I denne uge er Indblik skrevet af Senior Fellow på Kraks Fond Byforskning og Lektor på DTU Management Engineering, Ismir Mulalic.
Det er ikke åbenlyst, hvordan vi skal måle kvaliteten af en bolig. Hvis vi havde muligheden for at besøge alle boliger, kunne vi måske, dog subjektivt, vurdere kvaliteten af hver enkelt af dem. Men det er (desværre) ikke muligt.
Trods udfordringerne med det manglende kvalitetsmål er det alligevel nødvendigt at tage højde for udviklingen i kvaliteten af boligerne for at kunne vurdere udviklingen på boligmarkedet korrekt. Kvaliteten af de solgte boliger kan nemlig variere over tid.
Dramatisk prisudvikling
Ændringer i boligsammensætningen – og ændringer i placeringen af de solgte boliger – har en stor indflydelse på prisændringerne på boligmarkedet. Forskningsresultater fra Kraks Fond Byforskning viser, at den sande boligprisudvikling er signifikant mere volatil, hvilket vil sige, at den udviser store udsving inden for en kort periode, sammenlignet med den i et ”klassisk” boligprisindeks, for eksempel gennemsnitlig kvadratmeterpris.
Det skyldes, at sammensætningen af de solgte boliger skifter over tid og ikke nødvendigvis er den samme som sammensætningen af boligbestanden. Forskningen viser, at gennemsnitskvaliteten af solgte boliger i Storkøbenhavn i perioden 1994-2013 ikke er konstant over tid, og den svinger især meget omkring boligboblen i år 2004-2006.
Når den gennemsnitlige kvalitet af de solgte boliger svinger over tid, er det blandt andet, fordi salget af boliger af lav kvalitet (10-15 procent billigste boliger i et givent område) er mere volatil end salget af boliger af høj kvalitet (10-15 procent dyreste boliger i et givent område).
Analysen tyder på, at da finanskrisen var værst, var det ikke muligt at få solgt en bolig med en lavere kvalitet. Salget af ejerlejligheder af højest kvalitet er nogenlunde konstant over hele perioden og varierer kun meget lidt med konjunkturerne. I modsætning varierer salget af lejligheder af lavest kvalitet enormt og faldt med 75 procent fra 2005 til 2009.
Finanskrisens indflydelse på boligerne
Kraks Fond Byforsknings undersøgelse af det københavnske boligmarked under finanskrisen og fremefter har vist, at forskellen er mest mærkbar på lejlighedsmarkedet, hvor ejere af højkvalitetslejligheder konsistent har oplevet større prisstigninger og mindre prisfald end resten af markedet, især lavkvalitetslejligheder. For enfamilieshuse er prisudsvingene ligeledes størst på markedet for huse af lavest kvalitet.
Analysen viser også, at boligprisfaldet under finanskrisen bliver undervurderet af traditionelle boligprisindeks for både enfamiliehuse og lejligheder. Forskellen er især stor for lejligheder med en forskel på over 50 procent fra et klassisk boligprisindeks.
Årligt antal salg af lejligheder i Storkøbenhavn af lavest og højest kvalitet
