fredensborg, Frederikssund, Furesø, Gribskov, Halsnæs, Helsingør, Hillerød, Hørsholm, Rudersdal Kommuner.
Vil du se udviklingen lokalt i din kommune eller dykke ned i flere tal, kan du finde tallene her på Boligsidens Markedsindeks.