Sammenlignet med markedet for ejerboliger er andelsboligmarkedet stadig en smule umodent. Nye regler fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen samt generelt øget professionalisering af sektoren giver grund til at være positiv. Boligsiden.dk spørger her en uvildig rådgiver om, hvordan fremtiden for landets 200.000 andelsboliger ser ud.
Under blodige overskrifter i dele af pressen som ’Andelsboligen er ved at dø’ og ’Udsigt til andelsbolig-konkurser i 2011’ har starten på året flere steder givet indtryk af, at andelsboligen er – om ikke døende så i hvert fald under afvikling. Senest har pressen fortalt mareridtet om andelsboligforeningen Duegården på Frederiksberg, som nu muligvis drejer nøglen om med en gæld på over 300 mio. kr.
Imidlertid er der stadig masser af gode muligheder for at gøre et godt andelsboligkøb. Heldigvis er aktiviteten på markedet for andelsboliger da også stor, og data fra www.boligsiden.dk viser, at salget af andelsboliger – i hvert fald i hovedstaden – mange steder går stærkt. Således sælges hver anden andelsbolig i København og Frederiksberg på under to måneder, viser Boligsidens tal.
Den positive stemning blandt købere og sælgere er altså ikke synderligt påvirket af de negative vibrationer fra medierne. Hos andelsboligpris.dk, der lever af uvildig rådgivning fortrinsvis til potentielle købere, er der heller ikke triste miner. Tværtimod ser direktør Henrik Grave ganske positivt på fremtiden for boligformen.
Positiv forandring
”Jeg ser et marked i hastig og positiv forandring. Der er en stigende forståelse for, at foreningerne har at gøre med store værdier, store ejendomme og i nye foreninger tillige store lån. Og de fleste bestyrelser tager deres opgave meget seriøst. Andelsboligmarkedet er i dag langt bedre beskrevet i medierne end for få år siden. Politikere og styrelser har fokus på området. Så en potentiel andelsboligkøber står i dag med langt bedre muligheder for at forstå forholdene og bede om kompetent rådgivning end for blot få år siden”, siger Henrik Grave.
Han understreger imidlertid, at der ikke stiftes særlig mange nye andelsboligforeninger, og at dét er et sundhedstegn – uanset om det gælder lejernes køb af gamle ejendomme eller nybyggeri.
Få de vigtigste bolignyheder i indbakken
Manglende ansvar og moral
”Eksemplet med Duegården fortæller den sørgelige historie om en andelsforening, hvor man købte i uvidenhedens tid. Og mange nye foreninger er desværre stiftet på baggrund af kreative finansielle løsninger, hvor man skubber problemerne foran sig eller påtager sig en kæmpe risiko. Ejendommen er købt urimeligt dyrt, og økonomien kunne kun hænge sammen, når man snød på vægten for ansvarlighed og snusfornuft. Der er ingen grund til at ønske sig mere af den slags. Men husk på, at der i dag er over 200.000 andelsboliger i landet. I vores arbejde med analyser hos andelsboligpris.dk støder vi på andelsboliger der dækker hele spektret – fra det bedste på hele boligmarkedet til det værste”, siger Henrik Grave.
Han synes, der er grund til at glæde sig over en stigende professionalisering af sektoren. Og han ser heller ingen grund til at lægge hele andelsboligmarkedet i graven, bare fordi der aktuelt ikke stiftes mange nye foreninger, tværtimod.
Politikerne mere interesserede
Der er kommet et nyt regnskabsdirektiv fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Er det en fordel for andelsboligmarkedet?
”Så afgjort! På baggrund af bl.a. debatten om lån, afdækket med en renteswap, lykkedes det i efteråret 2010 at opnå politikernes interesse for området. Og på den baggrund blev der nedsat et udvalg, der under ledelse af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen skulle udarbejde en ny standard for regnskaber i andelsboligforeninger. Der er lavet et godt arbejde, og der bliver fremover blandt andet større krav til, at andelsboligforeningerne skal informere om hvilke finansielle aftaler, man har indgået. Jeg kunne tænke mig, at kravene blev endnu mere præcise, så en andelskøber og dennes rådgiver får det bedst tænkelige grundlag for deres arbejde. Men der er taget et meget værdifuldt skridt på vejen.”
Er der andre særlige forhold, der omtales i vejledningen?
”Ja, jeg studsede over et forhold, der fortjener rosende ord med på vejen. Det vedrører de nyere andelsboligforeninger, som i deres formueopgørelse bruger anskaffelsessummen som værdien af deres ejendom. Nu bliver det præciseret, at de pågældende foreninger bør undersøge, hvad den faktiske værdi af deres ejendom er. Og hvis den aktuelle værdi er lavere end købesummen skal foreningerne korrigere deres formueberegninger. Det virker logisk. Selvfølgelig skal en køber af en andelsbolig ikke basere sin disposition på en opgørelse, der bygger på en historisk pris på ejendommen. Værdien i regnskabet skal bedst muligt beskrive den aktuelle handelsværdi, hverken mere eller mindre. Og det kan ikke være afgørende, hvad man i sin tid har betalt for ejendommen. Hvis jeg vil sælge mit hus i morgen er udgangspunktet ikke, hvad jeg i sin tid betalte. Udgangspunktet er den aktuelle handelsværdi”,
Rummer fantastiske muligheder
Det lyder til at du er optimist på vegne af andelsboligmarkedet?
”Jeg er optimistisk og samtidig er jeg opmærksom på, at andelsboligmarkedet fortsat er noget umodent. Selve markedet for andelsboliger rummer fantastiske muligheder for den boligsøgende. Men det rummer tillige masser af fælder. Så i stedet for at beskrive andelsboligmarkedet som helt uproblematisk eller på vej i graven foreslår jeg, at man bare erkender, at andelsboligmarkedet er komplekst og vanskeligt at generalisere. Og lige præcis derfor interessant. Hos andelsboligpris.dk analyserer vi hver enkelt forening benhårdt på alle økonomiske forhold omkring formue og drift. Vores kunders formue skal beskyttes bedst muligt. Den enkelte kunde ved udmærket, hvad hun har råd til at betale hver måned – i boligafgift og renter og afdrag på købesummen. Gennem analyse og sammenligning fortæller vi vores kunder, om deres formue er fornuftigt sikret ved at købe andelen. Der kan være andre måder at rådgive på. Vi gør det på vores måde, der afspejler at honoraret er fast, uanset om det ender med køb eller ej. Ellers var vi jo ikke uvildige.
Stor forskel på køb af ejer- og andelsbolig
Kan du beskrive forskellen på processen for køb af henholdsvis ejerbolig og andelsbolig?
”I relation til rådgivning er der en meget stor forskel. Når du køber en ejerbolig er der sjældent en grund til at du bør springe i målet. Du køber en bolig, som du ret enkelt kan sammenligne med alternativer. Det kan være andre villaer i kvarteret. Når det handler om en andelsbolig udtrykker prisen på andelen den del af isbjerget, der stikker over vandoverfladen. Og boligafgiften er et øjebliksbillede på hvad foreningen mener, der skal til for at økonomien hænger sammen. Her er der brug for at undersøge alle data bag ved andelen, altså den store del af isbjerget, der ligger under vandoverfladen. Det vil sige alt omkring foreningens økonomi. I det lys er det positivt, at der nu synes at være større forståelse for, at man bør søge rådgivning, så man ikke risikerer at sætte familieformuen over styr. Derfor handler rådgivning om køb af andelsbolig ikke bare om gennemlæsning af en købsaftale. Der er ingen vej uden om en tilbundsgående analyse af foreningens økonomi og en sammenligning med nøgletal fra tilbundsgående analyser af andre foreninger. Det er således slet ikke tilstrækkeligt at skimme et regnskab og gennemlæse en købsaftale. Og lad mig slå fast, at rådgivning ikke bare handler om at vælge de for dårlige eller for dyre andelsboliger fra. Det handler mindst lige så meget om, at få et grundlag, så man hurtigt kan slå til og foretage det fremragende køb”, slutter Henrik Grave fra andelsboligpris.dk.