Indblik er i denne uge skrevet af Mira Lie Nielsen, Boligøkonom i Nykredit.
Den dukker op igen og igen – sammenligningen mellem boligmarkedet i dag og den gang i slut nullerne, hvor en bolig- og forbrugsboble blev bygget op under en form for almen konsensus om, at opturen ville vare evigt. Egentligt er det ikke så underligt, at vi bliver ved med at vende tilbage dertil, for det, vi oplevede dengang, var voldsomt.
Boligpriserne nærmer sig de fleste steder i landet niveauet for 2007, og koblingen er alene derfor nærliggende. Men priserne er ikke usunde og ved at selvantænde: Boligpriserne har hold i realøkonomien. Vi har rekordhøj beskæftigelse og stigende lønninger.
Mange vil sige, at det havde vi også dengang. Ja, men i dag er der ét parameter som er fundamentalt anderledes, og som har kæmpe betydning for boligpriserne og temperaturen på boligmarkedet. Nemlig de historisk og vedvarende ultralave renter.
Boligbyrden, som måler hvor stor en andel af indkomsten, der går til boligfinansiering, ligger i dag på 24 procent, og det skyldes langt hen ad vejen, at renteudgifterne fylder ganske lidt i vores boligøkonomi Det er historisk set meget lavt og langt fra de 43 procent, boligbyrden kom op på i 2007.
Brandvarme ejerlejligheder
Generelt er boligmarkedet i Danmark kernesundt, og man kan nærmest undre sig over, at priserne på landsplan ikke er øget mere.
Er der varmt noget sted på boligmarkedet, er det blandt ejerlejlighederne i de største byer med Københavnsområdet i front. Flere og flere vil bo i og omkring Hovedstaden. Og den trend koblet med et svagt stigende udbud af boliger i Københavnsområdet, økonomisk fremgang og et boligskattestop samt prikken over i’et – de meget lave renter – har sparket priserne op.
Fem år med tocifrede vækstrater på ejerlejligheder i København har naturligt givet panderynker og ekstra årvågenhed. Og med tanker på fortiden, så heldigvis for det.
Med udsigten til et fortsat lavt renteniveau en rum tid endnu er årvågenhed godt. Men samtidig er der flere faktorer som trækker den anden vej.
Mere afdæmpet udvikling
Vi er få år fra, at et helt nyt boligskattesystem træder i kraft. Et system, som netop vil øge skatten betydeligt i Hovedstaden, og hvor stigende priser atter vil medføre højere skat og vice versa.
Samtidig er der strammet op i kreditgivningen, og boligkøbere kreditgodkendes i dag ud fra minimum fire procent fastforrentet lån med afdrag, hvis de vil have variabelt forrentet lån. Derudover blev adgangen til lån med laveste ydelse ved årsskiftet begrænset for de boligkøbere, der er allermest sårbare ved rentestigninger og/eller prisfald.
De seneste to måneders prisudvikling på det københavnske ejerlejlighedsmarked har været betydeligt mere afdæmpet end de senere år. Noget tyder derfor på, at kreditstramningerne i kobling med den prishylde, som lejlighederne ligger på, får køberne til at falde fra. Det betyder, at vi nu oplever et skifte til et par grader lavere temperaturer på det ellers varme københavnske ejerlejlighedsmarked.
Boligejerne polstrer sig
Derudover opfører Hr. og Fru boligkøber sig noget anderledes i dag og strømmer mod realkreditlån med fast rente – de afdrager på gælden, sparer op i boligen og på lønkontoen. I det hele taget opfører boligejerne sig meget ”vi bruger gode tider til at gardere os mod knap så gode tider”-agtigt. Og den udvikling gælder i høj grad også i København. Danske boligejere og -købere virker i dag hverken renteblinde, eller som om de er på vej til en forbrugsfest uden tanke på fortiden.
Er der i dag fare på færde et sted på boligmarkedet, så hælder jeg til, at det er under kontrol, inddæmmet geografisk og aftagende i styrke. Men ingen kan spå og ligesom faldende renter varmer boligpriser op, så gælder det modsatte også.