Indblik er i denne uge skrevet af advokat (L), Kristian Dreyer, partner i SVEJGAARD | GALST | QWIST Advokataktieselskab.
Der går ikke lang tid førend sommerhussalget går i gang, og der er en række forhold man som køber og sælger skal være opmærksom på.
Mellem 15-20.000 sommerhuse i Danmark ejes i fællesskab, og det er en udmærket ide at købe sommerhus sammen med et godt vennepar. Man skal blot være opmærksom på at få de juridiske forhold på plads først. Det handler bl.a. om, at man bør få lavet en samejeoverenskomst, der regulerer ejerskabet mellem køberne. Det går bl.a. på fordelingen af brugen, som kan gå på skift. Men også drifts- og vedligeholdelsesudgifterne bør fordeles hensigtsmæssigt og skrives ned. Hvad skal ske ved skilsmisse, dødsfald og arv, og hvad hvis en af parterne på et senere tidspunkt ønsker at udtræde af samejet? Dette og meget mere bør drøftes med en advokat og bør reguleres i en samejeoverenskomst.
Skal sommerhuset ikke være fælleseje og indgå i bodelingen ved skilsmisse men derimod være særeje, skal der laves ægtepagt, og du bør kontakte en advokat.
Tænk langsigtet
Som køber også du bør overveje afstanden til sommerhuset. Ligger det for langt væk, får man det ikke brugt tilstrækkeligt. Jeg besluttede mig for ikke at ville køre mere end 1,5 time for at komme til sommerhuset, og den beslutning har jeg været glad for.
Man bør i øvrigt holde sig for øje, om området er attraktivt også på længere sigt, så man ikke får problemer med at sælge sommerhuset efter nogle år. Tænk langsigtet, også når det gælder istandsættelse og forbedringer af sommerhuset. Hvilke istandsættelser kan både give livsglæde og værdiforbedring ved salg af ejendommen?
Få styr på forsikringerne
Når man køber sommerhus, bør man huske på at få tegnet en god fritidshusforsikring, og det er ofte muligt at samle forsikringerne i samme forsikringsselskab, og derved opnå samlerabatter. Overvej også hvilke møbler, du placerer i sommerhuset. Designermøbler tiltrækker ubudne gæster.
Ved både køb og salg bør man sikre, at handlen gennemføres efter reglerne om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring, som også gælder for sommerhuse. Det giver sælger ansvarsfrihed for fejl og mangler ved sommerhuset, mens det omvendt giver køber mulighed for at tegne ejerskifteforsikring.
Hvordan vil du finansiere sommerhuset?
Ved køb af sommerhus bør man først få lagt et budget og sikre sig, at der er plads i økonomien til at købe en sekundær bolig, understreger advokat Kristian Dreyer. Du bør dernæst forhandle om prisen og på forhånd have dannet dig et godt indtryk af m2-priserne i området. Når sommerhuset skal finansieres, bør man overveje, om eventuel friværdi i sin primære ejerbolig kan anvendes til at finansiere en del af sommerhuset. Sommerhuset kan nemlig kun realkreditbelånes med 60 %, og ved at optage tillægsbelåning i den primære boligs friværdi kan man derved ofte spare finansieringsudgifter på den del af købesummen, som ellers normalt skal belånes med banklån. Tillægsbelåningen i den primære bolig kan optages som realkreditlån, der er væsentlig billigere end banklån.
Sommerhuset kan udlejes gennem udlejningsfirma, og de første 20.000 kr. i lejeindtægt er skattefri. Udlejningen kan være en god ide i de perioder, hvor man måske overvejer at rejse på ferie til udlandet og alligevel ikke selv anvender sommerhuset. Ved udlejning af sommerhuset bør det sikres, at fritidshusforsikringen omfatter skader på sommerhuset i forbindelse med udlejning.
Har man som sommerhusejer anvendt sommerhuset til sig selv og sin familie, kan man som udgangspunkt sælge sommerhuset skattefrit, da salget vil være omfattet af den såkaldte “parcelhusregel”.