Renterne på realkreditlån er steget, og måske er du stødt på spørgsmålet om, hvorvidt det kan betale sig at lægge dit lån om for at skære en del af din restgæld bort. Er du i tvivl, så læs med her, hvor cheføkonom fra Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, gennemgår fordele og ulemper.
I de seneste år har der været talt meget om de rekordlave renter. Det har været billigt for boligejerne at finansiere deres boligkøb, og normalt er stigende renter ikke noget, som boligejerne forbinder med noget positivt.
Men er du en af de mange boligejere, der har finansieret dit boligkøb med et fastforrentet lån på især 0,5 procent eller 1 procent, kan der være rigtig god grund til at følge renternes udvikling netop nu.
De seneste uger har nemlig budt på stigende renter og deraf følgende lave kurser på de fastforrentede lån. Det skaber mulighed for, at nogle boligejere kan skære en forholdsvis stor del af deres restgæld væk, hvis de lægger deres lån om. Altså laver det, der i fagsprog kaldes for en opkonvertering.
Prøv Boligsidens Låneberegner her.
Lad os først få slået fast, hvad øvelsen præcis går ud på.
Muligheden for at opkonvertere opstår i den situation, hvor du sidder med et fastforrentet realkreditlån med en lav rente – for eksempel 0,5 procent.
Når renterne stiger, falder kursen på de obligationer, som ligger bag boliglånet. Det betyder, at du kan betale dit lån ud til et lavere beløb, end det, du skylder.
Er kursen for eksempel 80 kan du købe 100 kroner gæld tilbage for 80 kroner. Eller sagt på en anden måde: Skylder du én million kroner på dit boliglån, og kursen er 80, kan du indfri lånet for 800.000 kroner og dermed skære 200.000 kroner af din restgæld.
Til gengæld skal du bruge et nyt lån til at finansiere de 800.000 kroner, og det nye lån vil så være med den nu højere rente, som gør sig gældende i den aktuelle situation. Dermed vil din månedlige ydelse til lånet ofte blive højere.
Så hvornår kan øvelsen betale sig?
Det svarer cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, her på.
Hvem er opkonvertering en mulighed for, og hvornår giver det mening?
”Selvom langt de fleste boligejere nok havde været de stigende renter foruden, åbner renteudviklingen for nye muligheder i boligøkonomien. Det gælder for de boligejere, der sidder med fastforrentede lån med en rente på især 0,5 procent eller 1 procent. Men der kan efterhånden også være situationer, hvor det giver mening for boligejere med fast rente på 1,5 procent.”
”Disse boligejere kan udnytte rentestigningerne til at skære cirka 10-20 procent af deres restgæld. Den største reduktion får man i øjeblikket, hvis man sidder med et afdragsfrit, 30-årigt lån med 0,5 procent i rente. Her er indfrielseskursen aktuelt i omegnen af kurs 82. Det vil sige, at man kan købe 100 kroner gæld tilbage for blot 82 kroner.”
”Opkonverteringen bliver som oftest lavet i et sats på, at renten falder igen på et senere tidspunkt, så du der kan omlægge dit lån igen til en lavere rente. For godt nok bliver ens restgæld reduceret ved en opkonvertering, men ydelsen på det nye lån vil ofte være højere på grund af den højere rente. Så hvis det nye lån bare fortsætter hele løbetiden ud, vil den højere ydelse før eller siden udligne gevinsten fra en lavere restgæld i forbindelse med omlægningen. Opkonverteringen kan også give mening, hvis du satser på at sælge boligen inden for relativ kort tid, så summen af ydelserne med den højere rente ikke når at blive højere end den restgæld, du kan skære af dit lån.”
”Helt generelt er det mere spekulativt med opadgående konverteringer end nedadgående konverteringer. For omlægger man sit lån til en lavere rente, ved man, hvornår man med sikkerhed har tjent sin omlægning hjem. Og bevarer man lånet til det udløber, vil det over hele låneperioden udløse en betydelig besparelse. Derimod er der ingen sikker gevinst ved at opkonvertere. Det afhænger helt og holdent af den fremtidige renteudvikling, som ingen desværre kender.”
Hvilke overvejelser er vigtige at gøre sig, hvis man vil opkonvertere?
”Først og fremmest handler spørgsmålet om opkonvertering i høj grad om ens tidshorisont i boligen, ens risikoprofil og ens råderum i den private økonomi. Har man planer om at blive boende i mange år i sin bolig, og er man glad for den sikkerhed, som den lave, faste rente giver? Så er opkonverteringen knap så relevant.”
”Opkonvertering er til gengæld særdeles relevant for de boligejere, som netop har optaget et fastforrentet lån med fokus på at kunne udnytte muligheden for restgældsreduktion før eller senere. For at opkonvertering skal være relevant for disse boligejere, bør der med vores øjne være noget ”valuta for pengene”. Her er vores normale tommelfingerregel, at restgælden som minimum gerne skulle reduceres med i omegnen af 8-10 procent.”
Hvornår kan det betale sig at opkonvertere?
”I forhold til den optimale timing, så kender vi den ikke – præcis som i tilfældet ved nedkonverteringer. Samtidig kan der være individuelle forskelle på, hvor stor en restgældsreduktion, man som boligejer finder attraktiv. Boligejerne bør derfor – helt i stil med en investeringstilgang – have gjort sig nogle tanker om deres strategi og hvilken størrelse af restgældsreduktion, de finder attraktiv. Og når de kriterier er opfyldt, kan der trykkes på knappen – vel vidende at det måske kunne være timet bedre set i bagklogskabens lys.”
”Ud over at boligejeren selv bør gøre sig sine tanker om, hvor stor en restgældsreduktion, man som minimum gerne vil opnå, er det oplagt at inddrage den såkaldte break even horisont ved en opkonvertering – altså hvor lang tid der går før, at restgældsreduktionen er blevet spist op af en højere rente. Tænker boligejeren, at man har solgt boligen lang tid før dette punkt nås, eller at renten er faldet inden da, så kan det tale for en opkonvertering af lånet.”
Hvilke omkostninger er der forbundet med at opkonvertere?
”Der er de sædvanlige omkostninger forbundet med en låneomlægning. Det betyder, at man har faste udgifter for i omegnen af 10.000 kroner ved en omlægning på et lån på 1 million kroner – det dækker over den faste tinglysningsafgift til staten samt udgifter til realkreditinstituttet. Og når man omlægger sit fast forrentede lån til et nyt fast forrentet lån, skal man også være klar over, at der kan komme et kurstab, når man konverterer op i rente, og et nyt kurstab senere igen ved nedkonvertering, hvis renten efterfølgende falder. Det kan også spise noget af den oprindelige restgældsreduktion.”
Hvornår giver det mening? Hvor mange penge skal du skylde, før der er en gevinst at hente?
”Jo større lån man har, desto mere ”valuta får man for pengene” ved en opkonvertering. Det skyldes, at hovedparten af omkostningerne er faste omkostninger, mens gevinsten i kroner og øre i sagens natur er voksende med lånestørrelsen. Som en grov tommelfingerregel skal man gerne have en lånestørrelse på minimum 1 million kroner – men der er på ingen måde tale om en sort/hvid grænse.”
Hvad hvis man vælger skrå konvertering i stedet?
”En skrå konvertering vil sige, at man i forbindelse med omlægning af sit lån typisk vælger at skifte fra fast rente til et nyt lån med variabel rente. Hermed opnår man en restgældreduktion og måske endda en lavere rente og ydelse på det nye lån. Vælger man imidlertid den skrå konvertering, skifter man i sagens natur risikoprofil, og ens økonomi vil herefter være udsat for fremtidige bevægelser i renten. Skulle renterne stige over tid, slår det direkte igennem på afdragene på ens variabelt forrentede lån. Dermed er der en risiko for, at det spiser ens oprindelige reduktion i restgælden.”
Hvornår giver det mening at opkonvertere kontra skråkonvertere?
”Da vi ikke ved, hvordan renten udvikler sig i fremtiden, har vi ikke nogen skarp holdning til, om opkonvertering generelt er bedre end skrå konvertering eller vice versa. I stedet afhænger valget af boligejerens individuelle forhold som den økonomiske styrke, tidshorisont i boligen, risikoprofil og hvorvidt boligejeren selv har en skarp holdning til, om renterne snart er toppet ud. Det er klart, at laver man en skrå konvertering, skal man være bevidst om, at man har en anden renterisiko end ved et fastforrentet lån – og der bør være ekstra plads i økonomien til at håndtere denne risiko.”
Forventer I fortsat stigende renter, og hvordan påvirker det muligheden for omlægning af lån?
”Det er ikke nogen hemmelighed, at vi er blevet overrasket over de både hurtige og kraftige rentestigninger, vi har set over de seneste måneder. Som altid er det derfor også vigtigt at være ydmyg i forhold til at vurdere, hvor renten skal hen i den kommende tid. Ser vi på vores officielle renteprognose, peger rentepilen en smule op over de kommende 12 måneder – og isoleret set peger den dermed på, at vinduet for opkonvertering/skrå konvertering vil være åbent en rum tid endnu. Som altid er det dog vores holdning, at usikre renteprognoser ikke bør lægges til grund for hverken valg af låntype, fastkursaftale eller timing af omlægning af lån. Det bør i stedet afhænge af boligejerens individuelle forhold.”
Hvilken betydning har invasionen i Ukraine på renteudviklingen?
”Det er svært at sige noget entydigt om renteeffekten af krisen. I første omgang må man umiddelbart forvente, at det vil trække i retning af lavere rente end ellers, da den økonomiske usikkerhed stiger og endnu højere energipriser kan trække købekraften ud af økonomien. Det taler for en mindre aggressiv kurs fra centralbankerne i forhold til fremtidige renteforhøjelser.
Omvendt kan der også være en effekt af, at endnu højere energipriser risikerer at smitte af på realøkonomien i form af højere lønkrav end ellers – og dermed på sigt øger behovet for renteforhøjelser for at få inflationen under kontrol.
Men bundlinjen er, at den aktuelle situation øger usikkerheden om de danske realkreditrenter.”