Indblik er i denne uge skrevet af Sune Malthe-Thagaard, senior economist i Danmarks Nationalbank.
Efter fem års tid med solid fremgang i de fleste dele af landet, er der nu faldet mere ro over boligmarkedet. Det er en god nyhed, og det kan betyde, at det ikke ender med et brag som i midt-00’erne.
Det er priserne på ejerlejligheder, der har ført an. Da det gik hurtigst på det københavnske boligmarked, steg priserne cirka 10 procent om året. Også ejerlejlighederne i Aarhus, Odense og Aalborg har haft en pæn fremgang men i lidt mindre grad. Huspriserne er steget i et mere adstadigt tempo og i alle landets fem regioner, mens nogle lokalområder har oplevet stilstand.
Det er især ejerlejlighedsmarkedet, der er bremset op. Én mulig forklaring er, at priserne er kommet så højt op, at nogle købere ikke kan eller vil være med længere. De søger måske væk fra København og Aarhus. Det dæmper efterspørgslen og dermed prispresset dér, men stimulerer priserne i andre dele af landet.
Økonomisk snusfornuft sat på formel
Vi baserer blandt andet vores vurderinger på boligmarkedsmodeller, der kort sagt er økonomisk snusfornuft sat på formel. Modellerne forklarer udviklingen i priserne på huse på landsplan og lejligheder i København baseret på blandt andet indkomst, renter, boligskatter og nybyggeri.
Hvis du overvejer at købe hus eller lejlighed – eller allerede ejer din bolig – så har du sikkert besøgt din bankrådgiver. Hvor meget du kan give for en bolig, kan koges ned til to komponenter, nemlig din indkomst og de samlede udgifter til eksempelvis renter og boligskatter. Når I har afklaret dit budget, kan du gå på boligjagt i forskellige områder. Dermed er du med til at skabe efterspørgsel efter eksempelvis lejligheder i København.
Prisen i et område stiger indtil efterspørgslen fra dig og alle andre boligkøberne bliver matchet af antallet af boliger til salg. Og det er disse processer og overvejelser, som Nationalbankens boligmodeller har forsøgt at sætte på formel.
Når indkomsten stiger, eller renten falder, så kan og vil flere boligkøbere betale en højere pris for boliger. Det øger efterspørgslen. Isoleret set vil højere efterspørgsel presse priserne i et område op, medmindre byggeriet af nye boliger kan følge med den øgede efterspørgsel. Sidstnævnte sker sjældent lige med det samme.
Nybyggeri trækker priserne ned i København
Det er i store træk det, der er sket i København: Højere indkomster og befolkningsvækst kombineret med lave renter kan forklare meget af de seneste års stigende priser (se figuren). Men ikke det hele. Og det tyder på, at priserne er kommet for højt op for mange boligkøbere.
De højere priser har desuden øget nybyggeriet, så det i højere grad imødekommer, at flere mennesker ønsker at bo i København. Der er simpelthen flere boliger at vælge imellem, og det afspejles i priserne. Vores boligmodel viser da også, at nybyggeriet er begyndt at dæmpe ejerlejlighedspriserne i København.
Priserne på ejerlejligheder i København er steget forholdsvist meget
Økonomiske modeller er ikke orakler
Vores boligmodeller kan – desværre – ikke forklare alt. Opbremsningen på ejerlejlighedsmarkedet kan udover ovenstående også skyldes, at skatterne på ejerlejligheder stiger efter 2021. Det er resultatet af boligaftalen fra 2017. Det dæmper sandsynligvis priserne, allerede inden skatten stiger. Justeringen af lånereglerne i 2018, der begrænser højt gældsatte boligkøberes adgang til for eksempel at vælge flekslån, kan også have dæmpet efterspørgslen.
I modsætning til ejerlejligheder i København er huspriserne på landsplan steget langsommere under dette opsving, end vores model forventer. Modellen skelner ikke mellem boligmarkederne i eksempelvis Holstebro og Holte, men dækker huspriserne i hele landet.
Vores vurdering er, at fremgangen på boligmarkedet indtil nu har været sundere end i midten af 2000’erne. Og med den seneste afdæmpning i København er forudsætningerne for en blød landing på boligmarkedet bestemt til stede.
Huspriserne på landsplan har udviklet sig mere moderat
Anm: Nationalbankens boligprismodeller er beskrevet i henholdsvis Dam m.fl., Udviklingen på ejerboligmarkedet i de senere år – Kan boligpriserne forklares? Kvartalsoversigten, 1. kvartal, 2011, Del 2, og Hviid m.fl., Regionale aspekter på boligmarkedet, Kvartalsoversigten, 4. kvartal, 2016.
(Kilde: Danmarks Nationalbank)