Indblik er i denne uge skrevet af Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom hos Realkredit Danmark.
Historisk lave realkreditrenter har fået boligejere og erhvervsvirksomheder til at omlægge lån i stor stil. Det har resulteret i enorme konverteringsbølger gennem 2019, og samlet set kommer året til at byde på den højeste konverteringsaktivitet i nyere tid.
For hele 2019 ventes et konverteringsomfang i omegnen af 500 milliarder kroner. Det svarer til omtrent 18 procent af det samlede udestående realkreditlån, og lidt løst oversat betyder det, at tæt på hver sjette låntager har skiftet sit lån ud eller har opsagt sit lån.
En stor del af boligejerne, der konverterer deres lån, benytter også lejligheden til enten at optage tillægslån eller alternativt at udnytte frie midler til at lave delvise indfrielser og derved nedbringe deres realkreditgæld.
Nationalbanken har vist, at konverteringsbølger ofte fungerer som en katalysator for udnyttelse af friværdi efter en periode med stigende boligpriser. Det vil herefter isoleret set smitte positivt af på det private forbrug og boliginvesteringerne – og i sidste ende betyde højere aktivitetsvækst i dansk økonomi.
3 ud af 10 optager et større lån
Set i lyset af ovenstående har vi set nærmere på danskernes låneadfærd i forbindelse med en indfrielse af realkreditlånet. Det har vi gjort på baggrund af indfrielser for 400.000 boligejere gennem perioden 2011-2019.
Først og fremmest viser det sig, at mange indfrielser ikke nødvendigvis er lig med mange nye udlånskroner i omløb. Der er boligejere, som ikke optager et nyt lån efter en indfrielse, og der er boligejere, som udnytter en konvertering til at lave en delvis indfrielse – altså at nedbringe gælden. For hele perioden er det godt 3 ud af 10 boligejere, som har optaget et større lån end det, der blev indfriet.
Boligejerne holder igen
Over de senere år spores en tendens til, at flere boligejere låner op efter en indfrielse. I 2019 har det indtil videre været gældende for omtrent 37 procent af indfrielserne. Den opadgående tendens kan især spores fra 2015 og frem, hvilket egentlig ikke er så overraskende set i lyset af, at opsvinget i både økonomien og på boligmarkedet gik op i et lidt højere tempo.
Der er også en tendens til, at boligejerne låner lidt flere penge end tidligere i forbindelse med en omlægning af lån. Tilbage i 2013-2015 lå den gennemsnitlige merbelåning i omegnen af 110.000-120.000 kroner, mens den i år har været på godt 205.000 kroner.
Imidlertid har merbelåningen været på skrump sammenlignet med både 2017 og 2018. I 2018 var vi oppe og runde næsten 325.000 kroner i merbelåning i gennemsnit. Som altid skal man passe på med at tolke for hårdt på udsving i data, men en forklaring kan være, at opbremsningen på boligmarkedet i landets dyreste områder – som satte ind i 2018 efter nogle år med særdeles kraftige prisstigninger – sætter sine spor i forhold til lidt mere tilbageholdenhed ved tillægsbelåninger.
Ikke den store ændring i adfærd
En alternativ forklaring kan være, at de faldende renter og stigende konverteringsmuligheder har fået relativt flere af de boligejere med på vognen, som har oplevet en noget mindre stigning i friværdierne gennem en årrække, mens en relativt større andel af konverteringerne i 2017/2018 også var drevet af et ønske om at udnytte de store stigninger i friværdierne i de områder af landet, hvor boligpriserne er steget mest.
Trods løbende konverteringsbølger gennem efterhånden en årrække har væksten i udlån til boligejerne været afdæmpet i en historisk kontekst, og der er ikke blevet sat nogen større forbrugsfest i gang i dansk økonomi.
Vores data indikerer, at den aktuelt historisk store konverteringsaktivitet kan sætte lidt ekstra skub i både udlånsvækst og forbrug, men effekten bør ikke overgøres. Tallene vidner således ikke om en større adfærdsændring hos boligejerne gennem perioden trods stadigt lavere renter og et økonomisk opsving herhjemme.