I denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark
Den gradvise bedring på boligmarkedet sætter sine tydelige aftryk på boligejernes friværdier. Siden stabiliseringen på boligmarkedet satte ind tilbage i starten af 2012, er friværdierne steget med 156 mia. kroner til nu i alt 1.084 mia. kroner. Over det seneste år er friværdierne steget med 33 mia. kroner. Den gennemsnitlige ejerbolig har dermed en friværdi på omtrent 640.000 kroner mod 622.000 kroner året før.
Der er store forskelle i udviklingen i friværdierne på tværs af boligsegmenter og på tværs af landet. Det er ikke overraskende, at de største stigninger i friværdierne har været på markedet for ejerlejligheder, mens friværdierne stadig er under pres på sommerhusmarkedet. Ligeledes har de største stigninger i friværdierne fundet sted i hovedstadsområdet, mens der fortsat er kommuner i Danmark, hvor friværdierne falder. Når det er sagt, har bedringen på boligmarkedet bredt sig ud til flere og flere kommuner, og cirka syv ud af ti kommuner har oplevet stabile til stigende friværdier på parcelhuse over det seneste års tid.
Højest friværdi finder vi på Frederiksberg, hvor det gennemsnitlige parcelhus har en friværdi på 3,64 mio. kroner. Der er i sagens natur tilknyttet en vis usikkerhed om tallene på Frederiksberg, da parcelhusmarkedet er relativt smalt med få handler til følge. Nummer to på listen er Gentofte, hvor friværdien er steget med små 340.000 kroner over det seneste år til et niveau på i omegnen af 2,64 mio. kroner pr. parcelhus. Den laveste gennemsnitlige friværdi pr. parcelhus finder vi i Lolland Kommune, hvor friværdien er på små 60.000 kroner. På de næste par pladser ovenover finder vi Guldborgsund og Ærø med en gennemsnitlig friværdi på henholdsvis 84.000 kroner og 95.000 kroner.
Høj gældssætning dæmper appetitten på tillægslån i boligen
Fremgangen i friværdierne drives af stigende boligpriser, mens boliggælden har været omtrent uændret til svagt stigende over de senere år. Det er en tydelig indikation på, at der ikke er nogen generel boligboble under opbygning i øjeblikket. Der er mere tale om lokale lommer af boligmarkedet, hvor der kan være en risiko for prisbobler over de kommende år. Her tænkes især på det københavnske marked for ejerlejligheder.
Tallene for boliggælden understreger endvidere, at danskerne fortsat er tilbageholdende med at optage tillægslån i friværdien til øget forbrug eller investeringer i boligen. Når det er sagt, har de seneste kvartaler dog budt på en lidt øget appetit på gældssætning i boligen – men aktiviteten er fortsat afdæmpet i en historisk kontekst.
Den afdæmpede udvikling i boliggælden trods de lave renter og en høj forbrugertillid gennem flere kvartaler skal ses i lyset af, at belåningsgraden i de danske ejerboliger fortsat er relativ høj sammenlignet med udviklingen over de seneste godt 60 år. Det betyder også, at der ikke synes at være lagt op til en større lånefinansieret fremgang i det private forbrug over de kommende år. For en del boligejere vil der endda fortsat være et behov for at konsolidere den private økonomi, og her giver de lave renter en hjælpende hånd, da de alt andet lige gør det nemmere at sætte turbo på nedbringelsen af sin gæld.