Denne uges er Indblik i Boligmarkedet skrevet af Ulrikke Ekelund, Cheføkonom i BRFkredit.
I kølvandet på den finansielle krise, som startede i 2008, er lånerenterne på boliglån stort set bare faldet og faldet. Låntagere med årlige rentetilpasninger fik meget hurtigt glæde af attraktive lave lånerenter, men nu er også de fastforrentede lån kommet med på bølgen. I løbet af de seneste uger er det blevet muligt at optage et fastforrentet 30-årigt realkreditlån med en kuponrente på bare 2,5 pct.
Rentefesten for boligejerne fortsætter således, og med den seneste udvikling vil flere boligejere helt sikkert betragte lån med fast rente som et alternativ til de meget populære rentetilpasningslån. Nye boligejere vil kunne optage deres første lån til en fast lav rente på niveau med den gennemsnitlige F1-rente historisk set. Men også eksisterende låntagere med fastforrentede lån vil kunne tage del i rentefesten, fordi en nedkonvertering vil være relevant for betydeligt flere.
Valget er ikke lige til højrebenet
Med et 2,5 pct.-lån får låntager den laveste ydelse og højeste afdrag, men samtidig får man et kurstab for hver lånte million på op mod 40.000 kr. i forhold til, hvis man vælger et 3 pct. lån. Så for den enkelte låntager er valget mellem de to muligheder langtfra trivielt. For hvad skal man gå efter – laveste kuponrente eller laveste kurstab?
Det er der ikke noget klokkeklart svar på.
Hvis man holder sit lån i mange år, så betyder det ikke det store, at restgælden er lidt større ved 2,5 pct.- lånet. Skal man indfri sit lån før tid, så risikerer man alt andet lige at skulle betale mere for at indfri sin gæld, end hvis man havde valgt lånet med 3 pct. i kuponrente, fordi man er startet ud med en højere restgæld ved optagelsen. Man afdrager dog lidt mere på sit 2,5 pct.-lån, så forskellen vil løbende blive indsnævret. Så hvor stor forskellen er i restgæld ved indfrielsen, kommer også an på, hvor hurtigt efter låneoptagelsen, man ønsker at indfri lånet.
Friværdibeskyttelse
Men samtidig med det, står verden jo ikke stille. Økonomien og renterne bevæger sig. Fastforrentede realkreditlån har den egenskab, at hvis renterne stiger, så vil kursen på realkreditobligationerne normalt falde, således at værdien af ens restgæld bliver reduceret. Man plejer at sige, at ens friværdi i boligen bedst beskyttes med et fastforrentet lån, hvis renten stiger. Og der er det sådan, at låntagere med 2,5 pct. lån alt andet lige kan forvente en lidt bedre beskyttelse end låntagere med 3 pct. lån. For når renten stiger, så vil værdien af gælden falde lidt mere på 2,5 pct.- lånet, fordi det er lidt mere kursfølsomt.
Mulige indlåsningseffekter
Og for at gøre det hele lidt mere kompliceret, så er der risikoen for det, man kalder indlåsningseffekter i en obligationsserie. Det kan opstå, hvis obligationsserien meget lille. Det kan ske, hvis kun få kunder når at optage lån i den pågældende obligation, inden renten stiger igen og gør kursen uattraktiv, eller renten omvendt falder, så der lukkes for tilbud i den pågældende serie. Hvis det er tilfældet, er der risiko for, at en stor del af obligationerne bag lånet bliver købt af få investorer, som dermed kan ’bestemme’, hvilken kurs, de kan indløses til. Det betyder, at hvis renten stiger markant, og man vil indfri sit lån, så kan risikoen være, at man skal indfri til en højere kurs, end hvis det var en stor serie, som ikke var indlåst. En ny serie vil i sagens natur starte med en lille volumen og vokse med tiden.
Så der er ikke noget klart svar på, om man skal vælge den ene – eller den anden obligation. Forskellen er dog ikke så stor, så mon ikke mange vil vælge 2,5 pct., som giver laveste ydelse og største afdrag?