Forkert udbudsstrategi kan være dyr for boligsælgere

Forkert udbudsstrategi kan være dyr for boligsælgere

På trods af at prisfaldene på boligmarkedet i øjeblikket synes at tage af i styrke, så er der fortsat tale om udfordrende tider på  boligmarkedet. Det er uden tvivl en situation, som kan give anledning til hovedbrud for boligsælgerne i forhold til at få lagt den rette strategi, som både sikrer en hurtig salgsproces og en fornuftig salgspris for boligen. Det helt store spørgsmål er, om man skal starte med en høj udbudspris, så der er plads til nedslag, men hvor man risikerer at skræmme potentielle købere væk? Eller skal man stille en skarp udbudspris med risiko for, at køberne nærmest pr. automatik forventer et nedslag, og man dermed sælger for ”billigt”? I sidste ende kan strategien uomtvisteligt få store konsekvenser for den endelige salgstid og salgspris.

Skarp udbudspris har givet boligsælgerne både hurtigere salgstid og bedre salgspris

Vi har set nærmere på hvilken udbudsstrategi, der har tjent boligsælgerne bedst på det seneste. Det er gjort via et dataudtræk, der indeholder data for næsten 5.600 solgte huse siden 2011 og frem til april i år.

Ud fra data springer flere interessante konklusioner frem. Trods boligkrisen er det ikke usædvanligt, at boliger sælges hurtigt, og at de også sælges tæt på først udbudte pris. Der er dog store variationer på tværs af de solgte huse. I modsatte grøft ser vi således salgstider på mere end 1.000 dage og udbudspriser, der til en start er sat 40-50 % for højt i forhold til salgsprisen. Data bekræfter endvidere, at der er en tydelig sammenhæng mellem salgstid og graden af realisme i udbudsprisen. Huse, der sælges stort set uden nedslag, har gennemsnitlige salgstider på i underkanten af 100 dage, mens  huse, hvor første udbudspris har været mere end 15 % højere end salgsprisen, gennemsnitligt set har haft en salgstid på over 200 dage.

En hurtig salgstid er ikke nødvendigvis det samme som en høj salgspris, og mange er sikkert i et vist omfang villig til at gå lidt på kompromis med salgstiden, hvis det i sidste ende indebærer en mærkbar højere salgspris. Imidlertid viser det sig at de boligsælgere, der siden starten af 2011 har sat en skarp udbudspris, generelt set er blevet belønnet med en højere salgspris. Vores beregninger indikerer, at boligsælgere, der er startet 10-20 % højere ud end salgsprisen, er endt med at få mellem 100.000-200.000 kroner mindre i hånden for et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvadratmeter i forhold til en skarp udbudspris. Der er usikkerhed forbundet med disse estimater, da vi ikke følger det ”samme” hus, men den overordnede konklusion synes robust. Det er egentlig heller ikke så overraskende igen. Med boligpriser, der er faldet overraskende kraftigt gennem 2011 og ind i starten af 2012, har man som boligsælger risikeret at halte efter markedsudviklingen, hvis man er startet med en for høj udbudspris.

Skarp udbudspris er vores bedste råd til kommende boligsælgere

En ting er, hvad der har været den rette strategi for boligsælgerne på det seneste, noget andet er, hvad strategien bør være i den kommende tid. Med vores øjne bør fokus fortsat være på at få sat en skarp udbudspris fra start, der alt andet lige vil sikre større interesse omkring boligen og dermed få øget sandsynligheden for et salg. Boligpriserne står næppe foran en større optur over det kommende års tid, og man skal derfor ikke frygte for, at gå glip af en sådan gevinst ved en prissætning til aktuel markedspris. Ligeledes er det gennem de seneste år blevet markant lettere for boligkøberne at gennemskue, om boligen er blevet skarpt prisfastsat via den offentlige adgang til salgspriser på boligmarkedet. Det gør også, at man ikke nødvendigvis skal give afslag i udbudspris før salg. Endelig mindsker man også sin eksponering over for yderligere prisfald på boligmarkedet, da boligsalget alt andet lige kan forventes at tage kortere tid. Selv om det er vores forventning, at huspriserne vil stabilisere sig hen imod slutningen af i år, så er der en reel risiko for, at prisfaldene kan strække sig længere ud i horisonten. Denne risiko knytter sig især til den generelle økonomiske udvikling samt udviklingen i markedspsykologien på boligmarkedet.