Indblik er i denne uge skrevet af advokat (H), Kristian Dreyer, partner i Svejgaard Galst Advokataktieselskab.
Erhvervsminister Brian Mikkelsen har den 26. januar 2017 indgået en bred politisk aftale om øget gennemsigtighed og mobilitet på realkredit- og bankmarkedet i forhold til privat boligfinansiering.
Forbrugere skal med aftalen nemmere kunne gennemskue prisen for sit realkredit- og banklån og i praksis få nemmere ved at skifte realkreditinstitut og bank uden for mange udgifter.
Varsling af ændringer
Aftalen indebærer blandt andet, at realkreditinstituttet og bankerne højst må opkræve halvdelen af den samlede kurtage og kursskæring eller tilsvarende gebyrer inden for en varslingsperiode, hvis forbrugeren indfrier sit lån.
Varslingsperioden er seks måneder, og den indebærer også, at forbrugeren skal orienteres om bidragsforhøjelse eller rentetillæg mindst seks måneder før stigningen træder i kraft.
Ved en varsling af ændringer i bidrag, rentetillæg eller gebyrer skal der medfølge en begrundelse for, hvilke forhold der har udløst stigningen samt for de væsentligste forhold, der har haft betydning for ændringens omfang. Er denne begrundelse ikke givet, vil stigningen ikke have juridisk gyldighed overfor forbrugeren.
Indfrier forbrugeren sit lån som følge af en varslet stigning, kan der ikke ved indfrielse af lånet og skift til andet realkreditinstitut eller anden bank opkræves indfrielsesgebyrer. Sidstnævnte skal øge mobiliteten, så man ikke af økonomiske grunde bliver fastlåst til sin kreditforening eller bank, og vil have nemmere ved at foretage et skift.
Urimeligt og uigennemskueligt
Der er ingen tvivl om, at aftalen er en forbedring af forbrugerens retsstilling. Jeg har dog fortsat svært ved at forstå det rimelige i, at man ikke på forhånd kan indgå en aftale med en kreditforening eller en bank, og på forhånd aftale de forretningsmæssige vilkår herunder bl.a. rente og bidrag/rentetillæg i hele lånets løbetid.
Der er noget urimeligt og uigennemskueligt i, at den ene aftalepart mere eller mindre ensidigt kan kræve ændring af aftalen og kræve sig bedre betalt undervejs i låneperioden.
Den brede politiske aftale ændrer ikke ved dette forhold, men øger til gengæld kravet til kreditforeningens eller bankens begrundelse. Når det er sagt, vil det i praksis være umuligt for forbrugerne reelt at stille spørgsmålstegn ved begrundelsen og efterprøve om begrundelsen også er sagligt velbegrundet.
Man kan derfor diskutere, om forbrugerne reelt har opnået ret meget med aftalen andet end, at realkreditinstitutterne og bankerne nu blot skal sætte flere ord på deres varsling om prisforhøjelser.
Kan du tåle rentestigninger?
Som boligkøber bør man indstille sig på, og indrette sit boligkøb efter, at man fremadrettet dels kan tåle rentestigninger, hvis man har valgt variabelt forrentede lån, dels at man også har tilstrækkelig luft i sit rådighedsbeløb til at tåle ensidigt varslede stigninger i bidrag og rentetillæg m.v.
Man skal som boligejer således ikke tro, at blot fordi man har valgt fastforrentet finansiering, kender man sin ydelse de næste mange år fremad.
Som boligkøber bør man i øvrigt søge uvildig rådgivning om boligfinansiering, og her tænker jeg ikke på bankens eller kreditforeningens rådgivning, da jeg primært opfatter disse som sælgere af finansielle produkter. Søg derfor uvildig finansieringsrådgivning i forbindelse med et hvilket som helst boligkøb.