Indblik er i denne uge skrevet af Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit.
Boligpriserne har levet en omtumlet tilværelse det seneste årti. Først sendte den bristede boligboble og finanskrisen boligpriserne ned i et dybt hul. Efterfølgende har den lave rente og den stigende beskæftigelse sendt boligpriserne op. De store udsving vidner om, at det ikke er risikofrit at investere i fast ejendom, men målt over en længere årrække, er ejerboligen en gevinst for de fleste.
De seneste tre år er huspriserne steget med 16 procent på landsplan. I samme periode er lønningerne steget med knap seks procent og inflationen med knap tre procent. Og selv om renten er lav, så siger det sig selv, at den udvikling ikke kan blive ved, for hvem skal købe husene, hvis priserne stiger langt mere end førstegangskøbernes rådighedsbeløb?
Når boligpriserne alligevel er steget så kraftigt, så skyldes det flere forhold. For det første at renten er faldet til niveauer, man ikke tidligere havde troet mulige. Og når renten falder, gør ydelsen det samme. Dermed kan boligkøberne kreditgodkendes til et højere beløb, også selv om deres indkomst ikke har ændret sig.
For det andet er beskæftigelsen steget. På tre år er 140.000 flere kommet i arbejde, og det styrker efterspørgslen efter ejerboliger. Samtidig er optimismen og troen på fremtiden stor, og det får danskerne til ikke blot at drømme om at købe bolig, men til rent faktisk også at gøre det.
Ingen fare for ny boligboble
De store prisstigninger kan være selvforstærkende, da de kan få førstegangskøberne til at skynde sig ud på boligmarkedet af frygt for, at priserne stiger yderligere. På nuværende tidspunkt mener vi dog ikke, at vi er ved at opbygge en ny boble på boligmarkedet, men det betyder ikke, at priserne ikke kan falde igen. Det kan de sagtens, og det vil de helt sikkert også gøre på et tidspunkt.
Henover de sidste 80 år har vi fem gange været vidne til, at de reale huspriser er faldet voldsomt. Sidste gang i slutningen af 00’erne, hvor en gennemsnitlig husejer oplevede et realt prisfald på 28 procent.
De jævnligt forekommende prisfald bør dog ikke få boligkøberne til at holde sig væk. For selv om boligejerne flere gange har følt, at der har været game over på boligmarkedet, har historien vist, at der efterfølgende har været tale om come back. Regner vi derfor gevinsten ud over en længere årrække, har langt de fleste boligejere fået en gevinst.
Målt over de sidste 25 år har en gennemsnitlig husejer i alle danske kommuner* oplevet stigende priser. Målt over både 20 og 15 år er resultatet det samme.
Går vi dog 10 år tilbage i tid, har en gennemsnitlig husejer i 64 ud af landets kommuner oplevet faldende priser. Det hører dog med til historien, at vi for netop 10 år siden var tæt på lavpunktet under den seneste nedtur på boligmarkedet, og at netop den nedtur var en af de værste, vi har oplevet på boligmarkedet i de 80 år, som vi har data for.
Flest vil opleve prisstigninger
Målt over de sidste fem år er priserne faldet i ni kommuner, men eftersom der er tale om mindre fald, og eftersom boligprisstatistikkerne rummer en vis usikkerhed, da det ikke er de samme boliger, der handles i alle kvartaler, kan man godt argumentere for næsten stabile priser.
Over tid vil langt de fleste boligejere derfor opleve stigende priser. Kritikerne vil dog sige, at huspriserne ikke er steget nær så meget som for eksempel aktier. Men når man husker på, at man ikke kan bo i en aktie, og at man derfor bør fratrække udgiften til husleje i aktieafkastet, og at aktier også beskattes anderledes end fast ejendom, kan de fleste husejere alligevel være godt tilfredse. Også selv om både transaktionsomkostninger og vedligeholdelsesomkostninger er højere end på de fleste andre investeringer.
* De fire små ø-kommuner (Ærø, Fanø, Samsø, og Læsø) er ikke medtaget i opgørelsen, da antallet af handler er så få, at et troværdigt prisindeks ikke kan opstilles.