I denne uge er Indblik skrevet af makroøkonom i Sydbank Søren V. Kristensen.
Det danske boligmarked har været en af de helt store solstrålehistorier i dansk økonomi henover de seneste år. Senest viste nye tal her fra www.boligsiden.dk, at priserne steg over det meste af landet i august. Kun i Region Nordjylland steg priserne på en-families huse ikke i august. På årsbasis steg priserne over hele landet, både på huse og lejligheder. I det store hele afspejler det ganske fint billedet af det danske boligmarked henover de seneste år. Priserne er steget støt, nogle steder væsentligt mere end andre, men fremgangen har været bredt funderet og inkluderet det meste af landet.
Opsvinget i dansk økonomi har trukket omkring 100.000 flere i job og det hænger tæt sammen med bedringen på boligmarkedet. Samtidig har helt ekstremt lave renter resulteret i, at boligkøberne har kunnet finansiere huskøbet væsentlig billigere end tidligere. Det betyder, at boligbyrden, som er de udgifter man betaler for at have en bolig, nu er væsentligt lavere end tidligere, også selvom priserne er steget.
Fremadrettet er der dog nogle udfordringer for videre fremgang på det danske boligmarked. For det første kan situationen med en lav boligbyrde hurtigt ændre sig, hvis renterne stiger. Det vil i udgangspunktet betyde, at priserne vil falde. De danske renter kan blandt andet blive presset lidt op, hvis den amerikanske forbundsbank langt om længe gør alvor af sine planer om yderligere renteforhøjelser, eller hvis den Europæiske Centralbank holder igen med nye lempelser af pengepolitikken. Det vil føre til lidt højere renter, men de danske renter vil sandsynligvis forblive relativt lave i lang tid endnu. Samtidig er boligejernes rentefølsomhed heldigvis mindre nu end for år tilbage. Det skyldes, at boligejerne i stigende grad har optaget fastforrentede lån.
De meget høje prisstigninger i de store byer har dog givet anledning til bekymring. Senest advarede nationalbankdirektør Lars Rohde omkring risikoen for prisbobler på det københavnske boligmarked. Det trækker i retning af en øget finansiel regulering, som man allerede intensiverede sidste efterår, hvor kravet om fem procents egenfinansiering ved boligkøb blev indført. Øget finansiel regulering vil, ligesom stigende renter, lægge en dæmper på boligmarkedet. Sandsynligvis vil man dog forsøge at målrette reguleringen, så man dæmper boligmarkedet de steder, hvor priserne er steget mest.
Til sidst kan også politikerne komme i vejen for fortsatte prisstigninger. Regeringen har allerede lagt op til at mindske boligejernes rentefradrag. Samtidig kommer boligskatterne ganske sikkert i vælten i efterårets politiske forhandlinger. Sandsynligvis vil man forsøge at indeksere boligskatterne, så de stiger, når boligen stiger i værdi, men samtidig falder når boligprisen gør det samme. Man kender dog ikke den endelige model endnu og det afføder allerede nu en enorm usikkerhed, som kan holde boligmarkedet i ave indtil man finder en endelig løsning. Et sådan system kan nemlig ændre skatteregningen markant flere steder.
På bundlinjen er boligmarkedets fremgang altså truet fra flere steder. Men skal dog huske, at en øget finansiel regulering kan være med til at stabilisere boligmarkedet på lidt længere sigt. Samtidig vil en indekseret skatteregning også medvirke til at stabilisere priserne, hvis der skulle komme et nedadgående pres på boligmarkedet. Derfor kan flere af de mørke skyer over boligmarkedet faktisk vise sig at være ganske fordelagtige på lidt længere sigt.
Helt grundlæggende forventer vi dog, at priserne vil fortsætte med at stige. Simpelthen fordi opsvinget i dansk økonomi fortsætter, og renterne sandsynligvis vil være lave i flere år fremover. Man skal dog være opmærksom på, at prisstigningerne langtfra er givet og derfor skal man være forsigtig på boligmarkedet. En beslutning om at købe ny bolig skal primært bunde i et boligbehov og ikke i en forventning om hurtig økonomisk gevinst gennem stigende priser.