Indblik er i denne uge skrevet af Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom hos Nordea.
Mange tænker på et 30-årigt realkreditlån, når snakken falder på boliglån. Det er ærgerligt, for har man plads i budgettet, er de 20-årige lån i mange tilfælde en bedre idé. For 1.300-1.400 kr. ekstra hver måned pr. lånt million kan man nemlig være gældfri 10 år tidligere.
Når drømmeboligen er fundet, vælger mange at finansiere den med et 30-årigt lån. Det virker fornuftigt, idet de 30-årige lån giver mulighed for både afdragsfrihed og en lav månedlig ydelse. De muligheder kan være rare, hvis familien har gæld ved siden af, eller gerne vil have plads i økonomien til at gøre lidt ved deres nye bolig. Det kan også være en god idé, at man ikke sætter sig for hårdt, inden man har prøvet sit nye budget af i praksis og for eksempel ved, hvordan varmeregningen ser ud, når man selv bor i huset.
Mindre naturligt er det, at mange boligejere stadig hænger fast ved de 30-årige lån, når der er gået nogle år. For har man råd, kan der være mange penge at spare ved at vælge en kortere løbetid på for eksempel 20 år.
Brug overskud til at betale gæld af
Mange familier bruger nemlig ikke alle de penge, de tjener, og de har derfor råd til at afdrage hurtigere på gælden. Ser vi på, hvor mange penge danskerne har stående på deres indskudskonti i landets banker, løber det op i over 800 milliarder kr. Fordeler vi det beløb ud på alle voksne danskere, betyder det, at en gennemsnitlig dansker har 180.000 kr. stående i banken. Hovedparten af pengene er placeret, så de kan hæves uden varsel.
Det er sjældent, at renten er særligt høj på sådan en konto, og derfor kunne nogle af pengene med fordel bruges på at afdrage hurtigere på gælden. Derved ville man ikke blot sikre sig, at man blev hurtigere gældfri, men også at det var lidt sjovere at gå på pension på et senere tidspunkt. For en almindelig pensionist er det nemlig ikke ligegyldigt, om den månedlige ”husleje” til realkreditinstituttet er høj, lav eller ikke eksisterende.
Et konkret eksempel
Tager vi for eksempel udgangspunkt i et fastforrentet lån på 1 million kr., der optages i dag, så er den månedlige ydelse efter skat på 3.610 kr., hvis man vælger et 30-årigt lån. Og den er på 4.920 kr., hvis man vælger et 20-årigt lån. Det er en forskel på 1.310 kr. Når de første 20 år er gået, vil en boligejer, der har valgt et 20-årigt lån selvsagt være gældfri, mens en boligejer, der har valgt et 30-årigt lån, stadig skylder 410.000 kr. Det er mange penge, og det kan gøre en stor forskel, den dag man går på pension.
Er der tale om et F3-lån, ligger forskellen i den månedlige ydelse på et 30- og 20-årigt lån på 1.420 kr., og hvis renten ikke ændrer sig i de næste 20 år, vil boligejeren med det 30-årige lån stadig skylde 340.000 kr., når boligejeren med det 20-årige lån er gældfri. Stiger renten bliver den forskel større.
Ulempen ved et fastforrentet lån med en løbetid på 20 år er, at lånet ikke er lige så kursfølsomt som et 30-årigt. Det betyder, at boligejeren ikke vil have nær så gode konverteringsmuligheder, hvis renten stiger, men er boligejeren glad for sit hus og planlægger at bo der i mange år, er den risiko til at håndtere. Med en 20-årig fast rente på 1,5 procent og en kurs tæt på 100, kommer man nemlig ikke galt af sted af den grund.
Hører man derfor til de mange danskere, der ikke bruger alle de penge, de tjener, bør tanken om de 20-årige lån ikke være så fjern, uanset om man er til fast eller variabel rente. Og med lave renter og gunstige konverteringsmuligheder burde man overveje at få en snak med sin bank for at få regnet lidt på tingene.
