Indblik er i denne uge skrevet af boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea.
Danske boligejere er ikke i tvivl om, hvor de ønsker at bo, når de bliver gamle. Får de spørgsmålet, svarer otte ud af 10, at de gerne vil blive længst mulig tid i deres nuværende hjem. Det viser en undersøgelse fra 2015 foretaget af TNS Gallup for Bolius Boligejernes Videncenter. Mere tvivlende er de ældre boligejere, når de skal vurdere, om det er realistisk. Her svarer seks ud af 10, at der er barrierer, der kan vanskeliggøre deres planer.
Én af de barrierer, som seniorerne nævner, er økonomi. Det er en væsentlig faktor, men det er heldigvis også en faktor, mange yngre boligejere kan gøre noget ved, så de sikrer, at de ikke står i en lignende situation med økonomisk uvished, når de selv går på pension. Det kræver dog, at boligejerne planlægger deres gæld i god tid, før de forventer at gå på pension. I den forbindelse er der særligt tre regler, det kan være relevant at kende.
De tre regler
Før det første anbefaler Finanstilsynet, at pensionisternes gældsgrad holdes under to, med mindre boligejeren har en anseelig formue ved siden af. I praksis betyder det, at bankerne ikke bør give et lån, der udgør mere end to gange husstandens samlede bruttoindkomst i form af løn, pension og offentlige ydelser med mindre boligejeren kan fremvise aktiver i form af friværdi, pensionsopsparing eller store sparegrise.
For det andet anbefaler Finanstilsynet, at rådighedsbeløbet ligger på minimum 5.000 kroner om måneden for en single og på minimum 8.500 kroner om måneden for et par. Anbefalingen kan fraviges, men det kræver gode argumenter eller en forbrugshistorik, der viser, at kunden er vant til at leve for mindre. Banken skal således kunne argumentere for, at rådighedsbeløbet er tilstrækkeligt for den konkrete kunde.
For det tredje og sidste skal alle boligejere kreditgodkendes på baggrund af deres evne til at betale både afdrag og renter på et 30-årigt fastforrentet lån. Er boligejeren pensionist, kan reglen dog fraviges, hvis det sker som led i en nedsparing, og hvis boligejeren har en belåningsgrad på under 60, dvs. hvis gælden ikke udgør mere end 60 procent af husets værdi.
Prøv Boligsidens Låneberegner her.
Beskytter alle parter
De tre krav har både til formål at beskytte den enkelte boligejer og det danske realkreditsystem som helhed. Når boligejerne sikres mod at stifte gæld, som de har svært ved at servicere, bekræftes investorerne i, at de med meget stor sandsynlighed vil få deres penge igen. Sidstnævnte er vigtigt, da en høj sikkerhed betyder stor efterspørgsel efter danske realkreditobligationer, der igen betyder lave renter til glæde for alle danske boligejere.
Kravene gør også afdrag på boliglånet til en fin pensionsopsparing for mange. Når man afdrager, oparbejder man en friværdi, der ikke blot gør det billigere at bo, men også nemmere at få forlænget afdragsfriheden eller få udbetalt et tillægslån, hvis behovet måtte opstå. Samtidig kan det have stor værdi for mange at vide, at det bliver dem selv og ikke banken, der beslutter, hvornår de skal sælge deres bolig.
Det kan lyde som smalkost, da det alt andet lige koster lidt mere at have et lån med end uden afdrag, men det er vigtigt at huske på, at alle boligejere i forvejen er kreditgodkendt til et budget, der rummer både renter og afdrag. Dermed burde det ikke være nogen uoverkommelig opgave at gå i gang med at afvikle.
En plan kunne være, at man starter ud med en afdragsfri periode, når man køber sin første familievilla, for på den måde at komme af med banklånet og den dyreste gæld først. Herefter kan man med fordel begynde at afvikle på sin realkreditgæld, for på den måde at være sikker på, at belåningsgraden ligger i behørig afstand til de 60 procent, når pensionisttilværelsen melder sin ankomst – også selv om boligpriserne skulle komme under pres.
