At købe bolig på tvangsauktion kan være en god mulighed for at gøre en god handel. Men inden du bevæger dig mod fogedretten for at afgive dit bud, er der en række ting, du bør være opmærksom på.
Tvangsauktion indebærer nemlig en anderledes proces end et almindeligt boligkøb.
Her guider vi dig igennem de vigtigste trin.
Hvad er en tvangsauktion?
En tvangsauktion er en offentlig auktion, hvor en bolig typisk sælges, fordi ejeren ikke har betalt de løbende udgifter (termin, ejendomsskat eller anden gæld), der følger med en ejerbolig. Men der kan eksempelvis også være tale om et dødsbo eller en frivillig auktion i forbindelse med en skilsmisse.
Det er alle boligtyper, der kan ende på tvangsauktion, men det er oftest huse og ejerlejligheder, du finder på listen over tvangsauktioner.
Tvangsauktionen afholdes i fogedretten, og alle har mulighed for at byde på den pågældende ejendom.
Vigtigt forarbejde inden auktionen
Før du deltager i selve tvangsauktionen, er der flere ting, som du skal have styr på.
Find boligen:
Du skal selvfølgelig finde frem til den bolig, som du vil byde på.
Alle boliger, som kommer på tvangsauktion, skal offentliggøres på Statstidende, men samtidig har det offentlige stillet krav om, at boliger på tvangsauktion også offentliggøres på boligportaler, hvor man ser boliger til salg i almindelig handel.
På Boligsidens side for tvangsauktioner finder du alle de boliger, der er på tvangsauktion i Danmark. Og du kan søge geografisk på kortet, så du kommer direkte til de aktuelle tvangsauktioner i det område, som du er interesseret i. Du har samtidig mulighed for at sortere, så du altid kan finde de nyeste auktioner.
Gennemgå auktionsmaterialet:
Det er vigtigt, at du læser salgsopstillingen grundigt igennem. Den indeholder blandt andet oplysninger om boligens stand, hvilken gæld, der er i ejendommen, og hvilke servitutter, der eventuelt er gældende.
Se boligen:
En bolig på tvangsauktion bliver ikke fremvist af en ejendomsmægler ligesom boliger i almindelig handel. Ved tvangsauktion har du typisk kun én mulighed for at se ejendommen.
Tidspunktet for besigtigelse vil fremgå på boligannoncen, og det er op til dig selv at få tilmeldt dig besigtigelsen.
Et godt råd vil være at alliere sig med en rådgiver, som kan tage med ud og vurdere boligens stand ved besigtigelsen, hvis du ikke selv har den faglige indsigt til dette.
Fælles for både besigtigelse og auktionsmaterialet er, at du kan tilgå dette direkte hos de advokater, som Boligsiden samarbejder med. I det tilfælde, er det blot at klikke dig videre fra præsentationen af boligen, som vist herunder:
For de øvrige tvangsauktioner, kan du klikke dig videre til materialet hos den pågældende rekvirent.
Få juridisk og økonomisk rådgivning:
En advokat eller revisor kan hjælpe dig med at forstå de juridiske og økonomiske risici ved en tvangsauktion.
Hvordan foregår en Tvangsauktion?
Tvangsauktionen foregår i fogedretten. Og det er vigtigt at være opmærksom på følgende:
Auktionen er offentlig:
Alle kan deltage og byde på ejendommen, når fogeden åbner for budgivningen. Men du skal kunne stille en sikkerhed for dit bud. Normalt accepterer fogeden, at der stilles en sikkerhed på 10.000 kr. straks på auktionen (kontant, mobilepay eller straksoverførsel), mens den resterende sikkerhed skal stilles indenfor 7 dage.
Det er vigtigt at undersøge reglerne for sikkerhedsstillelse, da de kan variere alt efter hvilken fogedret tvangsauktionen finder sted i.
Budrunder:
Der bydes åbent i retssalen, og typisk fastsættes overbud på 10.000 kr.
Interesserede købere afgiver deres bud mundtligt, hvorefter fogeden registrerer budene.
Hvis du vil afgive et bud i fogedretten, skal du kunne legitimere dig selv, og hvis du byder på vegne af andre, er det vigtigt, at du har en fuldmagt med samt evt. tegningsudskrift, hvis du byder på vegne af et selskab.
Hvis du ikke har den korrekte dokumentation eller legimitation med i retten, kan du risikere, at fogeden afviser dit bud.
Typisk skal det højeste bud godkendes af rekvirenten og eventuelt andre kreditorer. Hvis buddet er for lavt, kan der begæres en ny auktion (2. auktion), som i så fald skal afholdes inden for 6 uger.
Som højestbydende er du bundet af dit bud, indtil en ny aktion er gennemført.
Ender du som højestbydende, skal du udover selve buddet betale størstebeløbet og auktionsafgift.
Auktionsafgiften skal betales til fogedretten straks efter auktionen, og størstebeløbet skal betales senest 4 uger efter auktionen. Størstebeløbet bliver opkrævet af rekvirenten, og derudover skal man sørge for at få betalt fortinsberettigede krav (ejendomsbidrag, forsikring, renovation m.v.)
Beløbet fremgår af salgsopstillingen og bliver opgjort i forbindelse med auktionens start.
Forbehold og advokatforbehold findes ikke:
Når du byder, forpligter du dig til at købe, hvis du ender som højestbydende. Og du skal være opmærksom på, at det i forbindelse med en tvangsauktion ikke er muligt at tegne en ejerskifteforsikring. Du køber som beset, og derfor er den forudgående besigtigelse vigtig.
Efter auktionen
Hvis du ender som højestbydende på auktionen, sker der følgende:
Du skal indbetale restkøbesummen eller indfri den del af eksisterende gæld, der ligger indenfor budsummen indenfor de gældende tidsfrister.
Skal lån indfries, skal du være opmærksom på, at eventuelle kursudsving har betydning for det endelige beløb, der skal betales, ligesom der bliver tilskrevet renter frem til betaling. Disse beløb skal betales udover budsummen.
Skødet skal tinglyses:
Dit ejerskab af boligen bliver registreret, når skødet tinglyses.
Men inden tinglysning af skødet kan ske, skal der indhentes samtykkeerklæringer fra de berettigede parter – fx. panthavere, udlægshaver, skat mv.
Samtykkeerklæringen viser, at de berettigede parter har modtaget deres tilgodehavende og godkender, at der kan udstedes skøde.
Du eller din rådgiver skal stå for at indhente samtykkeerklæringer og få tinglyst skødet.
Overtagelse af boligen:
Du overtager boligen umiddelbart efter auktionen. Hvis den tidligere ejer ikke fraflytter, eller hvis ejendommen er udlejet, skal du selv stå for at udsætte de tidligere ejere eller lejere med hjælp fra fogedretten.
Fordele og ulemper ved tvangsauktion
Tvangsauktioner kan være en god mulighed, men det kræver grundig forberedelse og rådgivning. Hvis du er klar til processen og risiciene, kan du potentielt gøre en god handel.
Som forberedelse til at byde på tvangsauktion opfordres der til, at du søger rådgivning hos en advokat og læser Domstolenes købervejledning, som omhandler tvangsauktion over fast ejendom.
Fordele ved tvangsauktion:
- Mulighed for at købe en bolig til under markedspris.
- Hurtigere overtagelse end ved et almindeligt boligkøb.
Ulemper ved tvangsauktion:
- Ingen fortrydelsesret eller mulighed for advokatforbehold. Du køber som beset.
- Skjulte omkostninger kan forekomme (restgæld, manglende vedligeholdelse).
Bemærk:
Denne guide giver kun det overordnede indblik i mulighederne for at købe bolig på tvangsauktion. Hvis du tænker, at tvangsauktion er en mulighed for dig, opfordres der til at søge professionel rådgivning hos advokater, pengeinstitutter og andre relevante parter, som kan hjælpe med at vurdere potentialet og eventuelle faldgruber i dit konkrete tilfælde.