I denne uge er Indblik skrevet af Senior Fellow på Kraks Fonds Byforskning og Lektor på DTU Management Engineering, Ismir Mulalic.
Mange byfamilier kan få flere kvadratmeter for pengene, hvis de er villige til at flytte længere væk fra byen. På den måde er boligpriserne uden tvivl relateret til pendleradfærden, og vi ser da også, at priserne stiger mere i områder, der ligger inden for pendlerafstand af byområderne.
Trods de stigende boligpriser flytter flere og flere til byerne. Det skyldes stigende indkomster og en højere efterspørgsel efter faciliteter som underholdning, et bredere udvalg af shopping og bedre jobmuligheder. Men hvad vil der ske med pendlingsafstanden, hvis danske husstande bliver rigere?
Konklusion holder ikke i praksis
Mange mener, at husstande, som bliver rigere, vil pendle længere. Denne teori baseres på iagttagelsen om, at højere indkomst fører til en stigning i efterspørgslen efter større boligarealer, som typisk er mere tilgængelige uden for bykernerne. Samtidig falder huspriserne i takt med afstanden til byerne.
Denne intuitive konklusion holder dog ikke i praksis, såfremt pendlingsomkostninger også omfatter tidsomkostninger. Tidsværdien er som bekendt høj for velhavende personer: Time is money. Rigere husstande vil derfor forsøge at reducere afstanden til jobbet. Det betyder, at højindkomsthusstande pendler mindre, og ikke mere som foreslået tidligere.
Forskningsresultater fra Kraks Fond Byforskning viser, at den gennemsnitlige husstand i Denmark, der oplever en fordobling af husstandsindkomsten, vil reducere pendlingsafstanden fra 18 til 16 km. Det er en betydelig størrelse. I 2015 var den gennemsnitlige pendlingsafstand 20,9 km, mens den i 1982 var 11,8 km. Det svarer til en stigning på knap 300 meter om året.
Den gennemsnitlige husstandsindkomst blev fordoblet fra 1993 til 2015. En sådan fordobling vil neutralisere syv års stigning i pendlingsafstanden. Analysen viser også, at denne effekt er højere for husstande med én forsørger og singler, som dermed pendler mindre end husstande med to forsørgere.
Derfor vil boligpriserne stige
Hvad betyder det for boligpriserne? Urbaniseringen i Danmark har været kraftig i det sidste årti, hvor flere større byer har oplevet eksplosiv vækst. Mange politikere opfatter urbaniseringen som en udfordring og fremmer ideen om ”Danmark i balance”. Vi arbejder alle sammen på at gøre Danmark stærkere og rigere i fremtiden. Hvis dette lykkes, vil flere danske husholdninger meget sandsynligt flytte mod byerne. Den øgede koncentration vil så lede til pladsmangel, hvorfor boligpriserne vil stige.
Man må samtidig forvente lavere boligpriser på landet. Det skyldes ikke kun de manglende jobmuligheder, men vil først og fremmest være et resultat af mange fraflyttere og få tilflyttere. Da boligpriserne samtidig vil være højere i områder, der ligger inden for pendlerafstand af byområderne betyder det også, at kun de rige vil have mulighed for at bosætte sig der, hvilket vil dæmpe urbaniseringen og de stigende boligpriser i byerne.