Store forskelle i nye vurderinger af andelsboliger

Helt afgørende at finde den rette pris på boligen

I 2010 satte antallet af boliger til salg alle tiders rekord med 76.559 boliger til salg på ejendomsmæglernes fælles boligportal, Boligsiden.dk i juni.
Hen over efteråret faldt udbudet af boliger til salg med 5 procent, men tendensen er klar ifølge den lokale ejendomsmægler Jesper Laugmann fra DanBolig i Hørsholm.
”Det bekræfter de officielle holdninger om et mere positivt boligmarked på landsplan,” siger han. I området fra Nivå til og med Rungsted er der pr 12. januar 419 ejendomme til salg på Boligsiden.dk.
Det er stadigvæk et meget højt antal, og Jesper Laugmann peger derfor på, at det er nødvendigt, at man fra start gør sig klart, hvad der skal til for at få solgt boligen.
”Til sammenligning er der i samme område 391 handler årligt. Det vidner om, at mange boliger er op imod 1 år om at blive solgt, og man som sælger er i skarp konkurrence med de øvrige boligsælgere,” siger DanBolig-mægleren fra Hørsholm.
Tager man fx området i Hørsholm, så bliver ca. 21 procent af de udbudte boliger nedsat i pris hver måned.
Det er ikke nødvendigvis de samme boliger, der sættes ned i pris, men det vidner om, at enten ejendomsmæglerne eller sælgerne har for høje forventninger til markedsprisen på boligen.
Hos DanBolig får sælger fra begyndelsen en god og solid orientering om den lokale markedssituation, oplyser Jesper Laugmann.
”Det er ikke blot mavefornemmelser men fakta om markedet. De informationer, man får via pressen, er typisk tal fra hele Danmark, og der er store regionale forskelle, selv inden for Hovedstadsområdet,” fastslår han.
Det handler ifølge ham om én ting; At finde den ‘rigtige’ pris på boligen, det vil sige en udbudspris, der ikke skal justeres undervejs i salgsforløbet.
”Som mægler kan man sagtens få en bolig til salg ved at love en høj salgspris. Men vi går efter at ramme den rigtige pris første gang, for man får ikke noget ud af en urealistisk salgspris, der skal slås af på flere gange,” siger Jesper Laugmann.
Det er hans erfaring, at en for høj udgangspris ofte ender med, at sælgerne får en endnu lavere pris, fordi køberne kræver større afslag på boliger, der har været til salg i lang tid.”
I Nordsjælland bliver der gennemsnitligt slået 6 procent af den sidste udbudspris på enfamilie-huse, men er prisen skarp, kan man i det store hele regne med at få solgt boligen til det, der står på salgsskiltet og inden for rimelig tid, fastslår den lokale ejendomsmægler.
Hilleroed.lokalavisen.dk (15. januar 2011)

Masser af parcelhuse fra 60’erne til salg

Ejendomsmæglernes hylder bugner af parcelhuse fra 60’erne og 70’erne. Hele 31 pct. af alle enfamiliehuse, der er til salg netop nu, er bygget i perioden fra 1961 til 1980. Det viser en opgørelse fra www.boligsiden.dk.
I visse dele af landet er andelen af 60’er- og 70’er-huse til salg endog særligt stor. Det gælder især på Sjælland.
– På Østsjælland udgør 60er- og 70er-villaerne 47 pct. af det samlede antal huse, der er til salg, fortæller Birgit Daetz, kommunikationsdirektør hos Boligsiden.
Og de praktiske gule murstensvillaer i 1 plan er der rigtig mange af. I løbet af 60’erne og 70’erne blev der opført omkring 460.000 parcelhuse rundt om i landet. Det svarer til omkring 40 pct. af samtlige huse.
Dr.dk (13. januar 2011)

Vurdering af andelsboliger falder 10 pct.

Ejerne af andelsboliger især i landets største byer må forvente en klækkelig nedsættelse af ejendomsvurderingerne i den nye opgørelse fra Skat.
Dermed følger vurderingen de generelt faldende priser på andelsboligområdet gennem de seneste år.
Skat foretager for vurderingsåret 2010 bl.a. vurdering af landets andelsboliger.
Dette arbejde er nu så langt, at det er muligt at offentliggøre en prognose for vurderingen pr. 1. oktober 2010 for netop denne ejendomstype, fremgår det af oplysninger fra Skat torsdag.
”Generelt er der tale om, at ejendomsvurderingerne for andelsboliger falder med op til 10 procent. Dette er tendensen for både store byer som Århus og Ålborg og for en række mindre kommuner. Der vil også være kommuner, hvor den offentlige vurdering af andelsboligerne vil være nogenlunde uændret i forhold til 2008-vurderingen, her i blandt i Københavns, Frederiksberg og Odense kommune,” oplyser Jens Perch Nielsen til epn.dk.
Epn.dk (13. januar 2011)

Boligkøbere føler sig ofte snydt

Hver anden boligkøber føler sig vildledt af informationer i forbindelse med købet.
Det viser en spørgeskemaundersøgelse, som Morgenavisen Jyllands-Posten har foretaget sammen med Boliga.dk.
Vil man undgå at føle sig snydt, er det ifølge Forbrugerrådet en god ide at hyre sin egen rådgiver.
”Boligkøb er meget kompliceret, og samtidig er det en af de største økonomiske beslutninger, man kommer til at tage i sit liv,” siger Mette Boye, afdelingschef i Forbrugerrådet.
”Det er en rigtig god idé, at man som køber ruster sig med noget uafhængig rådgivning.”
Hver femte boligkøber føler sig i høj grad eller i nogen grad vildledt af den information, de har fået i forbindelse med købet.
Tæller man de boligkøbere med, som føler sig vildledt i mindre grad, er det 50 pct. af boligkøberne, som føler sig snydt.
Det viser en spørgeskemaundersøgelse, Jyllands-Posten har foretaget sammen med Boliga.dk, og som 600 boligkøbere har deltaget i.
Køberne får ikke den information, de har brug for, fordi deres eneste kilder er sælgeren og vedkommendes repræsentanter.
Det er forklaringen på skuffelsen, mener Forbrugerrådet.
Mange forbrugere har også en forkert opfattelse af ejendomsmæglerens rolle.
Mette Boye mener, at ordet ”mægler” skaber en forventning om rådgivning til begge parter, selvom mægleren i virkeligheden er repræsentant for sælgeren.
Formanden for Dansk Ejendomsmæglerforening, Steen Winther-Petersen, er enig.
”Hos nogle indfinder der sig nok en skuffelse efter købet. Man har en forventning om, at ejendomsmægleren repræsenterer begge parter. Det gør han ikke mere, fordi han ganske enkelt ikke i henhold til loven må repræsentere mere end den ene part,” siger han.
Både Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening anbefaler, at man hyrer en advokat eller en ejendomsmægler til at varetage sine interesser, når man skal købe en bolig.
Epn.dk (13. januar 2011)

Markedet oversvømmet af boliger

Ved udgangen af 2010 var næsten 60.000 boliger til salg. Det er 5.074 flere end året før.
Der er endnu ikke kommet gang i bolighandlen, viser den seneste opgørelse over antallet af boliger til salg fra Realkreditrådet.
Ved årsskiftet var der 59.445 ejerboliger til salg, hvilket er hele 18 procent flere end ved årsskiftet 2009/2010.
Boligudbuddet fordeler sig med henholdsvis 40.166 parcel- og rækkehuse; 9.444 ejerlejligheder; samt 9.835 sommerhuse.
Stigningen i udbuddet skete især i foråret sidste år, da der begyndte at komme lidt mere gang i boligsalget, og priserne så småt begyndte at stige.
Epn.dk (13. januar 2011)

Boligsalget er kun 500 klik væk

Brugerne klikker i gennemsnit 502 gange på en bolig, før den er solgt. Det viser tal fra www.boligsiden.dk. Færrest klik bruger jyderne, mens boligerne i det østlige Danmark bliver vist flest gange, før slutsedlen er skrevet under.
De besøgende på www.boligsiden.dk klikker i gennemsnit 502 gange på en bolig, før den bliver solgt. Det viser en opgørelse over alle boliger, som er udbudt i 2009 og 2010, og som er registreret solgt hos Boligsiden.
Tallene viser, at boligsælgerne i Jylland ikke behøver at regne med nær så mange klik som østdanskerne, før boligen er solgt.
”På Læsø klikker brugerne i gennemsnit kun 185 gange på en bolig, før den er solgt. Derefter følge Thisted og Ærø, begge med 237 klik pr. solgte bolig. Og blandt de 20 kommuner, hvor der er færrest klik pr. solgte bolig, er det kun Lolland – med 303 klik på 16. pladsen – i den østlige del af landet, der kan kvalificere sig til en plads i selskabet”, siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør hos www.boligsiden.dk.
Omvendt er der blandt de 20 kommuner med flest klik pr. solgte bolig kun en ikke-sjællandsk kommune med på listen – nemlig Aarhus.
”Det er fortrinsvis kommunerne i Københavns omegn og i Nordsjælland, hvor sælgerne skal påregne mange klik, før en køber bestemmer sig for at slå til på en bolig”, siger Birgit Daetz.
Flest klik bruger boligkøberne i Herlev Kommune. Her går der i gennemsnit 912 klik, før der kommer en underskrift på slutsedlen.
Penge.dk (12. januar 2011)

Husejere siger farvel til luksus

Husejerne er færdige med samtalekøkkener og luksusbadeværelser. Nu skal taget og vægge ordnes.
34 procent af de husejere, der vil investere i villaen i løbet af 2011, vil igang med de udendøre arbejder og bl.a. reparere taget, husets vægge eller husets fundament.
32 procent går hellere indendøre, og vil her istandsætte værelser, stuen eller entreen.
Det viser en ny stor undersøgelse, baseret på besvarelser fra 7.456 villaejere i boligmagasinet Idényts villapanel.
”Det lyder fornuftigt. Det lyder til, at husejerne først og fremmest vedligeholder de ydre rammer”, siger boligøkonom ved Syddansk Universitet, Morten Skak til TV2.dk.
Han peger på, at mange husejere under de kolde vintre i de seneste par år måske også har mærket, hvad de ikke har foretaget sig af renoveringer i de forrige år.
”De to kolde vintre har måske demonstreret, at der mangler noget renovering på huset. De har måske også fået det demonstreret på de varmeregninger, de har modtaget efter de seneste vintre”, siger Morten Skak.
Privatøkonom i Danske Bank Las Olsen peger over for tv2.dk på, at mange af de danske parcelhuse, der blev bygget i 1960’erne og 70’erne, står foran massive investeringer.
Epn.dk (12. januar 2011)

Kritik: Bygningssagkyndige løber for stærkt

Højt tempo blandt de bygningssagkyndige giver større risiko for fejl, mener Danske Boligadvokater.
Nogle af de 586 beskikkede bygningssagkyndige i Danmark har meget travlt. Tal fra FEM-sekretariatet, som står for den daglige drift af huseftersynsordningen, viser at 12 lavede over 400 tilstandsrapporter i 2010. 30 lavede mellem 300 og 400.
Det er alt for meget, mener Jan Schøtt-Petersen, som er formand for Danske Boligadvokater.
”Det vækker bekymring, at man skal have så mange tilstandsrapporter igennem for at kunne få sin virksomhed til at hænge sammen. Det er jo oplagt, at det øger risikoen for fejl, når man har så travlt,” siger han.
Danske Boligadvokater frygter, at det høje tempo kan resultere i dårligere tilstandsrapporter. Hvis bygningssagkyndige ikke er grundige nok, har køberne ikke det rigtige grundlag for at træffe en beslutning.
Derfor kan de stå tilbage med en skjult skade, en stor regning eller et tab, når huset bliver solgt videre.
I mandags fortalte Morgenavisen Jyllands-Posten, at hver femte tilstandsrapport er fejlbehæftet.
Ifølge Jan Schøtt-Petersen er det alt for meget. Han mener, at det høje tempo kan spille en rolle.
Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter, BfBe, mener dog ikke, at kvaliteten af tilstandsrapporterne falder, fordi de bygningssagkyndige har travlt. Når bygningssagkyndige er meget rutinerede, kan de nemlig lave rapporterne hurtigere.
”Vi er helt med på, at der er nogle, der laver mange tilstandsrapporter,” siger Torben Kaas, direktør for BfBe.
”Men der er intet, der tyder på, at de også laver dårlige rapporter. Der er mange, som har en mening om, hvad der påvirker de bygningssagkyndiges arbejde, men de kan bare ikke dokumentere det.”
Epn.dk (12. januar 2011)

Ejendomsmæglere i gråzone

Ifølge kritikere får bygningssagkyndige tit opgaver af mæglere, selv om det er ulovligt.
Ifølge loven må ejendomsmæglere ikke anbefale bestemte bygningssagkyndige. I praksis sker det tit, mener bygningssagkyndige og boligadvokater.
Kritikerne frygter, at de bygningssagkyndige er så afhængige af ejendomsmæglerne, at de laver tilstandsrapporter, som nedtoner skaderne.
”Det er svært at være helt uafhængig af dem, som bestemmer, om man har noget at lave. Det siger al sund fornuft,” siger Jan Schøtt-Petersen, formand for Danske Boligadvokater.
Sælgeren af en bolig må selv bestemme, om der skal laves en tilstandsrapport. Ifølge loven er det sælgeren eller et forsikringsselskab, som skal udpege den bygningssagkyndige.
Men i virkeligheden er det ofte ejendomsmæglerne, som bestemmer, hvem der får opgaven, fortæller Danske Boligadvokater og en del af de bygningssagkyndige selv.
En undersøgelse fra Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter, BfBe, konkluderer, at det er sandsynligt, at mægleren i flere tilfælde har indflydelse på valget af bygningssagkyndig.
BfBes direktør, Torben Kaas, mener dog stadig, at ejendomsmæglerne kan bevare deres uafhængighed.
”Det ser ud som om, ejendomsmæglerne har indflydelse på valget af bygningssagkyndig. Men jeg har ikke nogen grund til at tro, at det har resulteret i ændrede rapporter,” siger han.
Epn.dk (11. januar 2011)

Boligkøbere skruer ned for forventningerne

Særligt de midtjyske og københavnske boligkøbere besinder sig nu, og skruer ned for forventningerne til det prisafslag, de håber at opnå i forbindelse med boligkøb. Danmarks største ejendomsmæglerkæde, EDC, har analyseret de mange tusinde prisudspil, som interesserede boligkøbere har afgivet i forbindelse med deres boligsøgning på edc.dk i løbet af 2010 – via den såkaldte ’Send-din-pris’ funktion.
Bortset fra Nordjylland er der over hele landet en tendens til, at boligkøberne nu nedjusterer deres forventninger til prisafslagene. I 2009 var budene i gennemsnit næsten 22% under boligernes udbudspris, mens landsgennemsnittet nu er faldet til knap 20%.
– Det er et skridt i den rigtige retning. Mange boligkøbere har haft en lidt for optimistisk tro på sælgernes villighed til at gå ned i pris, siger kommunikationskonsulent Birgitte Ringbæk, EDC. – Af de boliger vi solgte i 2010, blev der i gennemsnit forhandlet 5,6% af prisen i forbindelse med salget, så der er fortsat et stykke vej mellem købernes udspil på ’Send-din-pris’ og den reelle salgspris, men det er positivt at udviklingen nu drejer i denne retning.
Edc.dk (11. januar 2011)

Meget få huse får pletfri energimærker

Siden 1. juli 2010 er der udarbejdet energimærker på alle helårsboliger i forbindelse med at de sættes til salg. Nu viser en gennemgang af de tildelte energimærker, at det stort set kun er nybyggede huse, der opnår et A eller et B, som er de bedste karakterer. Og selv blandt huse, der er bygget inden for de sidste 10 år, er det kun 3 pct. der opnår et A-mærke. I den modsatte ende af skalaen er der til gengæld mere at vælge imellem. Karaktererne F og G, som udgør bunden af skalaen, tildeles nemlig hver fjerde bolig. Det er ikke overraskende de nyeste boliger, som opnår de højeste karakterer.
– Boligkøbere skal være opmærksom på, at det er stort set umuligt at finde en bolig med et A-mærke, selv hvis huset er helt nyt, siger EDC’s kommunikationschef Jan Nordmann.
– Det er vores oplevelse, at boligkøberne har en forventning om at energimærket fungerer ligesom ved køb af hårde hvidevarer, hvor der er langt overvægt af modeller med fine energimærker. Men forskellen er jo, at hårde hvidevarer alle er fabriksnye, mens de fleste boliger er 30-40 år gamle.
For en typisk 70’er villa skal en køber regne med, at D, E og F er det almindelige, idet 3 ud af 4 huse får disse karakterer. Ældre huse ligger endnu lavere, mens villaer bygget fra 1980 og frem generelt ligger i grupperne C (43 pct.) og B (27 pct.).
A-mærket gives kun til deciderede lavenergihuse, mens B-mærket gives til huse, der opfylder dagens krav til nybyggeri.
– Det er logisk, at når skalaens to bedste karakterer ret beset kun gives til huse opført efter 2000, kommer en stor del af det aktuelle udbud af brugte boliger til at ligge i den tunge ende af skalaen, siger Jan Nordmann.
– Det er vigtigt at såvel købere som sælgere forstår denne forskel i forhold til energimærkerne for hårde hvidevarer.
Penge.dk (10. januar 2011)