I denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark
Helbredstilstanden på boligmarkedet i landets yderområder har været et af de temaer, der har fyldt meget i boligdebatterne i 2015. Det skal ses i lyset af de store polariseringstendenser, vi har været vidne til på boligmarkedet gennem de senere år, hvor især boligpriserne i landets største by-områder er gået kraftigt i vejret, mens yderområderne har oplevet meget lav handelsaktivitet og faldende til stagnerende boligpriser.
En af de mest positive historier på boligfronten i 2015 har imidlertid været, at bedringen på boligmarkedet har bredt sig ud på tværs af landet. Det er ikke længere kun landets største by-områder, der oplever fremgang i boligpriserne. Det skyldes en kombination af tre elementer. For det første smitter de meget lave renter positivt af på boligmarkedet i hele landet. For det andet er det økonomiske klima blevet fortsat bedre i 2015, og det moderate økonomiske opsving har i stigende grad bredt sig ud til alle landets regioner. For det tredje sætter de ganske pæne prisstigninger i flere af de større by-områder nu sine spor på tværs af landet. Eksempelvis betyder de senere års store prisstigninger i københavnsområdet, at flere i højere grad overvejer, at købe bolig lidt længere væk fra København for at spare på de samlede boligudgifter i husholdningsbudgettet.
Det store spørgsmål er imidlertid, hvor meget bedringen har bredt sig ud på tværs af landet, og er bedringen nået helt ud til landets yderområder? Det har vi set nærmere på med udgangspunkt i de nyligt offentliggjorte boligpristal for 3. kvartal fra boligmarkedsstatistikken. I første omgang kan man altid diskutere, hvordan man skal definere landets yderområder. Det er der intet rigtigt svar på, men det er oplagt at tage fat i de økonomiske vismænds definition af yderområderne. I deres vismandsrapport fra foråret 2015 definerer de yderområder til at være kommuner, hvor medianborgeren har mere end en halv times kørsel til centrum af en by med mere end 45.000 indbyggere. Med udgangspunkt i denne definition betyder det, at 35 ud af 98 kommuner får betegnelsen som et yderområde, og at knap 1,5 mio. mennesker bor i disse områder. Områderne er med vismændenes ord kendetegnet ved lavere gennemsnitlige indkomster, relativt færre unge og relativt flere ældre, flere i den arbejdsdygtige alder, der står uden for arbejdsmarkedet og endeligt, at befolkningstallet er faldet de senere år, mens det er steget i resten af Danmark. Det har medført lavere boligpriser end i resten af landet og relativt flere tomme boliger.
Dykker vi ned i data for yderområderne, fremkommer et tydeligt billede af, at bedringen på boligmarkedet også er nået ud i disse områder. Huspriserne har været stigende gennem 2015, og huspriserne i de 35 kommuner er set som gennemsnit 8 % over niveauet end for et år siden. Tager vi alternativt udgangspunkt i medianen for de 35 kommuner – altså den typiske udvikling – har fremgangen været på 6,3 %, jf. nedenstående figur 1.
Selv om prisstigningstakterne ser imponerende ud ved første øjekast, er der imidlertid nogle forbehold, der er værd at have med i baghovedet. For det første er der tale om markante forskelle i prisudviklingen på tværs af de 35 kommuner, som indgår i vismændenes definition af yderområderne. Der er på ingen måde tale om en homogen masse. Over det seneste års tid har der eksempelvis været betydelige prisfald i Skive, Holstebro, Ringkøbing-Skjern, Struer og Odsherred, mens der har været prisstigninger på mere end 20 % i kommuner som Faxe, Lolland, Norddjurs, Morsø, Slagelse, Billund og Samsø. De store prisudsving i den ene eller anden retning skal man i øvrigt som altid tage med et gran salt, når vi snakker regionale boligprisdata. Data korrigeres således ikke for kvaliteten og beliggenheden af de handlede boliger, og med traditionelt et begrænset antal handler på kommunebasis kan det give anledning til meget “statistisk støj” i tallene. For det andet må vi også konkludere, at en opgørelse af yderområder med udgangspunkt i kommunedata også giver udfordringer. Der kan være store forskelle på udviklingen på boligmarkedet inden for en given kommune eller endda inden for et given postnummer.
Det er derfor endnu for tidligt med vores øjne at konkludere, at opsvinget på boligmarkedet for alvor har ramt hele landet. Dette billede understøttes ligeledes, når vi ser på handelsaktiviteten på tværs af landet. Her er der stadig mange kommuner, hvor handelsaktiviteten er noget lavere end “normalt”. Når det er sagt, er bundlinjen dog, at der trods alt er fremgang at spore på tværs af landet – også i boligmarkedets yderområder med udgangspunkt i vismændenes definition. Det har også betydet, at forskellen i prisstigningstakterne i landets yderområder og landets bykommuner – kommuner i hovedstadsområdet og kommuner med byer med mere end 45.000 indbyggere – er snævret betydeligt ind over de seneste år, og nu er på det laveste niveau siden 2. kvartal 2012, jf. figur 2. Opgjort på baggrund af den gennemsnitlige prisstigningstakt er priserne i bykommunerne steget med 8,7 % over det seneste år, mens fremgangen er på 8,4 %, når man tager udgangspunkt i medianværdien.
Figur 1: Pæne prisstigninger på parcelhuse i yderkommunerne over det seneste år
Figur 2: Prisstigningstakter i landets yderområder og landets bykommuner
