Denne uge er Indblik i Boligmarkedet skrevet af Ulrikke Ekelund, Cheføkonom i BRFkredit.
Alle veje fører som bekendt til Rom, og der er næsten samme mangfoldighed, når vi taler om nøgletal og boligmarkedet. Der er nemlig rigtig mange faktorer, der spiller ind på tilstanden på boligmarkedet. Jeg vil her forsøge at give et indblik i, hvad nogle af de aktuelle nøgletal kan fortælle os om boligmarkedet anno 2013. Overordnet viser nøgletallene, at boligmarkedet er inde i en stabiliserende fase trukket lidt op af ejerlejlighedsmarkedet.
Renterne og arbejdsmarkedet er centrale faktorer
Renterne har stor betydning for boligmarkedet. Er renterne lave, er det mere overkommeligt at betale af på lånet. Det gør det også nemmere for eksempelvis førstegangskøbere at komme ind på boligmarkedet. I øjeblikket har vi historisk lave renter, hvilket burde medføre en tilstrømning af sultne købere til ejendomsmæglernes åbent-hus-arrangementer. Men sådan er virkeligheden desværre ikke, hvilket til dels hænger sammen med tilstanden på arbejdsmarkedet. Er man usikker på sin fremtidige jobsituation, har de færreste nemlig mod på at foretage en stor investering såsom køb af bolig. Seneste tal for ledigheden viste et fald, hvilket naturligvis er positivt. Desværre forventer vi dog, at ledigheden gennem året vil være stigende. Det er nemlig vanskeligt at få øje på, hvorfra væksten skal komme. Forbrugerne er tilbageholdende, og de lande, vi primært eksporterer til, har svage konjunkturer. Meget tyder således på, at den seneste positive nyhed for arbejdsmarkedet ikke er af permanent karakter. Det ser derfor ikke ud til, at der her og nu kommer et positivt bidrag til boligmarkedet fra arbejdsmarkedet. Mange potentielle købere er fortsat afventende.
Behov for gang i forbruget
Forbruget og forbrugertilliden har ligeledes haft bedre tider. Seneste indikator for forbrugertilliden viste en bedring, men den er fortsat negativ. Forbrugerne forventer, at deres økonomiske situation er bedre om et år, og samtidig anser de deres økonomiske situation for dårligere i dag end for et år siden. Endelig venter forbrugerne, at arbejdsløsheden vil stige i løbet af det næste år. Det tegner ikke godt for forbruget i 2013, hvilket ligeledes vil fastholde boliginvesteringerne på et moderat niveau. Privatforbruget har ligeledes ligget lavt igennem en årrække, hvilket igen kan henføres til situationen på arbejdsmarkedet. Det er lidt en ond spiral. For kommer der ikke gang i forbruget, oplever virksomhederne ikke efterspørgsel, hvilket gør, at de ikke har behov for at ansætte. Og så kommer der heller ikke gang i arbejdsmarkedet, så folk får en løn, der kan kanaliseres til øget privatforbrug.
Priser på en knivsæg
Der er efterhånden mange instanser, der offentliggør tal for udviklingen i boligpriserne, heriblandt Realkreditrådet, Danmarks Statistik og Boligsiden. Og tendensen er samstemmende: Så småt stigende priser på ejerlejligheder, drevet af udviklingen i hovedstadsområdet, og priser på parcel- og rækkehus- samt sommerhusmarkedet som skifter mellem positiv og negativ vækst. Vi har derfor en forventning om, at 2013 byder på priser, der balancerer på en knivsæg mellem stigninger og fald. Det samlede boligudbud har været faldende gennem det seneste halvandet år og er nu på niveau med boligudbuddet for tre år siden. Den nedadgående udvikling skyldes flere ting, dels at mange er afventende i forhold til at sælge deres bolig, dels at folk opgiver at sælge og derfor trækker deres bolig af markedet, og ikke mindst at der rent faktisk også sælges lidt flere boliger. Som nævnt har specielt det københavnske ejerlejlighedsmarked klaret sig pænt det seneste års tid, mens det går mere trægt andre steder med boligmarkedet. Faldet i boligudbuddet påvirkes af alle tre faktorer alt afhængig af, hvor i landet det drejer sig om.
Opsparet boligbehov driver efterspørgslen
Forventningerne til boligmarkedet anno 2013 er alt i alt moderate, men vi forventer, at stabiliseringen fortsætter. Det kan være svært at få øje på, hvad der skal drive de store prisstigninger. Dog må vi forvente, at folk efterhånden har et opsparet boligbehov som ikke kan blive ved med at udskydes. Desuden har vi som nævnt meget lave renter, hvilket alt andet lige gør indtræden på boligmarkedet overkommeligt.