Indblik er i denne uge skrevet af Ole Hækkerup, adm. direktør i Dansk Ejendomsmæglerforening.
Der var engang, hvor sikkerheden for realkreditudlån til boliger var værdien af boligen. Ved at tage pant i en andel af boligens værdi var udlåner i en vis udstrækning sikret at kunne få sine penge igen – også selvom låntager ikke længere kunne betale renter og afdrag.
For at få endnu mere sikkerhed i systemet begyndte man senere at supplere kravene om pant i boligen og en begrænset belåningsgrad med krav til låntageres rådighedsbeløb og indkomst. Dermed var der både sikkerhed i boligens værdi og i låntageres betalingsevne.
I disse år supplerer man krav til belåningsgrad og rådighedsbeløb med krav knyttet til den såkaldte gældsfaktor. Det vil sige krav knyttet til, hvor meget man må låne i forhold til, hvor meget man tjener.
Det betyder, at selvom man har et højt rådighedsbeløb og en begrænset belåningsgrad, er det ikke nødvendigvis tilstrækkeligt til en kreditgodkendelse eller til frit valg af låntype. For hvis man samtidig har en gældsfaktor på over 4, kan det betyde, at man får sværere ved at låne.
Gældsfaktoren i centrum
Man har længe talt om gældsfaktoren, og der har været en tommelfingerregel om en gældsfaktor på 3,5, men det er først i de senere år, hvor renten er faldet så meget, som den er, og priserne er steget kraftigt i nogle områder af landet, at gældsfaktoren for alvor er kommet i centrum.
Det er simpelthen blevet så billigt at låne, at man til den samme indkomst kan låne betydeligt flere penge, end man tidligere kunne. Det har presset gældsfaktoren ved boligkøb op i så høje niveauer, at det systemiske risikoråd vurderer, at det kan være udfordrende for den finansielle stabilitet på længere sigt.
Alternative rentestigninger
Man kan godt argumentere for, at renterne skulle være højere i Danmark, da der længe har været fremgang i dansk økonomi, uden at renterne er steget – tværtimod har vi de laveste renter nogensinde.
Men Danmark har som bekendt deponeret pengepolitikken hos Den Europæiske Centralbank i Frankfurt, så vi kan ikke rigtigt sætte renten op, men må derimod tage til takke med den rente, der er passende for hele eurozonen, herunder de gældsplagede sydeuropæiske lande.
Da Danmark ikke kan sætte renten op for eksempelvis at dæmpe udviklingen på boligmarkedet i København, må man bruge andre værktøjer, som kan give nogenlunde samme resultater som rentestigninger.
Nogle af de ’alternative rentestigninger’, man har foretaget, er krav om fem procent i udbetaling, formuekrav ved køb af boliger i København og Aarhus, hvis gældsfaktoren er høj, og begrænsninger for valg af lån, hvis gældsfaktoren er høj og belåningsgraden er over 60 procent. Gældsfaktoren har altså været et omdrejningspunkt for de ”alternative rentestigninger”, vi har set i de senere år.
Sværere at holde sig under gældsfaktor 4
For at illustrere hvordan gældsfaktoren for alvor har fået betydning for boligkøbet i København, har vi i Dansk Ejendomsmæglerforening regnet på, hvor meget man over tid har skulle lægge i udbetaling, hvis man vil holde sig under en gældsfaktor på henholdsvis 4 og 5.
Udgangspunktet er køb af en ejerlejlighed i Københavns Kommune på 70 kvadratmeter af en single med et almindeligt forbrug. Lejligheden finansieres med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag og et banklån med afdrag over 20 år.
(Teksten fortsætter under grafen…)
Så meget skal du lægge i udbetaling, hvis du vil under hhv. 4 og 5 i gældsfaktor, når du køber en ejerlejlighed på 70 m2 i København
(Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening)
Det ses, at frem til 2012 – med undtagelse af 2005 og 2010 – var der ikke krav om udbetaling, hvis man ville købe en lejlighed og holde sig under en gældsfaktor på 4. Og frem til 2015 var der ikke krav om udbetaling, hvis man ville holde sig under en gældsfaktor på 5.
Men siden da er udbetalingskravet steget betragteligt, og man skal nu lægge cirka 900.000 kroner i udbetaling, hvis man ikke vil over gældsfaktor 4, og mere end 400.000 kroner i udbetaling, hvis man vil holde sig under en gældsfaktor på 5.