I denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark
Danske boligejere fik i slutningen af september et nyt realkreditlån på produkthylden. Således kan boligejerne nu hjemtage et lån eller få et lånetilbud i FlexKort® – Realkredit Danmarks bud på et mere fremtidssikret alternativ til F1-lånet.
FlexKort® får fastsat en ny rente hvert halve år, og denne rente følger 6-måneders Cita-renten plus et tillæg på 0,3 %-point. Selve obligationen bliver refinansieret om 3 år, hvor et nyt rentetillæg fastsættes på auktion. Lånet er inkonverterbart, men vil ikke have den store kursfølsomhed grundet de halvårlige rentefastsættelser, og det bør dermed også være et fleksibelt lån at komme ud af før tid, hvis det skulle vise sig nødvendigt. Lånet kan være både med og uden afdrag.
Med de aktuelle kursniveauer er den samlede ydelse på lånet rent faktisk en tand mindre end på vores F1-lån. Det skal blandt andet ses i lyset af den såkaldte kursskæring, som isoleret set løfter F1-renten med 0,3 %-point, mens kursskæringen rammer renten på FlexKort® med 0,067 %-point.
Prøv Boligsidens Låneberegner her.
Refinansieringsomfanget skal nedbringes
F1-lånet har igennem en længere årrække været en af de helt store favoritter blandt de danske boligejere, og i en periode har tæt på hver tredje boligejer haft et sådan lån. Den store udbredelse af denne låntype giver imidlertid nogle udfordringer for realkreditsektoren – ikke på grund af generelle bekymringer for husholdningernes rentefølsomhed og økonomiske tilstand, men mere grundet den såkaldte refinansieringsrisiko. Refinansieringsrisikoen henviser til, at realkreditsektoren i værste fald kan komme i den situation, at det kan blive vanskeligt at sælge alle obligationer ved rentetilpasningsauktionerne. Refinansieringsrisikoen opstår potentielt fordi der ikke er en én-til-én sammenhæng mellem løbetiden på boligejerens lån, og løbetiden på obligationen. Med F1-lån skal realkreditinstitutterne ud på de finansielle markeder år efter år og sælge obligationerne (refinansiering) – mens låntager i udgangspunktet har lånt pengene for en 30-årig periode. Det er præcis denne refinansieringsrisiko, som Nationalbanken, kreditvurderingsbureauerne og senest Rangvid-rapporten har udtrykt bekymring omkring.
Det er netop set i ovenstående lys, at FlexKort™ finder sin berettigelse i dagens produktpalette. Det er et lån, der giver boligejerne mulighed for at benytte sig af en helt kort rente, men som samtidig mindsker refinansieringsrisikoen i forhold til F1-lån. Refinansieringsrisikoen findes i sagens natur også ved FlexKort™, men risikoen mindskes betydeligt grundet længere løbetid på obligationerne.
Cita-renten er en troværdig referencerente
Set i lyset af de tidligere diskussioner om, hvorvidt Cibor-renten i de forgangne år, blev fastsat korrekt, vil det ikke være overraskende, hvis potentielle låntagere kan finde på at stille spørgsmålstegn ved Cita-renten, som FlexKort® anvender som referencerente. Imidlertid er det vigtigt at notere sig, at myndighederne og den finansielle sektor har lavet en aftale om, at realkreditsektoren skal udbyde lån med Cita-rente som et alternativ til lån knyttet op på Cibor-renten. I denne aftale indgår, at myndighederne skal udøve kontrol med Cita-renten – og dermed også er med til at blåstemple referencerenten. Endvidere er det værd at huske på, at Cita-renten fastsættes på et marked, hvor der finder faktiske handler sted og der er likviditet i markedet – i modsætning til Cibor-markedet, som satte ud, da der gennem finanskrisen ikke var tale om et reelt marked for usikrede udlån mellem banker.
Brugen af en referencerente er en nødvendighed, hvis man gerne vil kunne udbyde lån med helt kort rente, og samtidig reducere refinansieringsrisikoen set i forhold til FlexLån® med hyppig refinansiering.
FlexKort® henvender sig til de låntagere, der ellers sværger til F1-lån
En ting er selve baggrunden for det nye lån, men et andet oplagt spørgsmål er, hvem lånet henvender sig til. Vores overordnede rådgivningsbudskab er fortsat, at de meget lave renter i en historisk kontekst gør det fordelagtigt at binde renten for en længere periode. Det er i øjeblikket særdeles billigt at tegne en forsikring mod stigende renter via enten F3/F4/F5-lån eller for den sags skyld fastforrentede lån. Den restgruppe som FlexKort™ dermed henvender sig til, er de låntagere, som sværger til F1-lån – og som både har risikoappetit og økonomi til at håndtere et sådan lån.