Det kan være svært at finde de små studielejligheder. Løsningen kan være at købe en større lejlighed og leje et værelse ud. Men tjek foreningens vedtægter, kontakt Huslejenævnet og regn på skatteforholdene, anbefaler Boligsiden.dk og advokat Kristian Dreyer.
Det går hurtigt på boligmarkedet, og de mindre ejerlejligheder og andelsboliger er næsten umulige at opdrive i de større universitetsbyer. Derfor opstår der et naturligt behov for alternative boligløsninger, der giver de studerende tag over hovedet og en økonomi, der hænger sammen. En af måderne kan være at købe en større lejlighed med et ekstra værelse, der kan lejes ud. Det giver en fast ekstra indtægt, der kan være med til at finansiere købet af en større bolig.
”De fleste boligejere vil nok helst slippe for at have lejere boende, men for mange kan det være en vej ud af en ellers håbløs boligsituation. I Københavns Kommune er der fx 200 1-værelses lejligheder på max 60 kvadratmeter, mens der er 1.500 lejligheder på minimum 2 værelser og max 100 kvadratmeter. Går man op i størrelse, er der altså markant flere boliger at vælge imellem”, siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør for Boligsiden.dk.
Ikke alle værelser må udlejes
Advokat Kristian Dreyer, der er partner hos SVEJGAARD | GALST | QWIST Advokataktieselskab anbefaler, at man er omhyggelig, hvis lejligheden skal købes som forældrekøb, og et af værelserne herefter skal lejes ud, eller hvis man selv som ejer vil leje ud.
”I mange både ejerlejligheds- og andelsboligforeninger er det slet ikke tilladt. I nogle foreninger må man først udleje til barnet, efter man har ansøgt om tilladelse, og ikke alle foreninger tillader udlejning i videre omfang, herunder barnets videreudlejning af eksempelvis et af værelserne. Så det skal på plads først”, siger Kristian Dreyer.
En måneds opsigelse
Ejer man en bolig, som man selv bebor, kan man udleje et værelse eksempelvis til en medstuderende. Det samme kan barnet i en forældrekøbssituation, da barnet kan videreudleje en del af sit lejemål, som barnet selv bebor. I begge tilfælde er værelset frit opsigeligt med en måneds varsel.
”Er der tale om forældrekøb, er det altså barnet, der skal videreudleje det pågældende værelse ud til sin ven på en fremlejekontrakt. Barnet vil så kunne anvende lejeindtægten til at betale for det samlede lejemål over for forældrene”, forklarer Kristian Dreyer.
Sådan fastsættes lejen
Du må ikke tage hvad som helst i leje, når du lejer et værelse ud, og tager du for meget, kan lejeren kræve tilbagebetaling og huslejenedsættelse, hvis han eller hun går til Huslejenævnet. Advokat Kristian Dreyer forklarer, at man ikke må tage mere i leje end det lejedes værdi – og formelt set er det ikke meget, understreger Kristian Dreyer. Selvom mange værelser på 15 m2 i København koster 4-5.000 kr. om måneden, er det altså ikke udtryk for en lovlig leje. Den lovlige leje vil formentlig ligge i omegnen af det halve, forklarer Kristian Dreyer. Det er i hvert fald erfaringen fra sager ved Huslejenævnene.
”For værelsesudlejning gælder det, at man ikke må tage mere, end hvad andre værelser af samme størrelse, type, stand og beliggenhed normalt må udlejes til. Vil du være på den sikre side, kan du få en forhåndsgodkendelse af lejen hos Huslejenævnet, der mod betaling af et gebyr kan fastsætte den lovlige leje på forhånd, så man undgår en efterfølgende tvist”, siger Kristian Dreyer. Ellers må man ”sjusse” sig frem og fastsætte lejen til eksempelvis 1.500 – 1.700 kr. pr. m2 pr. år. ”I eksemplet med et 15 m2 værelse vil skønnet leje på kr. 2.250 pr. måned, nok ikke være helt skæv, udtaler Kristian Dreyer”. Vurderingen er altid konkret, og afhænger også af, hvilke faciliteter, der er knyttet til værelset, og hvilken stand disse faciliteter har.
Sådan er skattereglerne
Du kan udleje din lejlighed skattefrit til en vis grænse. Hvis du udlejer en ejerlejlighed, kan du leje skattefrit op til en grænse på 1,33 procent af ejendommens værdi, dog mindst 24.000 kroner. Alt derover beskattes som kapitalindkomst.
Hvis du udlejer en andelsbolig, gælder der også en bundfradragsregel, men her beregnes den som 2/3 af din årlige leje/boligafgift inklusive a conto varme og fratrukket eventuel boligstøtte. Det skyldes, at der ikke findes en ejendomsværdi af en andelsbolig. Alt under denne grænse vil være skattefri, mens alt derover vil blive beskattet som personlig indkomst.
SKAT har på sin hjemmeside givet følgende regneeksempler:
Regneeksempel – ejerlejlighed
Jens lejer et værelse ud i sin bolig. På sin årsopgørelse kan han se, at ejendomsværdien er på 1,5 millioner kroner. Bundfradraget er på 1,33 pct. af ejendomsværdien = 1.500.000×1,33/100=19.950 kr. Da bundfradraget er på mindst 24.000 kr., er fradraget i dette tilfælde 24.000 kr.
| Årlig lejeindtægt | 36.000 kr. |
| Modtaget for el, varme og vand | 3.000 kr. |
| Indtægter i alt | 39.000 kr. |
| Bundfradrag | -24.000 kr. |
| Skattepligtig indtægt Jens skal opgive til SKAT på sin års- og forskudsopgørelse. | 15.000 kr. |
Regneeksempel – andelsbolig
Hanne har en årlig husleje på 45.000 kr. om året. Hendes bundfradrag er derfor 30.000 kr. svarende til 2/3 af den samlede årlige husleje. Hun lejer sin bolig ud i en periode.
| Lejeindtægt | 18.000 kr. |
| Modtaget for el, varme og vand | 3.000 kr. |
| Indtægter i alt | 21.000 kr. |
| Bundfradrag | -30.000 kr. |
| Skattepligtig indtægt | 0 kr. |
| Hanne skal altså ikke skrive noget på sin årsopgørelse eller forskudsopgørelse. |