Denne uge er Indblik i Boligmarkedet skrevet af Ulrikke Ekelund, Cheføkonom i BRFkredit.
Har du i dag et rentetilpasningslån, bliver du i disse tider med rekordlav rente sikkert ofte ’overfaldet’ med budskabet om, at du skal ’kravle længere ud ad rentekurven’. Og det er der faktisk en rigtig god grund til. Selvom man som rentetilpasningslåntager har indvilliget i at påtage sig en risiko i form af udsving i ydelsen, kan man jo godt forsøge at mindske disse udsving. Konklusionen viser sig at være rimelig klar: Man skal kravle ud ad rentekurven! Fejlagtigt er der nemlig mange, der tror, at man ved at vælge et F3- eller F5-lån, bare udskyder problemerne, hvis renten skulle stige. Alle beregninger viser imidlertid, at ydelsen på F3- og F5-lån er langt mere stabil end på F1-lån.
Mindsk ydelsesudsving – kravl ud ad rentekurven
Ser man på det historiske renteniveau ved refinansieringerne pr. 1. januar siden 1997, har der været udsving undervejs fra 1997 til 2012, men overordnet set har renteniveauet været for nedadgående. Som nævnt er det en udbredt opfattelse, at man mindsker sin risiko for ændringer i ydelsen på sit realkreditlån, hvis man vælger et 1-årigt kontra eksempelvis et 3- eller 5-årigt rentetilpasningslån. Tanken går på, at man ved at få ny rente hvert år mindsker det chok, der måtte komme ved renteændringer, da man i årets løb kan følge med i renteniveauet og reagere, hvis det pludselig ser for sort ud. Men historisk viser det sig faktisk, at man minimerer sine udsving i ydelsen, jo længere tid man låser sin rente fast.
Vi har regnet på det
Vi har regnet på, hvis man var med på ’den første bølge’ og optog henholdsvis et F1, F3- eller F5-lån på 1 mio. kr. Det har frem til 2012 givet udsving i ydelsen, hver gang lånet er blevet rentetilpasset. I nedenstående figur har vi lagt udsvingene i ydelsen sammen – i både positiv og negativ retning. Det viser et tydeligt billede af, at for hver gang man rentetilpasser, sker der et udsving. Hvis vi tager F5-lånet, fik låntager et fald i ydelsen på godt 7.400 kr. i 2003 og en stigning i ydelsen i 2008 på godt 4.000 kr. For F3-lånet er der tale om lidt flere udsving, idet lånet er blevet rentetilpasset fire gange siden 1997 og endnu flere udsving for F1-lånet, som rentetilpasses hvert år. Grafen viser også, at vælger man F1-lån, skal man have meget større budgetdiciplin i forhold til, hvis man har F3- eller F5-lån. Det er altså vigtigt, at man kan lægge til side, idet den årlige ydelse kan svinge med adskillige tusinde kroner.
Ovenstående figur viser ligeledes, at selvom der går flere år mellem rentetilpasningerne, behøver ydelsesændringen ikke nødvendigvis at være dét større. Det kan lige så vel ske henover ét år. Laver man tilsvarende figurer for låneoptag i efterfølgende år, viser billedet det samme. Der er altså ingen tvivl om, at ønsker man at mindske sin ydelsesrisiko, er det bare med at kravle ud ad rentekurven.
You win some – you lose some
Med til historien hører også, at tør man tage en risiko, har man også en chance for gevinst. Siden rentetilpasningslånene blev introduceret i 1997, har vi overordnet set haft en gunstig renteudvikling. Så de låntagere, som var med på vognen fra begyndelsen og valgte et 1-årigt rentetilpasningslån, har oplevet en gunstig renteudvikling, og derfor er udsvinget ved de fleste rentetilpasninger faldet fordelagtigt ud – altså har givet fald i ydelsen. Godt nok siger man, at historien gentager sig selv, men det behøver nødvendigvis ikke være tilfældet i denne verden, hvor vi nærmest har haft det bedste af alle verdener. Derfor er det vores vurdering, at det kan være klogt at kravle ud ad rentekurven. Alt andet er næsten for godt til at være sandt.
