Indblik er i denne uge skrevet af Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker & boligøkonom i Nordea Kredit.
Er du ung studerende, skal du have et flittigt forhold til din sparegris, hvis du vil have fat på en lækker ejerbolig. De sidste fire år har det nemlig været lovpligtigt at lægge fem procent i udbetaling, når du køber fast ejendom.
En udbetaling på fem procent kan nemlig udgøre et stort beløb, hvis der er tale om et boligkøb i en af landets store byer, hvor boligpriserne er høje. Derfor drømmer du og mange andre unge sikkert om en hurtig smutvej til udbetalingen.
SU-lån som smutvej
En smutvej er at optage et SU-lån, den dag du starter på din uddannelse. Du skal så spare beløbet op og benytte det som udbetaling den dag, du er færdig.
På nuværende tidspunkt kan du få et SU-lån på 3.155 kroner om måneden. Lånet forrentes i øjeblikket med fire procent, så længe uddannelsen varer og med én procent efter endt uddannelse. Vælger du en femårig uddannelse, og modtager du SU-lån i hele perioden, vil du altså stå med cirka 190.000 kroner, når de fem år er gået, hvis du vel at mærke har været disciplineret nok til ikke at bruge af midlerne undervejs.
Et lån i den størrelsesorden skal afdrages over 15 år, når uddannelsen er færdig, og det betyder, at du skal af med cirka 198.000 kroner efter skat over alle 15 år, såfremt renten ikke ændres undervejs.
Står du med en udbetaling på 190.000 kroner (svarende til fem års SU-lån), betyder det, at du kan købe bolig for knap 3,5 millioner kroner, hvis du også tager hensyn til, at der er andre udgifter forbundet med et boligkøb end kun udbetalingen. Her udover skal man selvfølgelig kreditgodkendes til, at man kan servicere lånet.
For det beløb kan du få en lejlighed på cirka 90 kvadratmeter i Københavns Kommune eller et begynderhus i Københavns Omegn på 125 kvadratmeter. I Aarhus rækker beløbet til en lejlighed på 110 kvadratmeter, og en bolig i den størrelsesorden har i hvert fald potentiale til den første familieforøgelse.
Mor-og-far banken
En anden smutvej, som nogle unge mennesker har mulighed for at benytte sig af, er mor-og-far banken. Hvis du kan overtale forældrene til at optage et tillægslån i forældrenes egen bolig på de 190.000 kroner, kan boligkøbet også foretages, uden at du behøver at slide for at spare op selv.
Benytter du dig af mor-og-far-løsningen, og finansieres tillægslånet med et 15-årigt F3-lån med afdrag, løber de samlede omkostninger op i 208.000 kroner. Sammenlignet med SU-lånet er der således tale om en dyrere løsning.
Undtagelse fra udbetalingskravet
En sidste mulighed er at spørge banken, om de kan gøre en undtagelse. Bekendtgørelsen, der indeholder reglen om de fem procent i udbetaling, giver nemlig banken mulighed for at fravige kravet, hvis der er tale om nyuddannede unge. I det tilfælde er det dog en forudsætning, at de unge har et ”højt rådighedsbeløb”, og at de unge nedbringer gælden til maksimalt 95 procent af ejendommens værdi inden for cirka tre år.
Finansierer du de 190.000 kroner efter undtagelsesbestemmelsen ved at få et top-lån i banken, løber den samlede tilbagebetaling dog op i 226.000 kroner, og der er således tale om en løsning, der er dyrere end både SU-lånet og mor-og-far banken.
Samtidigt skal top-lånet tilbagebetales på maksimalt tre år, og det medfører en betydeligt højere månedlig ydelse end ved de to andre smutveje, hvor lånet tilbagebetales over 15 år. Konkret ligger den månedlige ydelse efter skat på cirka 4.760 kroner, hvis lånet afdrages over cirka tre år, og på henholdsvis 1.100 kroner og 1.160 kroner, hvis der er tale om en de to øvrige løsninger.
Benytter du dig af undtagelsesbestemmelsen, vil der derfor blive tale om et helt andet budget, og det vil have betydning for, hvor stort et beløb, du kan få lov til at låne, når undtagelsesbestemmelsen samtidigt kræver, at de unge har et såkaldt ”stort rådighedsbeløb”.
Så selv om undtagelsesbestemmelsen kan lyde tillokkende, fordi du hverken skal ansøge om et SU-lån flere år før, at du har brug for pengene, eller få dine forældre med på ideen om at oprette en mor-og-far bank, så er løsningen både dyrere og ofte også dårligere. Simpelthen fordi det beløb, du har råd til at låne, ikke er stort nok til at opfylde boligdrømmen.
I provinsen, hvor boligerne er billigere, er det naturligvis en anden sag, og der vil undtagelsesbestemmelsen stadig være en mulighed for mange.
Tabel 1: Lån på 190.000 kroner svarende til, hvad du får udbetalt på fem års SU-lån:
| SAMLET TILBAGEBETALING* | GENNEMSNITLIG MÅNEDLIG YDELSE EFTER SKAT | KRAV TIL RÅDIGHEDSBELØB | |
|---|---|---|---|
| SU-lån | 198.000 kroner | 1.100 kroner (afdrages over 15 år) | Normalt rådighedsbeløb (ca. 8.500 for to voksne) |
| Tillægslån i forældrenes bolig | 208.000 kroner | 1.160 kroner (afdrages over 15 år) | Normalt rådighedsbeløb (ca. 8.500 for to voksne) |
| Ejerskiftelån/top-lån (undtagelse fra 5 %-regel) | 228.500 kroner | 4.760 kroner (afdrages over tre år) | Stort rådighedsbeløb |
* Det er forudsat, at renten holdes uændret i hele lånets løbetid
Tænk dig godt om, inden du vælger en af smutvejene
Når man regner på det, er der således ingen tvivl om, at SU-lånet er den billigste smutvej til en hurtig ejerbolig. Der er ingen gebyrer, bidrags- eller administrationsudgifter forbundet med et SU-lån, og samtidig er renten lav. Det kan et lån i banken eller realkreditinstituttet ikke hamle op med.
Ulempen ved at vælge SU-lånet som smutvej til de fem procent er, at det kræver, at du er forudseende og har stor selvdisciplin. Du skal således være sikker på, at du ønsker at købe en ejerbolig efter endt uddannelse, allerede når du starter din uddannelse, og du skal samtidig være disciplineret nok til ikke at røre pengene undervejs på studiet – også selv om din økonomi er stram.
Som en sidste bemærkning bør det indskydes, at udbetalingsreglen selvfølgelig også har et formål. Det er at sikre, at boligejernes økonomi er robust, så de kan klare rimelige udsving i boligpriserne, også selv om de tvinges til at sælge på et ufordelagtigt tidspunkt for eksempel på grund af jobskifte, sygdom eller skilsmisse. Derudover sikrer kravet, at boligkøberne øver sig på at spare op, og at de ikke lader sig lokke af de lave renter til at købe en uforholdsmæssigt dyr bolig.
