Det skal du vide om de offentlige ejendomsvurderinger

Foto: Boligsiden.dk

De nye offentlige ejendomsvurderinger fra Skat er udskudt, men hvad er det nu lige, offentlig ejendomsvurdering er? Og hvad skal de bruges til? Her får du svar på alle dine spørgsmål.

Hvad er den offentlige ejendomsvurdering?

Alle boliger i Danmark har en offentlig ejendomsvurdering. Det er den offentlige vurdering, der afgør, hvor meget du som boligejer skal betale i ejendomsværdiskat og grundskyld.

Den offentlige ejendomsvurdering er et skøn af boligens værdi baseret på gennemsnitlige handelspriser for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. Det er meningen, at der skal komme en ny offentlig ejendomsvurdering hvert andet år.

Ejendomsvurderingen har til opgave at afspejle boligens egentlige værdi. I praksis er det imidlertid ikke altid tilfældet, og det blev i 2013 besluttet, at ejendomsvurderingerne skulle beregnes på baggrund af et mere retvisende vurderingssystem. Dengang offentliggjorde man derfor ikke nye vurderinger. I stedet bibeholdt man satserne fra 2011.

Derfor er Skat i gang med at udvikle et nyt system til boligvurdering, der skal gøre den offentlige ejendomsvurdering bedre. Efter planen skulle der komme nye vurderinger i 2020, men i takt med at det nye boligskattesystem er udskudt og først træder i kraft ved nytår 2024, må boligejerne vente til 2020- 2022, hvor de nye offentlige ejendomsvurderinger sendes ud.

Hvordan bliver de offentlige ejendomsvurderinger udregnet?

Den offentlige ejendomsvurdering af en bolig er i langt de fleste tilfælde baseret på et skøn på baggrund af de karakteristika, boligen har. Der er altså i udgangspunktet ikke tale om en egentlig besigtigelse af ejendommen.

I nogle tilfælde kan det dog komme på tale at besigtige ejendommen. Skal den foregå på selve ejendommen, vil ejeren få besked om det, og han eller hun kan vælge at frabede sig besigtigelsen.

I forbindelse med offentlig vurdering af boligen fastsættes ejendomsværdien og grundværdien hver for sig, og der bliver indregnet eventuelle fradrag i grundværdien for forbedringer.

Når de nye vurderinger kommer i 2020-2022, får du som boligejer mulighed for at se de oplysninger, som Vurderingsstyringsstyrelsen har brugt til at anslå værdien af din bolig. For at oplysningerne altid er opdateret, vil du selv kunne rette oplysningerne.

Efter opsplitningen af Skat i syv nye styrelser i sommeren 2018, er det frem over Vurderingsstyrelsen, der udarbejder og udsender de offentlige ejendomsvurderinger.

Hvordan finder du den offentlig ejendomsvurdering for din bolig?

Villa. Foto David Buchmann (Boligsiden.dk)

Foto: Boligsiden.dk

På boliger der er til salg, kan du finde den offentlige vurdering på boligens præsentationsside på Boligsiden. Desuden kan du finde en stor del af landets boliger, hvis du klikker på Solgte fra topmenuen af Boligsiden og søger på ejendommens adresse.

Boligsiden får oplysningerne direkte fra det den offentlige informationsserver (OIS). Du kan finde alle landets offentlige ejendomsvurderinger ved at slå den pågældende adresse op på ois.dk eller ved at søge på den tværoffentlige portal boligejer.dk.

Der er ikke kommet nye offentlige ejendomsvurderinger siden 2011, da den daværende skatteminister suspenderede ordningen i 2013.

Alligevel kan du se en vurdering på mange boliger hos Boligsiden, OIS og boligejer.dk, der har en nyere dato. Det er ikke som sådan en ny vurdering, men en teknisk fremskrivning af vurderingen fra 2011.

Hvad er forskellen på den offentlige vurdering og salgsprisen?

På Boligsiden har vi lavet beregninger, der viser, at salgsprisen på ejerlejligheder i Region Hovedstaden i gennemsnit er 67 procent højere end den offentlige vurdering på de samme ejerlejligheder.

Det er selvfølgelig individuelt fra bolig til bolig, hvor stor en forskel der er på den offentlige ejendomsvurdering og salgsprisen. Alligevel kan beregningen give en indikation af, hvor stor en forskel der kan være mellem de to værdisætninger på en bolig.

Er du interesseret i en bestemt bolig, der er til salg, kan du finde den offentlige vurdering af boligen på Boligsiden. Den kan du til enhver tid sammenligne med udbudsprisen på boligen og gennemsnitsprisen i området, som du kan finde på vores statistikside Markedsindeks.

Bliver der lavet en offentlig vurdering på nybyggeri?

Ja. For det er den offentlige ejendomsvurdering, der ligger til grund for, hvad du skal betale i ejendomsværdiskat.

Vurderingsstyrelsen foretager altså et skøn af ejendomsværdien på dit nybyggeri, men reelt betaler langt de fleste ejere af nybyggeri ikke ejendomsværdiskat på baggrund af den vurdering, men efter 2001- eller 2002-vurderingen. Ejendomsværdiskatten udregnes på baggrund af den laveste af følgende værdier:

  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 procent.
  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002
  • Ejendomsværdien pr. 1. oktober i det aktuelle indkomstår.

Hvorfor er den offentlige ejendomsvurdering fra 2011 noget særligt?

Skatteministeriet valgte i 2013 at fastfryse den offentlige ejendomsvurdering fra 2011, og det er således med udgangspunkt i den offentlige vurdering fra 2011, at din ejendomsværdiskat og grundskyld bliver udregnet.

Tilmed er 2011-vurderingen speciel, fordi fastfrysningen giver en særlig skattemæssig fordel ved familiehandler.

Ved en familiehandel kan du som udgangspunkt handle en bolig internt i familien til 15 procent under den gældende offentlige ejendomsvurdering.

Da 2011-vurderingen for især ejerlejligheder i byerne er lavere end den reelle handelsværdi, er det muligt for forældre at overdrage en ejerlejlighed til for eksempel en voksen søn eller datter på favorable vilkår.

På den måde slipper forældrene for at betale skat af en stor gevinst på boligen, mens sønnen eller datteren køber en bolig, der er mere værd, end hvad han eller hun giver for den. Dermed kan boligen i nogle tilfælde sælges videre med stor gevinst.

For at få den skattemæssige fordel er det dog afgørende, at du overholder alle Skats regler for gaveafgift. Det er derfor vigtigt, at du allierer dig med en boligadvokat, der kan hjælpe dig med at gennemføre handlen og vurdere det eventuelle gaveelement i handlen.

Tidslinje: Sådan blev de nye offentlige ejendomsvurderinger udskudt

De offentlige ejendomsvurderinger har været udskudt siden 2013, hvor Skatteministeriet første gang suspenderede de offentlige ejendomsvurderinger som konsekvens af kritik fra Rigsrevisionen.

Kritikken gik på, at for mange af de offentlige ejendomsvurderinger var behæftet med fejl, og at nogle boligejere dermed betalte for meget i skat.

Udskydelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger er sket af flere omgange, og i tidslinjen herunder kan du få et overblik over forløbet:

Rigsrevisorerne kritiserer de offentlige vurderinger

21. august 2013

Rigsrevisionen offentliggør rapporten Beretning til Statsrevisorerne om den offentlige ejendomsvurdering, hvor de kritiserer Skats forvaltning af de offentlige ejendomsvurderinger.

De offentlige ejendomsvurderinger bliver suspenderet

9. oktober 2013

Daværende skatteminister Holger K. Nielsen suspenderer de offentlige ejendomsvurderinger og nedsætter et udvalg, der skal komme med anbefalinger til et nyt system til boligvurdering, der kan danne grundlag for 2015-vurderingerne.

Anbefalinger til et nyt ejendomsvurderingssystem

11. september 2014

Engberg-udvalget (opkaldt efter formand Peter Engberg Jensen) kommer med sine anbefalinger til et nyt ejendomsvurderingssystem. ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger bliver etableret og skal arbejde med udvalgets anbefalinger.

2011-vurderingerne fastholdes til 2017

19. november 2014

I en nyhed på Skatteministeriets hjemmeside skriver man, at 2011-vurderingerne fastholdes frem til 2017, og 2015-vurderingen bliver dermed sprunget over.

Forhandlinger om et vurderingssystem udskydes

9. februar 2016

Regeringen udskyder forhandlinger om et nyt ejendomsvurderingssystem til efteråret, fordi de gerne vil have det på plads i forbindelse med en samlet 2025-plan. Det var planen, at forhandlingerne skulle afholdes i foråret 2016.

Et nyt vurderingssystem er nu klar

5. oktober 2016

Skatteministeriet offentliggør, at ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger har lavet et nyt system, der skal bruges til at lave nye offentlige ejendomsvurderinger.

Ny politisk aftale

18. november 2016

Den daværende Venstre-regering indgår aftale med Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance, Det Radikale Venstre og Det Konservative Folkeparti om et nyt ejendomsvurderingssystem. I forligsteksten står der, at systemet skal bruges første gang i 2018 med udsendelse første gang i første kvartal af 2019.

Nye vurderinger udskydes til senere i 2019

9. maj 2018

Skatteministeriet fortæller i en pressemeddelelse, at de nye offentlige ejendomsvurderinger ikke kommer i første kvartal af 2019, men i i løbet af 2019.

Nye ejendomsvurderinger i 2020

31. oktober 2018

Skatteministeriet beretter, at de nye offentlige ejendomsvurderinger for 2019 er udskudt til 2020.

Hvornår kommer den nye offentlige vurdering?

Den seneste udmelding om den næste offentlige ejendomsvurdering er, at den kommer i 2020-2022. Vurderingsstyrelsen satte i slutningen af oktober gang i en test, hvor 80.000 boligejere fik tilbudt en vejledende vurdering. Helt konkret lyder formuleringen i den tilhørende pressemeddelelse, at ”Vurderingsstyrelsen ser frem til at få værdifulde erfaringer frem mod udsendelsen af de juridisk bindende ejendomsvurderinger, der bliver udsendt fra andet halvår af 2020 og frem.”

Den nye vurdering skal være baseret på bedre data end tidligere, og som noget nyt vil det også være tilgængeligt for boligejerne, hvilke data vurderingen bygger på. De nye data vedrører blandt andet boligens størrelse, alder, type og beliggenhed samt prisudviklingen på det lokale marked, hvor ejendommen ligger.

Hvad er det særlige med den offentlige ejendomsvurdering på andelsboliger?

Ifølge Danmarks Statistik bruger 60 procent af de danske andelsboligforeninger den offentlige ejendomsvurdering til at fastsætte andelskronen – og dermed værdien på den enkelte andelsbolig.

Derfor er den offentlige ejendomsvurdering særligt afgørende for fastsættelsen af prisen på andelsboliger, der kommer til salg.

På grund af de fastfrosne ejendomsvurderinger er en del andelsboligforeninger overgået til at få lavet såkaldte valuarvurderinger, der skal give en mere tidssvarende vurdering af ejendommen og af de enkelte andelsboliger.

De andelsboligforeninger der ikke er overgået til valuarvurderinger, må vente til 2021 med at få en ny offentlig vurdering – mod 2020 for ejerboliger (se længere oppe). Det sker, fordi andelsboligforeningernes ejendomme betragtes som erhvervsejendomme, der også tidligere har fået nye ejendomsvurderinger hvert andet år forskudt fra ejerboliger.

Vurderingerne af andelsboligerne vil blive foretaget på baggrund af blandt andet markedsdata, plandata og BBR-data og vil blive foretaget i samarbejde med, som Vurderingsstyrelsen skriver, relevante markedsaktører, såsom ejendomsbranchen, realkreditinstitutter, landets kommuner, Danmarks Statistik med flere.

 

Udgivet: 16. maj 2019
Opdateret: 30. oktober 2019