Når den sidste forælder dør, hænger arvingerne på boligen. Er den ikke solgt inden for et år, kan arvingerne også komme til at hænge på gælden og får i det hele taget forringede vilkår i forbindelse med et senere salg af boligen. Se her, hvad du skal være opmærksom på, hvis du er arving.
Meget kan gå i hårdknude, når man mister sine forældre, og arvingerne skal forholde sig til både den økonomiske del af arven og dele de ting, der har affektionsværdi. Midt i det hele er der måske en bolig involveret, der også skal sælges, og det er typisk noget, der bliver udskudt midt i alt det andet, der skal ordnes. Men du skal passe på, at der ikke går for lang tid, for så kan du få nogle helt andre problemer på halsen. Ikke alle boligsalg går nemlig lige hurtigt.
“Jeg blev en dag kontaktet af en søskendeflok, der havde mistet deres forældre. Forældrene havde haft et lille, pænt hus på landet, og der var gæld i huset”, fortæller familieadvokat Helle Larsen, og fortsætter:
“Arvingerne havde sat huset til salg, betalt de løbende regninger og terminsydelser på huset, og ventede på en køber. Der kom mulige købere forbi, der lige skulle have solgt først, der kom mulige købere, der ikke kunne få handlen finansieret, fordi huset lå lidt ude på landet”, siger advokat Helle Larsen.
Tiden gik, og boets kontantbeholdning svandt, fordi regningerne på huset blev betalt. Haven blev holdt, arvingerne passede på huset, sørgede for nødvendige reparationer og sørgede for, at der blev ryddet sne og huset varmet op i vinteren. Men tiden gik videre, og huset blev stadig ikke solgt, og det var snart mere end et år siden, den længstlevende af forældrene var død.
Skæringsdagen er ved et år
Hvis arvingerne ikke gjorde noget og lod tiden gå, vil SKAT betragte huset som udlagt (overdraget) til arvingerne pr. etårsdagen for dødsfaldet. Værdien af boligen vil normalt blive ansat til den offentlige ejendomsvurdering.
“I situationen her kommer arvingerne til at betale boafgift af ejendomsvurderingen, og hvis de senere sælger huset til en højere værdi, bliver de indkomstbeskattet af deres andel af avancen, medmindre de reelt selv har boet i ejendommen eller anvendt den på en måde, så den kan sælges ejendomsavancefrit”, forklarer Helle Larsen, og fortsætter:
”Sælges ejendommen for et lavere beløb, end den er sat til i boopgørelsen, kan arvingerne ikke få ”for meget betalt” boafgift tilbage. Et tab på ejendommen kan kun anvendes til fradrag i gevinster efter ejendomsavancebeskatningsreglerne. Alle udgifter i mellemtiden skal fortsat betales. Disse beløb vil for hovedpartens tilfælde ikke kunne fradrages nogen steder. Arvingerne kommer også til at hæfte solidarisk for gælden i huset og almindelig gæld i boet i relation til boets kreditorer og kreditorerne i huset. Endelig vil der være det praktiske arbejde med tilsyn, vedligehold og betalingerne i liggetiden”, siger Helle Larsen.
Hvad kan man gøre?
Hvis man inden etårsdagen anmoder skifteretten om udsættelse med opgørelsen af boet, kan man løse skattekniben, men arvingerne skal stadig betale de løbende udgifter på boligen, og de er ansvarlige for snerydning og vedligehold.
Man kan også anmode om en bobestyrerbehandling af boet, så en advokat kommer til at behandle boet. Det løser også kun det skattetekniske og måske hæftelsessituationen, og medfører yderligere udgifter til advokaten.
Læg en plan kort efter dødsfaldet
Det bedste, man kan gøre, er at søge rådgivning kort efter dødsfaldet og få lagt en plan.
”Det er vigtigt at få lagt en bæredygtig strategi vedrørende ejendommen. Der skal måske allerede tidligt forhandles med panthaverne i ejendommen om administrationen af ejendommen. Måske skal panthaverne ”lægge penge ud til driften”, eller arvingerne skal overveje, om de vil finansiere driften og tage risikoen ved det”, siger Helle Larsen.
Arvingerne skal desuden overveje, om boligmarkedet lige nu er sådan, at de selv vil overtage ejendommen straks, leje den ud og se, om der kommer bedre tider, hvor den kan sælges for et højere beløb. Måske vil de eller en af dem bruge ejendommen som fritidsbolig, eller en af arvingerne ønsker enten selv at flytte ind eller bare overtage ejendommen. Det er vigtigt så tidligt som muligt også at være realistisk om ejendommens værdi og salgsmulighederne”, siger Helle Larsen.
Kendskab til boligmarkedet hjælper
Skal boligen sælges, er det vigtigt at kende lidt til boligmarkedet og vide noget om salgspriser og salgstid.
”Salgstiden for villaer og rækkehuse ligger på over 200 dage på landsplan og ca. 120 dage for ejerlejligheder. I Hovedstadsområdet går det noget hurtigere, mens det andre steder i landet tager markant længere tid. Især et stykke uden for de store byer kan salgstiderne være meget lange. Man bør snakke med sin lokale mægler om, hvor lang tid det vil være realistisk at sælge boligen på. Hvis man forventer, det kan tage mere end et år, bør man overveje, om man i så fald ønsker at sælge til en lavere pris for at få et hurtigere salg eller eventuelt selv overtage boligen”, siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør for Boligsiden.dk, og fortsætter:
”Dernæst skal man være realistisk om, hvad man kan få for boligen. Igen bør man få en snak med sin lokale mægler og tjekke salgspriserne for lignende boliger i området fx på http://www.boligsiden.dk/salgspris. Samtidig skal man også vide, at en skarp udbudspris kan give et hurtigere salg, der kan spare en for mange måneder med løbende udgifter til et hus, hvor man ikke engang selv bor”, siger Birgit Daetz.