Vil du købe en ejendom på tvangsauktion? Se, hvad du bør være opmærksom på inden, under og efter tvangsauktionen.
Find alle Tvangsauktioner lige nu på Boligsiden.
Som auktionskøber er det vigtigt, at du gør dig klart:
At den ejendom, du køber, erhverves uden nogen former for mangelindsigelser og med fuld ansvarsfraskrivelse fra sælgers og fogedrettens side.
At den pris, du betaler for ejendommen, består af det bud, du giver med tillæg af eventuel overkurs på pantebreve samt med tillæg af størstebeløbet. Herudover kommer afgifter til det offentlige i forbindelse med auktionen.
En tvangsauktion anmeldes i statstidende og finder sted hos fogedretten i den retskreds hvor ejendommen ligger. En tvangsauktion foregår ved, at fogeden opråber ejendommen, hvorefter de fremmødte byder på den. Ejendommen sælges ved hammerslag til den person som har fremsat det højeste bud.
På en tvangsauktion køber man ejendommen som beset. Man har mulighed for at besigtige ejendommen inden auktionen. Man køber den som den er, på dagen for auktionen.
Størstebeløbet er det beløb, som en auktionskøber skal betale ud over sit auktionsbud. Ejendommens samlede købspris er lig med auktionsbuddet + størstebeløbet + 0,5 % auktionsafgift.
Størstebeløbet er angivet på tvangsauktions begæringen og skal betales kontant eller der skal stilles sikkerhed. Hvad er størstebeløb ved tvangsauktion?
Størstebeløbet består af omkostningerne for at afholde auktionen til rekvirenten, andre panthavere og kreditorer, der har pant i ejendommen før alle andre. Det er f. eks. ejendomsskat og lejerkrav, brandforsikring, renovation.
På en tvangsauktion skal du betale dit bud + størstebeløbet og en auktions afgift på 0,5% af buddet. Derudover kommer tinglysningsafgift som ved normale handler 1.660 kr. plus 0,6% af den samlede købesum. (bud + størstebeløb)
Undersøg ejendommen grundigt, og er du ikke selv håndværker, kan du gøre det sammen med en byggesagkyndig eller en håndværker, du kender. Sørg for at møde op til den annoncerede fremvisning af ejendommen. Det, der følger med ejendommen, er det, der er på ejendommen på auktionsdagen. Der er ingen fortrydelsesret, ingen tilstandsrapport og ingen ejerskifteforsikring, der dækker fejl, du ikke har set.
Læs salgsopstillingen, som du kan finde ved at klikke dig ind på Boligsidens side for tvangsauktioner og videre ind på advokatens præsentationsside. Hvis du er du i tvivl om noget, så spørg rekvirenten (den advokat, der har sat ejendommen på auktion). Du kan også spørge din egen advokat.
Sørg for at have din finansiering på plads. Undersøg eventuelt om du kan blive forhåndsgodkendt til at overtage de lån, der i ejendommen nu. Det kan muligvis give dig 100 procent realkreditbelåning af dit bud.
Ud over det bud du afgiver, skal du betale et beløb kontant, der bliver kaldt størstebeløbet. Størstebeløbet består af omkostninger for selve auktionen til rekvirenten, andre panthavere og kreditorer, der har pant i ejendommen. Disse kreditorer kan for eksempel vedrøre brandforsikring, renovation, ejendomsskat og lejerkrav, hvis ejendommen har været – eller er – lejet ud.
Det er en rigtig god idé at tage din advokat med til tvangsauktionen i fogedretten. Din advokat kan indestå for sikkerhedsstillelsen, forudsat du forinden indbetaler sikkerhedsstillelsen til advokaten. Advokaten kan så betale restancerne og størstebeløbet af din indbetaling. Hvis du i stedet vælger at indbetale sikkerhedsstillelsen til fogedretten, får du ikke dine penge tilbage, før du har betalt alle restancerne samt størstebeløbet. Det er likviditetsmæssigt tungt, idet du midlertidigt betaler beløbene to gange.
Ejendommen bliver råbt op af dommeren første, anden og tredje gang, og den er herefter solgt til højestbydende, der så har vundet auktionen.
Hold dig til den pris, du hjemmefra har besluttet dig for højst at byde for ejendommen. Fogedretten fastsætter et mindste overbud for eksempel 5.000 kroner. Hvis der er budt 300.000 kroner, skal du byde mindst 305.000 kroner og så videre. Byd senest, når fogeden har råbt ejendommen op ”anden gang”. Når fogeden har sagt ”tredje gang solgt”, kan du ikke byde længere.
Bliver du højstbydende, skal du stille sikkerhed. Sikkerhedsstillelsen dækker størstebeløbet, restancer op til dit bud (fremgår af i tredje kolonne i salgsopstillingen) og en fjerdedel af den del af pantet, der kan kræves indfriet (fremgår af fjerde kolonne i salgsopstillingen). Sikkerhedsstillelsen skal du stille straks.
Som regel accepterer fogedretten dog, at du stiller en mindre sikkerhedsstillelse, for eksempel 20.000 kroner (den lille sikkerhedsstillelse) med det samme, og at resten af sikkerhedsstillelsen (den store sikkerhedsstillelse) bliver betalet inden en nærmere fastsat frist – typisk syv dage. Undersøg på forhånd, hvordan praksis er ved den fogedret, hvor auktionen bliver afholdt. Den lille sikkerhedsstillelse skal du betale med kontanter.
Dit bud bliver fordelt blandt ejendommens panthavere i prioritetsrækkefølge. Den kreditor, der står først i salgsopstillingen, skal have dækket hele sit krav, før den næste i rækken får dækket noget.
Hvis en panthaver ikke får dækning fuldt ud ved dit bud, kan han bede fogedretten om afholdelse af en ny auktion, som skal afholdes inden seks uger. Du har så ikke købt ejendommen endnu, men du er bundet af dit bud, idet andenauktionen starter med dit bud. Det sker ofte, cirka ved hver anden tvangsauktion, at der holdes to auktioner.
Du overtager ejendommen, når du har fået endeligt hammerslag på første eller anden auktion.
Nøglen til ejendommen kan du få udleveret, når sikkerhedsstillelsen er på plads.
Når du har betalt skyldige beløb, typisk restancerne, hvilket skal ske inden fire uger efter tvangsauktionens afholdelse, får du en samtykkeerklæring.
Når du har fået samtykkeerklæring fra alle panthavere, der opnåede dækning på auktionen, kan du bede fogedretten om at udstede auktionsskøde. Det er dit bevis for, at du har købt ejendommen.
Udover dit bud og størstebeløbet skal du betale en auktionsafgift på 0,5 procent af dit bud samt størstebeløbet.
Herefter skal auktionsskødet tinglyses. Det sker digitalt. Afgiften er 1.660 kroner og 0,6 procent af ejendomsværdien eller af købesummen (bud + størstebeløb).
Den gæld, der ligger ud over dit bud, bliver slettet af tingbogen, hvilket din advokat typisk vil tage sig af.
Hvis du vil sælge ejendommen videre, kan du vente op til et år med at bede om at få udstedt auktionsskøde. I forbindelse med et salg kan du overføre retten til auktionsskøde til køberen, hvorved du kan spare afgiften til tinglysningen.
Thomas Hansen, advokat