Denne uge er indblik skrevet af boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Boligejere, som snart skal optage et fastforrentet realkreditlån, skal tænke sig godt om. Den 31. august skifter realkreditinstitutterne nemlig obligationsserier. Serieskiftet sender kursen på de fastforrentede lån ned og renten op, og det gør det dyrere at være boligkøber. I nogle tilfælde kan regningen dog reduceres.
Kursen får et gok ned
Hvert 3. år foretager realkreditinstitutterne et serieskift. Det betyder, at de nuværende 30-årige obligationsserier med udløb i 2044, bliver skiftet ud med nye 2047 serier. På tilsvarende vis bliver de nuværende 20-årige lån med udløb i 2034 skiftet ud nye serier, som udløber i 2037.
Serieskiftet får obligationskurserne til at falde. Hvor meget vides ikke, da serierne endnu ikke handles på markedet. Et kvalificeret gæt er dog, at kursen på den 30-årige 3 pct. obligation med afdrag, som i øjeblikket er toneangivende, vil falde med ca. 1,7 kurspoint. Da obligationen i øjeblikke handles til kurs 98,3 kan vi altså forvente, at den tilsvarende 2047 obligation ville handle omkring kurs 96,6, hvis den åbnede i dag.
Restgælden stiger med ca. 17.000 kr., men lille finte reducerer regningen
For et 30-årigt lån på 1 mio. kr. betyder serieskiftet, at restgælden bliver ca. 17.000 kr. større, hvis lånet optages i de nye 2047 serier end i de nuværende 2044 serier. Det er mange penge, og derfor bør boligejerne tænke sig godt om, hvis de står og skal optage et lån i det tidlige efterår. En lille finte kan nemlig reducere regningen.
Finten består i at optage lånet i de nuværende 2044 serier i slutningen af august, også selv om man først skal bruge pengene i efteråret. Derved opnår man en mindre restgæld. Ulempen er, at man skal betaler renter på lånet, inden man egentlig har brug for det.
Præcis hvornår, den ene løsning er billigere end den anden, er umuligt at sige noget om på nuværende tidspunkt, da vi endnu ikke kender de præcise kurser. En ting er dog sikkert, og det er, at det i mange tilfælde godt kan betale sig at lave regnestykket (eller få sin rådgiver til det), inden serieskiftet er en realitet. I den forbindelse skal man huske på, at renter normalt er fradragsberettigede, mens kurstab ikke er det.
På et enkelt område trumfer de nye serier de nuværende
På ét område stiller de nye 2047 serier dog boligejerne bedre end de nuværende 2044 serier. Det er nemlig sådan, at en obligations kursfølsomhed bl.a. afhænger af dens løbetid, og eftersom 2047 serierne har en længere løbetid end 2044 serierne, vil 2047 serierne forventeligt få en højere kursfølsomhed. Det betyder, at kursen vil falde mere på 2047 serierne end på 2044 serierne, hvis renten på et tidspunkt stiger igen. I det tilfælde vil boligejerne høste en større gevinst på et lån optaget i 2047 serierne end på et tilsvarende lån optaget i 2044 serierne.
Serieskift er nødvendige
Når realkreditinstitutterne skifter serier hvert 3. år, så skyldes det et forsøg på at tækkes investorerne og derved skaffe de lavest mulige renter til boligejerne.
På den ene side vil investorerne gerne have nogle store serier, og det får man bedst, hvis serierne er åbne i så lang tid som muligt. Men på den anden side vil investorerne gerne kende obligationernes udløbsforhold og de enkelte seriers fordeling mellem fx små og store lån eller mellem husholdninger og erhvervsvirksomheder, og det hensyn varetager man bedst ved at holde serierne åbne i så kort tid som muligt. De 3 år skal derfor ses som et kompromis, der balancerer modsatrettede hensyn.
Kursforskellen er ganske forståelig
I de nuværende 2044 serier, vil den sidste investor have fået alle sine penge hjem igen senest den 31. august 2044. Ved de nye 2047 serier, vil det først ske den 31. august 2047 – altså 3 år senere. Samtidig har investorerne kendskab til mange baggrundsoplysninger om de nuværende 2044 serier, som de af gode grunde ikke har om de kommende 2047 serier. Af de grunde er der kun naturligt, at investorerne er villige til at byde en højere pris (=kurs) for de nuværende 2044 serier end for de nye 2047 serier.
